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住宅租赁市场大势所趋

短期内仍面临诸多挑战

来源:民营经济报     2017年09月29日        版次:A06    作者:胡雪军

【记者 胡雪军】

自上世纪90年代启动住房制度改革以来,住房租赁市场的主体一直是由个人投资者占据,而非机构投资者。不过近年来,强劲的市场基本面及人口结构变化,加之政府的大力支持,共同推动了住房租赁市场的强势增长。

另外,由于住宅价格不断攀升,许多大中型城市的居民已难以承受高企的房价。以上海为例,位于内环线以内的单套住房均价(总成交金额/总成交套数)从2006年的约240万元飙升至2016年的约1,470万元。同时,随着政府对住房的限购力度不断加码,租房已成为京沪等城市居民的必要选择,因此业界预计未来这些城市的租房需求仍将迅猛增长。

开发商寻觅商机

事实上,如万科和龙湖地产等开发商早已开始寻觅住房租赁市场的商机,机构投资者也开始意识到这一市场的发展前景。今年9月,基汇资本宣布已通过旗下管理基金向长租公寓运营商湾流国际进行投资;同一时期,美国华平投资集团宣布对上海租赁型公寓运营商及业主盛煦地产追加投资。

人口红利利于市场

目前在大中型城市中,千禧一代的人口占其租户人数的绝大部分。千禧一代在中国城市人口总量中的比重约为27%,随着人口流动性的增加,千禧一代不断加入劳动力市场的主力军,从而带动住房租赁市场的需求。

此外,城镇化的发展也推动了住房租赁市场的发展。对于城市新居民来说,他们的首个“家”极大可能性会是租赁住房。中国的城镇化率近期刚刚超过55%,今后仍有进一步提升的空间。

许多挑战需要应对

仲量联行研究专家表示,从长期来看,房地产开发商和投资者将在住宅租赁市场迎来许多富有吸引力的商机。不过在短期内,中国的住房租赁市场若要蓬勃发展,仍有许多挑战需要应对。

一是回报率,这是开发商和投资者进入该市场的最大挑战。在许多城市中,单个物业的租金收益率仅为2%,并不足以调动开发商和投资者的积极性。自今年7月以来,上海已将6处地块列为纯租赁住房用地,这些地块均以具有吸引力的楼面价出售给政府背景的开发商,但很难说民营企业开发商能否以同等价格获得土地。

二是租房者能否享受当地的教育和医疗等公共服务。与住房所有者相比,租房者通常相对难以享受到当地的教育和医疗等公共服务。尽管广州和武汉等城市近期颁布了相关政策,赋予租房者与住房所有者同样的权利,但鉴于公共资源有限,这些政策能否真正“落地”目前尚不清楚,依然充满挑战。

第三是融资和税收。以美国为例,2016年租赁住房市场的投资额占美国商业房地产投资总额的1/3,其中房地产投资信托基金成为该市场最大的投资者。为鼓励开发商建设多户家庭住房,美国各州出台了各种税收优惠政策。但与之相比,中国目前仍缺乏有效的融资和税收体系来推动租赁住房市场的发展。 ▲