“大中小圈”城中村改造体系全面形成

　　广东建设报讯 记者姜兴贵报道：近日，东莞市住房和城乡建设局发布公告，对《关于深化空间革命有序推进城中村改造的实施意见（公开征求意见稿）》（以下简称《实施意见》）进行公开征求意见。根据《实施意见》，到2025年，东莞市政府主导构建“大中小圈”的城中村改造体系全面形成，首批城中村试点项目全面动工建设；到2030年，有力有序有效推进城中村改造，实现生产、生活、生态空间“三生融合”；到2035年，建设起宜居、韧性、智慧的现代化城市，形成特色化道路与东莞样式。

　　分类改造

　　构建“大中小圈”体系

　　《实施意见》提出，东莞市级将统筹编制城中村改造专项规划、城市更新专项规划，锚定未来10年城中村管控的基本底盘即“大圈”。基于“大圈”选定近5年城中村改造集聚空间，确定“中圈”范围，框定五年行动方案，编制片区统筹规划。基于“中圈”，合理确定居商用地和工业用地出让规模、时序、节奏和结构，遴选每年度实施的城中村改造项目为“小圈”范围，确定年度改造项目库。

　　同时，实施“拆、治、兴”并举，按照特大城市标准有力有序有效推进城中村改造，“需拆就拆、应整尽整”；深度融合城市体检与城中村改造，推动城中村改造实现耕地集聚、基础设施能级提升、公共空间优化升级、产业片区改造提速、居住空间优美适宜、历史文化价值彰显。

　　记者了解到，东莞目前已有44个项目获得针对城中村专项借款。

　　尊重意愿

　　八成以上同意方可实施

　　《实施方案》提出，城中村启动需征求村民意愿、且取得改造范围（含拆除范围、整治范围）内权益土地面积和人数占比均达80%以上的书面同意，并经农村集体经济组织表决同意后方可推动实施。改造过程中要充分听取村民和农村集体经济组织对改造方案、征收补偿方案、集体资产处置等的意见，保障村民知情权和参与权。

　　不同于以往，东莞此次的城中村改造强化政府把控土地一级市场，镇街（园区）政府或其委托的市属企业、镇街（园区）属企业可作为做地主体，完成城中村改造项目的前期土地整理、征地拆迁（补偿）、场地平整等工作后，将土地统一交由政府收储或交由政府公开招引实施主体。

　　同时，《实施方案》提出探索国土空间规划管理新机制，通过“片区/管理单元—街坊/地块”，建立逐级深化、上下贯通的规划编制、传导、管控体系。

　　规范认定权益

　　优化完善补偿标准

　　城中村改造，怎么拆、如何补偿是两个最核心的问题。

　　《实施方案》明确，未经依法登记或者未经依法批准建设的建构筑物和所占土地，属于集体土地的，权属人可认定为集体经济组织，经集体表决和协商一致的，可由集体经济组织统筹签订土地补偿协议，集体经济组织结合历史协议约定和相关法律法规包干处理补偿安置费用与补偿物业给付实际使用人等相关权益方，可按照城市更新补偿安置相关规定对税务事项进行处理。

　　同时，探索创新货币补偿、实物补偿等多种形式的征拆补偿和安置方式，拓展实物补偿（商品房、保障房、安置房）的途径，促进城中村改造有效实施。

　　此外，《实施方案》还鼓励村集体经济组织在城中村改造中发挥主动性作用，建立农村集体资产分红与城中村改造投入挂钩机制，提出未来三年原则上集体经济组织每年需将农村集体资产收入不低于10%投入旧村整治活化或现代化产业园区建设等。