■资料来源：合富研究院

　　近日，增城土拍中有5宗地因故终止挂牌出让，中新两宗地块底价出让。这让市场对增城楼市的高歌猛进打了个问号，增城楼市到底怎么了？从成交及库存情况来看，新塘板块市场较健康，走量也较快，而有些板块库存高企，去化较差。哪些板块值得关注呢？

　　■新快报记者 丁灿

　　1增城仍是广州名副其实流量区域

　　从上半年的情况来看，增城一手住宅网签104万平方米，是全市唯一一个成交量过百万平方米的区域，是第二名黄埔区和第三名南沙区的两倍之多，克而瑞广州区域首席分析师肖文晓表示，增城是广州名副其实的流量区域。

　　另据克而瑞数据显示，今年上半年广州一手住宅成交面积TOP10的板块中，除了荔湾区的广钢板块外，其余都位于外围区，其中增城区是大赢家，共有3个板块进入前十。其中新塘板块以销售52.48万平方米的成绩位列榜首，与排名第二的知识城板块拉开距离，同时新塘板块也是上半年唯一一个成交金额超百亿的板块，成交金额达111.05亿元。TOP10中排名第三的则是朱村板块，成交面积为22.25万平方米，成交金额为40.59亿元。

　　

　　2全市可售货量最大区域，频繁以价换量

　　从存量来看，截止到6月末，增城一手住宅可售面积为212万平方米，去化周期11.7个月，尚在合理的范围之内。然而，肖文晓表示，增城也是目前全市可售货量最大的区域，并且近年土地招拍挂市场活跃，加上未来还有大量的旧改项目入市，因此市场竞争的激烈程度也是首屈一指的。也正因为如此，自去年下半年开始，增城区的楼盘就频繁以价换量，也是全市降格调整现象最多的区域，从数据来看，上半年增城一手住宅的成交均价19157元/㎡，环比下跌1.2%，同比下跌了6.6%。

　　合富研究院分析称，增城库存高位，供应量大，政策优势削弱，规模房企让利保成交。增城新项目陆续入市推高库存压力，另外，广州4区出台“人才政策” ，增城“政策优势” 有所削弱。品牌房企旗下项目主要通过“让利”保成交，竞争激烈，上半年开盘成交大多不足三成。据合富研究院统计，增城各板块主力销售项目普遍让利，今年上半年增城主力在售项目超过六成参与让利，让利幅度在5%—10%。新塘有项目通过一口价单位等方式让利约15%以保证项目走货，而其他让利幅度“有限”的项目，成交改善并不显著。

　　3增城各板块市场分化

　　从板块来看，肖文晓认为增城内部的市场分化也很厉害，上半年有一半的房子是新塘板块卖出的，成交面积有52.48万平方米。而从库存去化周期来看，时间最长的是中新板块和荔城板块，都已经超过30个月，新塘、朱村等其他板块的去化周期都在10个月以下。

　　其中，新塘板块市场表现较理想。广州世联研究院总监崔登科表示，新塘板块库存比较健康，走量也比较快，但都是以价换量得来的。“新塘一直是比较好的，因为朱村那边会被黄埔分流，新塘是增城离天河最近的一个板块，走货走得好一点都不出奇，而荔城基本都是本地客户，石滩目前供应量比较小且市场比较封闭。”

　　中新板块库存高达37.9个月，去化表现较差，远高于增城区的平均去化水平。近日成功出让的两宗地块正位于中新板块，克而瑞分析表示，在旧改新政刺激下，中新旧改也是活力十足。其中，截至6月底，中新板块有3个旧村更改项目，总旧改占地面积达261.7万㎡，位列外围区域旧改占地面积第3名，仅次于南沙北板块和新塘板块。甚至，有两个旧改村投资均破100亿元，分别为泮霞村和中新村。其中，作为中新镇首个旧改项目——中新村改造项目，由保利操刀，总金额高达120亿元，面积超过92公顷，相当于130个足球场的改造面积，基本把整个镇中心区域拆除重建。由此可见，中新板块蝶变在即。

　　

　　4供应量大 起拍价不便宜 部分开发商观望

　　7月14日上午，增城本有7宗宅地拍卖，结果在临限时竞价日的前几天，当中5宗地因故终止挂牌出让。其中横岭村地块、增城区正果镇池田村正果大道163号两宗地今年曾预挂过；西山村、集丰村两地块曾于今年5月流拍；永兴村地块于今年4月因故中止出让；简村村地块则于去年7月流拍；仅有增城区中新镇坑贝村83103212A20041号地块算是新鲜推出。而且，简村村、集丰村地块在此次重挂牌后，都降价了上亿元。

　　崔登科表示，今年下半年到明年增城的供应量都非常大，所以如果再拿地的话，市场竞争压力是非常大的，因此有些地块流拍或终止出让也是很正常的。

　　“加上目前增城的起拍地价基本也不便宜，这样的竞争压力，多少让后续进入的开发商有些望而生畏”，肖文晓认为这也是部分地块无人问津的主要原因。

　　增城各板块上半年供求情况

　　板块　　　　  供应面积  供应套数成交面积  成交套数  成交均价成交金额  供求比

　　(㎡)(套)  (㎡) (套)(元/㎡)   (元)

　　新塘板块　　541533　　 5130   524809  4892　　   21160  11104953000  1.03

　　石滩板块　　 198226　　 1882   152420   1502　　  14407  2195979000　　 1.3

　　荔城板块　　  84261　　 667  76817　　  595  19485  1496764000　　 1.1

　　中新板块　　  173396　　 1768   57449　　  607  17435  1001644000　　 3.02

　　朱村板块　　  176635　　 1840   222524　　2179　　  18242  4059278000　　 0.79

　　派潭-小楼板块0　　   0　　  9045　　 59　　 13609  123097000　　   0

　　汇总　　   1174051  11287  1043064  9834　　  19157  19981715000  1.13

　　（数据来源：克而瑞）

　　

　　

　　增城各板块楼价情况

　　派潭-小楼 13609元/m2

　　中新 17435元/m2

　　荔城 19485元/m2

　　朱村 18242元/m2

　　石滩 14407元/m2

　　增城各板块截至6月库存情况

　　板块　　　　库存面积(㎡)  库存套数(套)  去化周期(月)

　　新塘板块　　   844397　　 8266　　   9.5

　　石滩板块　　   228020　　 1942　　   8.4

　　荔城板块　　   511989　　 3701　　  34.4

　　中新板块　　   209992　　 2128　　   37.9

　　朱村板块　　   364781　　 3447　　   8.4

　　派潭-小楼板块13538　　   88　　 4.7

　　（数据来源：克而瑞）

　　新塘 21160元/m2