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上半年，北上广深等22个城市试点“供地两集中”政策，取得了明显成效。 （网络图片） |
2021年上半年房地产市场调控密集，信贷政策收紧，购房政策调整频繁，但热点城市房价上涨仍是主流。随着调控深入，房价涨幅逐渐被抑制，特别是一线城市二手房市场降幅明显。 关于下半年房地产市场运行，有专家表示，二手房价涨幅放缓是楼市回归常态的表现，未来楼市成交将逐渐趋向平稳。 管控措施密集二手房价降幅持续 据中原地产研究院统计，今年前5月各地房地产调控次数超过234次。其中，二手房市场管控措施也密集出台。 今年2月，深圳发布二手房参考价机制。3月，北京海淀严惩“炒作”学区房，上海房地产经纪行业协会发起“规范房源挂牌和信息发布的自律倡议”。一线城市带头示范后，二线城市紧跟步伐。到4月，合肥二手房限购、西安二手房限售，5月成都正式发布二手房参考价政策。 国家统计局数据显示，北上广深四个一线城市1月份二手住宅销售价格环比上涨1.3%；2月份二手住宅价格环比上涨1.1%；3月上涨1.0%；4月上涨0.8%；5月上涨0.6%。一线城市二手房价涨幅回落明显。 易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，实际上一线城市政策管控非常严厉，此前查处深房理等炒房团对市场形成了一定的震慑力。后续新房集中供应，二手房市场随之降温。 “二手房价还在涨，但涨幅在放缓，预计下半年二手房价降幅仍将持续。”中原地产首席分析师张大伟认为，过去几个月，特别是一季度二手房价暴涨，其实是一种不正常的状态。房地产市场本身就不应该暴涨，二手房价涨幅放缓是楼市回归常态的表现。 不仅有政策调控，二手房市场近日也频传房贷收紧甚至停贷的消息。 据媒体报道，深圳、东莞、南京均出现二手房贷额度不足的消息，而武汉、合肥、重庆、杭州等多个城市传出额度用完，被迫“停贷”的风声。 张大伟认为，目前来看，南方城市房贷明显收紧，收紧的原因是房贷不够用。二手房成交量加大，使得原本已经供应很多的房贷不够用。 张大伟指出，本质还是因为楼市过热，2020年包括今年一季度在内信贷超发，房贷本身处于历史高位并且同期上涨幅度非常明显，但是整个楼市成交金额过大，信贷供给不够，变相使得房贷不够用，即房贷收紧，因此市场结果就是房价还在涨，但是涨幅在减小。房贷供应量不够就抑制市场成交，后续二手房楼市成交还是会逐渐向平稳方向发展。 土地市场上半年“量跌价涨” 据中指研究院2021年上半年土地市场报告，2021年上半年，全国300城市土地市场整体供应量减少6%，成交量减少9%，成交均价上涨21%，溢价率上升1个百分点，前六个月出让金总额2.83万亿元，同比上涨8%，住宅用地供应量同比下降9%。一季度土地供求同比走高，二季度供地节奏放缓，上半年总体上出现出量跌价涨的态势。 今年2月开始，北上广深等22个城市逐步试点“供地两集中”政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地招拍挂公告及组织出让。截止到6月26日，22城中除武汉外的21城均已完成第一轮集中土拍。 中指研究院认为，“供地两集中”政策将有利于稳定市场预期、降低土地竞拍热度，引导市场合理回归，对于平抑溢价率有积极作用。有助于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。 但根据中原地产研究院数据显示，首批双集中供地结束后，土地热度不减，溢价率也较去年上升。具体来看，对比22个集中供地试点城市在2020年全年完成的住宅土地出让情况，地价平均楼面价上涨了15%。从溢价率看，2021年第一轮集中供地也较去年上涨了2个百分点。 对此，严跃进分析称要客观看待此类溢价率。首先土地供应增多，客观上拿地机会多，所以溢价率相对来说是会有所把控的；其次，土地溢价率本身也受供地的影响，部分地块比较热，和土地位于市区等因素有关。 “首批双集中供地实际上还是有降温效应的，各地土地方面有限地价等各类约束，客观上也使得房企拿地理性，基本上还是吻合‘稳地价、稳房价、稳预期’政策导向的。”严跃进说。 根据贝壳数据，全国上半年房子卖得非常火，重点50城二手房同比增长达6成，较去年下半年增长12%。 根据国家统计局数据，今年1-5月销售面积达到5.97亿平方米，交易额为6.46万亿元，同比去年分别增长39%、56.5%，同比2019年增长22.6%，43.4%。 今年上半年新房交易额创下2016年以来，同期最高纪录。在这种情况下，还能形成这种行情，那么假如没有调控，你会看到，今年主要城市的行情大概率要比5年前的还要疯狂。 其中新房销量超过二手房，证明全国主要城市还处于“新房市场”结构，城市的边界在延伸，基建大规模铺开，是人口流动、城镇化红利的一大表现。 房地产税或在海南、深圳试点 当下房地产调控手段已经非常精细化。在这种情况下，未来几年不可能出现普涨或者大涨行情的机会。 可以预测，下半年大消费、大医美、大5G等产业会相继喷发，经济持续向好，主要城市依旧面临房价上涨压力。 但现在明确有两大利空对冲因素，一个是政策调控，一个是利率调控。有业内人士分析，未来几年各类城市或将出现几类分化情况： 1、上半年涨势凶猛，遇到过特大调控的，比如深圳、合肥、成都、东莞等，这些城市的购房者下半年不着急上车，可以观望，等到年底看交易量，捡漏空间很足。 2、上半年成交不错，但房价没有开始出现大规模上涨行情的，现在就可以抓紧入手，比如武汉、重庆、福州等，要抓住行情窗口。 3、上半年楼市没有声音的，不符合此轮房价底层逻辑，下半年也没有增长势头，可以慢慢挑选。比如弱二线和普通三四线城市。不过有些城市的房价经过几年调控已经坠入底部，比如青岛、石家庄、天津等城市，这些城市可以买，但可以慢慢挑，尤其是二手房。 4、下半年会继续严打学区房，高能级城市的顶部学区房不要碰，风险很大，其他的可以上车。低能级城市的学区房依旧可以买，它是独立市场，稀缺物业，而且很难被政策波及。 5、今年有一定可能会在海南、深圳试点房地产税，这些城市在年底之前要尽量观望，因为谁都无法预测试点后，市场的反应、缴税力度对房价的冲击如何。 6、三胎政策对楼市影响极其有限，未来“人口自然增长”趋势依然看空，这是所有国家迈入高增速经济道路的必然结果。 但人口“流动趋势”看多，抢人大战在继续，人口加速向高能级城市积聚的趋势不会改变，在这个层面，房产价值分化会越来越严重。 （据中国网财经）
