真正的公募 REITs 离房地产还有多远？

　　华西证券房地产行业首席分析师由子沛指出，REITs 本身起源时其基础物业即为房地产，我国一二线城市已有诸多现金流良好的商业物业供给，从之前推出的以商业物业为基础资产的类 REITs，如鹏华前海万科 REITs，也取得了较为稳定和良好的收益。但是，也应当看到，目前公募 REITs 若想推进到房地产领域，也面临着诸多阻碍。

　　首先是如何与房地产调控的长效机制相结合，REITs 运作模式实际上为地产企业提供了一种新的融资机制：地产企业首先以自有资金和信贷融资获得的资金进行商业地产的开发以及前期培育，等商业地产培育成熟获得稳定的租金收入后将成熟的存量资产打包设立或注入 REITs 并通过发行份额回笼资金，本质上是一种类住宅开发模式，提高了资金周转率，缩短了投资回报周期，但也有可能使得房地产企业加快拿地，使得土地市场升温，也与目前大的调控基调不符。

　　其次，房地产领域项目涉及税收较多，推进上存在一定程度障碍。税收优惠是REITs 产品的核心，推行 REITs 的国家均给予了 REITs 一定的税收优惠政策。而在我国当前税收体制下，在商业物业 REITs 的设立、运营和终止中，可能涉及到多种税收。而截至目前，我国还没有针对 REITs 的优惠税收政策出台，种类繁多的税收将严重影响 REITs 产品的收益率，降低其对投资者的吸引力，削弱 REITs 的竞争力。

　　如果公募 REITs 在基建领域试点较为顺利的话，则未来是有希望放开到房地产相关领域的，不过在“房住不炒”的大背景下，公募 REITs 将大概率在房地产行业方面从长租公寓领域开始突破，而后续延展到一线城市优质商业物业则可能尚需一定时日。