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资料图片。宁彪/摄 |
■新快报记者 丁灿 写字楼 新增供应创十年新低，空置率维持低位 2019年，广州全市共三个新增甲级写字楼项目入市，分别为位于琶洲的广州报业文化中心、位于国际金融城的金融城绿地中心和位于珠江新城的天德广场，共计新增写字楼面积约25万平方米，低于过去五年年均水平（44.6万平方米）约43.9%。截至2019年末，全市甲级写字楼总存量同比上升5%，至524万平方米。 2019年，广州甲级写字楼市场可谓近十年市场新增供应的最低值。据戴德梁行统计，截至年底，广州甲级写字楼空置率5.5%，同比微降0.1个百分点。市场整体供需平衡，但与近十年年均新增供应及净吸纳量约40万平方米比较，差距较大。在经济环境不明朗的压力下，不少业主“以价换量”，使2019年全市平均租金同比下降1.7%，达190.8元每平方米每月。 各子市场中，琶洲商圈“独领风骚”，租金同比微升1.6%，增速领跑全市。且由于2018年底新入市项目在2019年的租赁表现良好，推动琶洲空置率从2018年年底19.6%降至6.9%，吸纳表现“可圈可点”。在租赁成交上，珠江新城及琶洲分别以42.5%及40.2%的面积占比，名列前茅。 TMT行业主导写字楼租赁活动 TMT行业（科技，媒体和电信）主导写字楼租赁活动，从2018年占成交面积的18%升至2019年占成交面积的32%。高力国际数据显示，另一方面，由于政府结构性去杠杆和经济的不稳定，房地产开发商和灵活办公的经营者都放慢了扩张的步伐，使得房地产业占全年整体租赁成交面积的份额从2018年的27%下降至2019年的14%。值得关注的是，金融业租赁占比较上年提高10.9个百分点，保险公司及证券公司动作频频。 另外，据第一太平戴维斯分析，湾区经济概念和产业升级政策的出台为更多机构型投资者增强了市场信心，促其积极布局投资策略并找寻投资标的。去年，自用型买家需求增长明显，国际金融城和珠江新城内大宗买卖交易活跃。 黄埔写字楼及工业物业成投资者关注重点 在成交的商业地产投资交易物业类型中，写字楼以成交金额占比逾七成，卫冕投资者最喜爱的物业。新兴区域被看好，戴德梁行数据显示，黄埔区今年迎来大爆发，共录得8宗成交，交易总额占全市的57%。黄埔对产业载体的需求保持旺盛，写字楼及工业物业都是投资者关注的重点。如紧靠未来发展核心国际金融城的鱼珠港，2019年共录得四栋写字楼易手，成交金额共39亿元。 而得益于商业氛围浓厚，投资者亦热衷于升级改造物业获得资产价值的提升，老旧物业频频“回春”，如越秀区的多个商业裙楼及混合用途的物业项目，包括西门口广场、东方文德广场、东山锦轩及东山汇等，录得24亿元成交，成为买家争相“抢滩”的香饽饽。 戴德梁行华中区资本市场执行董事及主管苏俭婷预测，未来有产业、政策支持的新兴商务板块及传统区域有改造空间的物业，将持续受到关注。而在大湾区红利政策下，外资市场活跃度将有增无减。 高力国际华南区董事总经理冯文光表示：“2020年预计新增可租赁面积达89万平方米，预计将带动净吸纳量上涨。展望2020年，写字楼新增供应达到顶峰，全市平均租金水平有压力，2021年后随着新增供应的减少，租金将逐步平稳。”
