用地计划

南洋电器厂及周边片区现状

　　广东建设报讯  记者廖惠康报道：近日，广州市人民政府公布了《广州市越秀区南洋电器厂及周边更新改造项目网上挂牌公开选定改造主体公告》，竞买申请截止时间为2021年3月17日。据悉，越秀区南洋电器厂及周边更新改造项目改造方式采取全面改造和微改造相结合改造模式，这是广州首宗旧城混合改造项目。

　　越秀区南洋电器厂及周边更新改造项目位于东风东路与黄华路交界处，西至东濠涌高架，北至金濠大厦，东至黄华路，南临东风东路，改造范围面积3.73公顷，现状房屋总建筑面积约110992平方米，涉及居民户数约1310户，改造成本超28亿。此前已完成改造意愿表决工作，改造范围内同意改造的户数占比超过90%。并已完成控规调整，改造在即。

　　

　　采用全面改造和微改造相结合的模式

　　

　　作为广州“三旧”改造重点项目之一，南洋电器厂及周边改造项目在广州探索创新“三旧”改造项目中具有里程碑意义。

　　南洋电器厂正式成立于1948年，是当时广东最大的生产电器成套装置和高低压电器元件的国有企业，带动了人口、产业、经济的聚集发展。随着时代的发展，该地人口密、安置难等问题已成为旧城改造亟须破解的难题 。此次改造地块主要包括南洋电器厂、黄华塘社区、红胜街公安宿舍；以旧厂结合周边旧城、全面改造和微改造相结合的模式成为最大亮点。

　　广州市住房和城乡建设局2020年发布的《广州市城市更新办法配套文件（修订征求意见稿）》中规定，旧村庄更新改造包括全面改造和微改造两种方式。对位于城市重点功能区、完善城市功能和提升产业结构有较大影响，通过局部改造难以改善居住环境的旧村庄确定为全面改造；对具有历史文化保护价值或基本符合国土空间规划要求的旧村庄确定为微改造。

　　在新的1+1+N”的政策体系中，广州城市更新突出改革创新，先行先试、重视文脉传承和保护，始终把历史文化保护放在第一位，突出产城融合、职住平衡、异地平衡，强化公共服务等。在国土空间总体规划引领下，广州按照“规划统筹、分类指导、连片策划、精准施策”的原则，采取修复与活化利用、城市有机更新、全面改造和微改造相结合方式推进。结合越秀区南洋电器厂及周边更新改造项目实际情况，采用全面改造和微改造相结合方式是“稳且优”的最好方式。

　　根据已批复的片区方案，南洋电器厂改造项目将项目用地划分为两期。初步计划一期安置南洋电器厂地块住宅、商业及办公，二期安置其余住宅。项目内将建2栋商务办公楼和5栋住宅塔楼。其中，办公建筑限高198米，即为其中的“越秀之心”；而住宅建筑限高120米。通过立体绿化、立体慢行系统、公共服务设施“上天下地”、弹性共享公共空间以及文保建筑活化利用等方式，承载复合城市功能。

　　根据挂网公布的要求，南洋电器厂及周边更新改造项目竞得人须优先建设安置住宅，确保按时安排居民回迁。安置房的位置、户型、套数等需在规划报建前取得挂牌方或其指定单位的同意，装修标准参照《广州市保障性住房设计指引》执行。还须在改造项目用地范围内配建建筑面积约6000平方米人才公寓（住宅，以不动产登记的建筑面积为准），建成后无偿移交市、区政府。

　　

　　打造“老城市新活力创新发展示范区”

　　

　　根据《越秀区南洋电器厂及周边城市更新单元详细规划》，该项目探索建设广州“老城市新活力创新发展示范区”，高标准打造大湾区科技、金融、智能制造地标建筑群，服务大湾区科技、金融、智能制造产业。广州将通过该项目规划实践，形成可复制、可推广的旧城连片改造经验。

　　在产业空间开发上，提出融资产业建设量占融资总建设量比例为74%，满足《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》中第一圈层产业建设量占比原则不低于60%的要求，进一步吸引高端产业向中心城区聚集，推动越秀区高质量发展。目前，南洋电器厂及周边片区有丽柏广场、光明广场、地王广场等商业体，靠近环市东商圈附近有保利时光里、东山广场、广州友谊商店等商业广场，生活、商业氛围浓厚。

　　在公建配套设施上将增加17项，总面积达到住宅面积的14%，超过《广州市城乡规划技术规定》中11%的要求，主要增加幼儿园、政务服务中心、星光老年之家、社区卫生服务中心、文化中心、居民健身场所等街道和片区所需公服设施，有助于周边片区居民改善生活环境。

　　在产业配套商业设施上按商业办公总量的6%设置，满足《广州市城市更新单元设施配建指引》的要求，新增包括展示厅、共享会客厅、咖啡厅、电影院、健身中心、日托中心等服务片区办公需求的设施；同时设置多个空中花园和立体公服设施的地标办公建筑。

　　项目紧挨环市东CBD，周边交通较为便利，位于仓边路站（13号线）、建设六马路站（12、13号线）、小北路站（5号线）三个地铁站600米覆盖范围内；改造规划提出新增接驳小巴强化地块与轨道站点之间的衔接，在黄华路上设置一座港湾式公交站实现常规公交点对点式服务，提升公共交通服务水平；同时新增两条支路，提升地块的交通疏解能力。

　　规划将地上地下空间一体化设计，构建连续的立体慢行系统，延续城市开敞空间。充分挖掘地块地下空间价值，形成地面和地下负一层均贯通、连续、通透的立体慢行公共空间，并与东濠涌边绿地公园慢行无缝延续。改造范围内北侧有市级文物保护单位“血泪洒黄华”碑，规划提出“原址保护”，保护范围从碑向外延伸5米，并将保护范围划为公园绿地；南侧有区登记保护文物单位普济院旧址，规划提出“原址保护”并活化利用，作为幼儿园使用。此外，还将对地块主入口、中心庭院等公共空间进行艺术装置设计，从普济院到“血泪洒黄华”碑形成南北呼应的特色“人文径”。 

　　早期由于缺乏统一规划、统一建设和统一管理，南洋电器厂及周边更新改造项目普遍存在的小、散、乱问题，产业低端、用地低效问题日益突出，与城市发展不协调，与高质量发展理念不相称。通过规划整治，将有效提升土地利用效率，推动产业发展，同时有效改善居民生活环境，提高其安全感、幸福感和获得感，实现城市高质量发展。