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临近“十一假期”，不少房企已经提前开跑，抢占市场，积极推新。据合富研究院监测，上周共15个项目推新，新货接近2900套，货量超今年的“五一假期”（5天），创年内单周新高。 广东中原项目部总经理黄韬指出，今年接下来都没有淡季，新货遍地开花，但今年金九银十不存在大量的促销。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓提醒，去年是市场下行期，相对来讲玩噱头的情况少一些，今年优惠半真半假，因个盘而异，对于购房者来说，不管折扣如何天花乱坠，最终到手的房价才是真的。 ■新快报记者 何璐诗 6—8月每月成交近万套，推货猛不代表折扣多 A 今年金九的推货势头特别猛，据克而瑞广州数据显示，截止到9月18日，全市商品住宅新增供应已经达到83万㎡，超过了上个月整个月的量（80万㎡）。但推广多并不代表折扣多，记者了解到,目前虽然一小部分开发商已开始促销,拿出特价单位或者平时卖得不好的一些单位做优惠,但是另外一部分开发商正计划稳价走量，部分更考虑上调价格。 广州世联研究院总监崔登科指出，从近月的成交量来看，6—8月每个月约是1万套的成交量。“正常成交一个月就7000多套，现在1万套左右，开发商走量还是能走动的情况下，是肯定不会降价的。” 据合富研究院监测，上周成交热点主要集中在南部和东部 “高性价比或周边供货紧张” 的推新项目，包括南沙万顷沙全新盘中铁建海悦国际、南沙湾中交蓝色海湾；番禺凯德山海连城；黄埔临港经济区的富颐华庭，科学城大壮名城等。稳价走量，则不少开发商是对市场涨价试探后的最终策划。监测显示，上周总价较周边竞品缺乏优势，或者价格上涨的项目，成交效率都一般，例如知识城项目涨价后，成交效率明显下滑。崔登科表示，“涨价区域除了黄埔区府板块之外，其他区域在涨价后成交都有一定下滑。” 广东省房地产行业协会土地与产业研究中心主任赵卓文认为，价格是一把双刃剑。打折了，潜在的新客户将受到吸引；但已经买房的老客户的心态就很微妙了。“价格不上扬的物业，很难持续出货。毕竟，现在的买家，都是买涨不买跌。” 市场区域分化明显，有真折扣也有噱头 B 每年的金九银十，大大小小的促销令人眼花缭乱，在总体上行的市场环境下，今年的开发商营销手段更为真假难辨。肖文晓表示，“真折扣和噱头今年应该都会有。目前广州市场区域分化还是比较明显，有些区域比较热，比如南沙、黄埔、天河最近都有涨价的现象，金九银十的折扣优惠自然也会水分多一些。而一些外围区域比如增城的楼盘，如果真的要走量，势必要拿出真金白银的折扣来才行。” “金九银十和国庆黄金周，楼盘都会有相应的活动或小小的优惠，但幅度不会太大。卖得好的基本不会优惠，所谓特价很可能就是把一些‘边角料’用来宣传。刚需、刚改的购房者有点优惠就可以出手，过了这个时间，价格就会逐步往上走。” 地产经济学家邓浩志指出， 目前广州调价已在启动中，但暂时不是全市普涨，主要为个别区域。“例如政策放松了的南沙，库存比较紧张的黄埔等区域，预期会在广州领涨，所以购者房不要期望这些区域有太大的折扣。” 邓浩志表示，增城、花都等库存较大的区域，由于货量较多，所以短期内价格还是稳定为主，可以再多观察才出手。海珠、荔湾、越秀、天河等中心城区本轮行情当中价格会走强，会较早有表现。后续的市场直到明年，相信都会一路往上走，只不过上升的速度多少而已。“虽然郊区盘有可能打折，但其实郊区盘优惠特别大的时段是今年3月，现在已回涨。”邓浩志举例说,位于增城新塘板块的招商臻园曾在今年3月打出19999元/㎡的低价，目前均价已回升至27000元/㎡。 黄金周难现打折促销潮 多数开发商稳价走量 减免物业费，送家电手机、旅游抵扣券、礼品加倍……往日实打实的房价折扣，今年变为五花八门的多重优惠。崔登科指出，“像沙龙、DIY看房等活动，会有一定优惠，但肯定不是在房价上给很大的折扣。” 邓浩志认为，虽然目前一二线城市楼市普遍升温，部分城市甚至需要调控进行降温，房价普涨已经是大势所趋。而资管新规的“三条红线”也不会引发楼市降价销售。“首先，踩线企业只是不能进一步扩大融资规模，并不是不允许进行新的融资，所以房企不会因这个政策而导致资金紧张，影响的只是扩张速度而已。其次，当前数据显示，踩三条红线的企业是极少数，多数企业只是踩了其中1条或者2条线，而这类企业依旧可以扩张融资规模，扩张幅度为5%或10%。明显的打折卖房只会在人口流出的三四线城市出现。” 多位业内人士认为，稳价走量依然是大部分开发商的最终选择。崔登科表示，“其实八月部分项目已试过一波涨价了，涨价后效果不是特别好，很多开发商已经看清形势，到了金九银十还涨的话，很可能无法完成全年任务。”肖文晓也认为，“大部分的楼盘还是很谨慎的，因为广州热卖的板块还只是那么几个，并没有出现全面上涨的趋势。目前来看，像南沙一些热盘涨价之后，去化率已有一些下降，但整体来看，因为涨幅不是特别夸张，所以热度高的楼盘始终会比较热，即便去化率下降了比全市的平均水平也还是要好。”黄韬指出，金九银十是6—8月的延续，预计从目前开始到年底，成交量都不会太差，但也不会出现月成交20000套的情况。“传统旺季节奏已被打乱，接下来开发商基本会有货就卖。在产销两旺的市场气氛下，今年将不存在大量促销。” C 广州部分楼盘“金九银十”推货情况 区域 项目 均价（元/㎡）主力户型 上周特价（元/㎡） 上周项目动态 荔湾 碧桂园公园大道 5.2万-5.4万 85-140㎡ 4.9万起 持续推出特价单位 白云 保利阅云台 5万 78-109㎡平层 4.5万起 推出少量特价单位 88-109㎡复式 华润置地润府 4万 105-133㎡复式 3.5万起 持续少量特价单位 海珠 恒大金碧花园 5.5万 93-133㎡ 无 成交送管理费 黄埔 品秀星樾 3.8万 83-157㎡ 无 稳价持销 大壮名城 4.9万 74-121㎡ 无 加推约182套新货 南沙 星河东悦湾 2.9万 89-130㎡ 无 稳价持销，大户型为主 中铁建海悦国际 2.1万 85-125㎡ 无 首开约360套新货 番禺 智联汽车小镇 2.1万-2.7万 71-94㎡ 无 稳价持销 增城 金地香山湖 1.5万 99-140㎡ 无 加推约122套新货 时代名著 2万-2.3万 77-106㎡ 无 稳价持销 数据来源：合富研究院
