‌·

不一样的“金九银十”

刚需客·刚需盘·刚需价

来源:民营经济报     2017年09月29日        版次:C03    作者:胡雪军

洪强/摄影

踏着“金九银十”的节点,重庆、南昌、西安、南宁、长沙、贵阳、石家庄等7座二线城市在9月23、24日同时发布楼市调控政策,有不少城市更是深夜发声。不过,这7个城市均不在15个一线和热点二线城市行列,但均是二线城市中的房地产过热城市。

国庆档期的广州楼市货量充足,有土豪级别的联排别墅、有走高端路线的中心区豪宅,还有山清水秀的城郊花园,当然更大量的是中低端刚需盘。事实上,广州今年热销的项目中,刚需产品占了大部分,而刚需买家也是楼市的中坚力量。

传统的“金九银十”是房地产销售的最旺时期,但最近一两年的“金九银十”却成为了调控措施密集出台的时期。这次多座城市接连升级楼市调控,与去年国庆前多城接连限购或升级限购政策如出一辙,“最严限售加上房贷利率上浮”似乎成为新一轮的楼市调控组合拳。

虽然此次新政与广州市场无关,但对未来走势的不确定还是增加了买家的观望心态。不过,随着碧桂园云麓半山、融创御园、绿地珑玥府、广州中航城、远洋天骄广场、华润天合等10多个楼盘开放样板房或加推新货,市场的凝重气氛有所缓和,给今年开局并不算红火的“旺季”增加了不少热度,大批量新货也陆续亮相。

荔湾海珠天河走高端路线

老城区方面,三大旧改板块之广钢新城+广纸新城板块,将有三个新盘面世,分别是葛洲坝紫郡府、华发中央公园以及金融街融御,从它们的定位来看,基本上都是走高端路线。华发有255平方米以上的联排别墅,这将是广钢新城首批别墅产品;广纸板块原有的几个楼盘雅居乐·海珠小雅、越秀星汇海珠湾、绿地越秀·海玥均为旧盘推新,但每盘货量据称都不会超过百套。

白云则集中了多个高端项目在第四季度推出,包括白云新城的龙湖·天奕、广州大道北的佳兆业·天墅和太和的低密度项目绿地·柏玥晶舍。其中龙湖·天奕和绿地·柏玥晶舍暂时未开放现场实景,均选择在白云新城的绿地中心开放VIP展厅,而位于同宝路的佳兆业·天墅现场销售中心外立面已亮相。

天河方面,在牛奶厂板块,目前有龙湖·首开天宸原著、招商雍华府、华润天合、金地·天河公馆4个住宅项目同时在售。但“金九银十”档期有新货补充的只有龙湖·首开天宸原著和招商雍华府,都是主推三房与四房户型,预计三房单位会比较热销;另外有望推新的还有位于金融城的佳兆业壹号与东圃板块的兰亭盛荟。

黄埔增城南沙新货充足 

向来的供货大户黄埔区预计有超过2000新货上市,万科里享家、万科幸福誉、万科山景城、万科尚城等万科系都有新货推出,预计货量有1000套左右;保利旗下的保利罗兰国际和越秀保利爱特城也将有新货面市,有望为市场提供500套左右新品;位于中新知识城的全新盘招商雍景湾首批将推出一栋住宅单位。中新知识城和邻近增城的永顺大道板块是新货集中的区域,单位面积设置合理,地铁即将开通,目前单价2万元/平方米左右,比黄埔区核心位置的二手价还低,有可能成为刚需买家的心水之选。

另一供货大户增城,9月起有6个全新项目陆续推出,分别是云溪四季、融创御园、绿地珑玥府、万科春风十里、保利小楼大院和奥园誉峯,其中有四个楼盘确定新推货量超1500套。不仅货量可观,产品类型也非常丰富,有普通洋房、复式、类别墅等。另外碧桂园城市花园、恒大山水郡、金地香山湖、时代天启等盘也会陆续推售新货,主力户型集中在80-130平方米之间,相信能满足刚需和首次换房群体所需。

南沙国庆档期将有2000套新货推出,其中,货量比较大的项目包括越秀滨海御城和星河丹堤,分别有420套和350套。此外,星河山海湾、时代长岛等项目各有100-200多套的新货,全新盘碧桂园·云麓半山也将推出。与以往南沙项目主打中小户型不同,“金九银十”档期的新货中,多了不少三房、四房大户型,时代长岛、星河丹堤、星河山海湾和保利星海小镇都是如此;越秀滨海御城将推出四合院组团,全部是三房-五房户型;碧桂园·云麓半山推出的全部都是140平方米以上四房和六房大单位。

花都继续担当“北部粮仓”

花都方面,总供应量超过3000套,继续承担“北部粮仓”重任。区府板块是目前花都区楼价最贵的板块,也是“金九银十”档期关注度最大的区域。该板块将有新盘龙门苑与都湖国际面世,原有项目保利翡翠山、路劲天隽峰、锦东花园都有大量在售产品,报价多在2.5万元/平方米左右,都湖国际吹风价2.8万/平方米,锦东花园毛坯均价更是达到3万元/平方米;狮岭板块、广州北站板块与山前大道也有不少热门楼盘,其中金融街花溪小镇加推3-5房产品,近来风头甚劲的时代康桥主推190平方米叠墅和85-101平方米的平层单位,均价1.2万元/平方米。此外,一直热度较高的雅居乐万科热橙、元邦山清水秀也取得了一批预售证,预计会在“金九银十”档期推出新一批货量,而山前大道的全新项目碧桂园半岛1号也值得关注。

最热还是刚需盘

事实上,在近期推新项目中,刚需盘占了大部分,而人气畅旺的也是这些价格适中的项目。如增城的融创御园、绿地珑玥府、碧桂园星钻以及南沙的碧桂园云麓半山等,开售当天售楼部可谓“人满为患”,大部分是预约登记的意向客户;天河的远洋天骄推售50套48-75平方米小面积单位,连走廊通道都站满了人;牛奶厂板块的华润天合推新货,现场有过百人选房,据称都是进行了资金冻结的实客。

据了解,近期推新的项目去化率都在7成左右,表现理想。如金地香山湖去货率超8成,中航城约7成,远洋天骄和兰亭盛荟均超过7成,而金茂广场大约是4成。

这些刚需产品都有一个共同特点,就是价格相对实在。中航城售价1.9万-2.3万元/平方米,一套108平方米的复式四房,开盘当天折后总价221万元,去货速度比较快。

另外,这些刚需项目虽然大部分在增城、南沙、花都、番禺等外围板块,但都是处于交通较为便利的区域。如近期人气较旺的中航城、融创御园,靠近地铁21号线朱村或朱村东站;广州绿地城则靠近知识城支线旺村地铁站。

刚需买家仍是市场主体

楼市观察

经历多轮调控的广州楼市,目前购买力早已变成以刚需为主。一项调查显示,多数买家青睐中小户型住房,其中意向选择90至110平方米住宅的受访者占31.58%,选择70至89平方米住宅的受访者占23.68%。

这两个面积范围内的住宅,主要以2房2厅和3房2厅为主。而从最近阳光家缘网站统计预售批复情况来看,多数楼盘所推户型也集中在2房2厅和3房2厅的中等户型,符合刚需及改善型购房者的需求。

在针对购房计划的调查中,属于首次置业刚需房的受访者占总数的47.37%,置换型刚改房受访者占32.24%。如果加上价格因素考量的话,预算在150万元/套以内的买家比重最高,占23.68%,其次,预算在250万至300万元/套的置换型刚改房买家占17.11%。▲ 

【记者 胡雪军综合报道】