“双循环”下房地产如何顺势而为？

　　在近两年的中央经济工作会上，中央都明确要求“着力畅通国民经济循环”“加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的创新发展格局”，并要“把握好政策的时度效”。如何实现以国内经济大循环为主体、国内国际双循环相互促进的创新发展格局，已经成为当前和今后一段时期我国经济工作的重要任务。

　　改革开放40多年来，房地产业作为国家经济支柱型产业，对我国社会经济发展的作用有目共睹。我国城镇居民人均住房面积已从起初不足4平方米提高到超过40平方米，从筒子楼、石库门到家属院、住宅区，从福利分房时代进入市场经济的商品房时代，我国住房环境发生了翻天覆地的变化，大多数人民群众过上了“居者有其屋”的幸福生活，这是我们这个发展中国家的自豪！

　　当然，房地产业在不断发展成熟过程中也不可避免地出现了一些问题，特别是近年来房价波动所带来的社会风险，引起人们的担心和警醒。为了防控房地产的金融风险，国家有关部门在出台了针对房地产信贷的“三条红线”政策之后，央行、银监会又下发了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理的通知》，其中一个目的就是既约束房企开发贷，也约束购房消费按揭贷款。近期个别头部房企因“经营不善、盲目扩张”出现的爆雷，再次引发了人们关于房地产业、金融业究竟谁才是“灰犀牛”的争论。

　　随着政府部门上述“三条红线”等系列监管政策的落地，房地产业明显降温。对广大居民而言，购房是最大的消费，刚性购房者买房后马上需要进行装修和购买家具家电产品，开发商得到购房款后也会再投资开发建房，继而带来房地产上下游诸如钢筋、水泥、机械、陶瓷、卫浴、家电、家纺等产业的同步增长，从而促进原材料的生产供需的经济大循环。这是符合中央经济工作会议提出的“贯通生产、分配、流通、消费各环节，形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡，提高国民经济体系整体效能”的政策要求的。近日，央行实施降准政策释放超过万亿元流动性资金，至少是金融业“与时俱进”的体现。

　　为了有一套自有居住的房子，不少平民百姓节衣缩食、勤劳一生，往往还是因房价的高涨望而生畏。从这个角度来认识，作为房地产开发商起码要对自己开发建设的房屋质量认真负责，不能让人民群众花钱买来的房子成为“烂尾楼”或是“问题房”。不过，除了靠开发商的自身努力和自我约束外，作为肩负社会管理责任的各级政府，与时俱进出台与市场形势和需求相适应的政策措施，才是最重要的。

　　在我们这个幅员辽阔有着14亿多人口的国家里，城乡二元结构问题还须进一步加以解决。解决居民住房问题，应运用“住房双轨制”，让“保障房”与“商品房”共同推进。只有解决好低收入群体的保障性住房，才能让中等收入以上的人群有选择地使商品房的价值得到合理的体现。诚言，地方政府对“土地财政”的依赖也着实让管理者头痛。近期，国家有关部门已作出了让部分省市再次对房地产税试点的决定。不过，出台房产税能否为解决“土地财政”这个顽疾发力，还有待市场的检验。

　　联合国住房问题特别报告员莱拉尼·法哈通过对全球一些城市住房问题的调查，提出了“远离住房商品化”的建议。显然这只是学者的学术观点，并不符合市场经济规律。房地产的金融属性是全世界普遍存在的，也是市场经济必然的产物。数据显示，全球房产总价值高达163万亿美元，是全球GPD总量的两倍多，足见住房商品化的意义之巨大！同时，住房商品化与“房住不炒”其实并不矛盾。

　　房价上涨这个问题在一线城市尤为凸显。曾是国家房改课题组长、原中房集团董事长的孟晓苏，呼吁应在土地供应和资金信贷投向两个方面增加对房地产的支持而不是限制，简单的道理就是“巧妇难为无米之炊”才让房价不断上涨。而在全国大多数三、四线城市，房价已出现明显下降而使居民已拥有的房产财富贬值，由于资本的逐利惯性和管理的不到位，还使房地产的库存不断增加，加大了金融和社会风险，这个问题已引起管理层的重视。据西南财经大学教授甘梨介绍，全国城镇库存有5000万套房子，若按平均每套100万元计算就有50万亿元的社会资源长期被房地产所占用闲置，这些资金大部分可能是靠银行信贷得来的。

　　鉴于此，我们必须按照中央经济工作会议“需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡、提高国民经济体系整体效能”的供给适应需求，有需求方可（就要）供给的经济规律原则，不论是一线大城市还是三、四线的小城镇，每个房地产项目都要遵循“要有房屋的实际居住（使用）者购房的‘用户订单’（而不是投机炒房的客户订单），职能部门方可（就要）批准开发建设”这样的房地产开发建设管理机制，才有可能让房地产为实现“需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡”的要求发挥应有的作用。这应该就是我们通常所说的在“因城施策”的基础上“因项目施策”的本义吧！这不仅是防控房地产金融风险的需要，更是促进国内经济大循环发展的应有举措。

　　金融是国民经济运行的血液，国家在经济运行中金融的投向非常重要。既然为了防控金融在房地产的风险，就必然要将资金投向经济和社会效益都理想的经济领域才能使金融发挥应有的作用。然而，近年来人们看到不少大企业靠银行的低息信贷用金融杠杆助长垄断与资本无序扩张，并使这些大企业从中赚取“资本运营”的利差或手续费，而一些干实业的中小微企业只能通过这些大企业才能取得一些经营运作必需的高成本资金，明显与中央经济工作会议提出“引导金融机构加大对实体经济特别是小微企业、科技创新、绿色发展的支持”的要求背道而驰。

　　难怪孟晓苏在以《解决住房突出问题强化普惠金融服务》为题的文章中说：“事实证明，说房地产‘灰犀牛’欠考虑，金融乱象才是真正的‘灰犀牛’！”综上所述，如何能让金融对中小微企业的支持落实到位，使金融真正能为社会提供普惠性服务，才是实现国民经济大循环解决住房问题的关键所在。

　　（作者系广东骏贤集团有限公司董事长）