|
|
■保利天汇 |
|
|
■天河壹品 |
|
|
■珠江花城 |
|
|
扫码了解广州楼市最前沿动态 |
虽然房产市场回暖信号的传导仍需时间，但中心区核心的天河，买家依然较为积极。克而瑞广佛数据显示，广州11月整体推货的开盘去化率仅30%，而天河和越秀去化率则保持在六成以上。向来库存紧张的天河，近日终于迎来新一轮密集供应，天河东部广氮奥体板块的城投珠江·天河壹品二期、保利天汇五期、珠江花城四期的陆续加推引来不少瞩目。交通、户型、配套……“既要又要”在天河并不容易实现，想“优雅地留在天河”，到底应该怎么选？ ■新快报记者 何璐诗 见习记者 魏 鑫 文/图 天河壹品离CBD较近，保利天汇周边有“高溢价地块” 先看地段是置业选择的“不二法则”。虽然城投珠江·天河壹品、保利天汇、珠江花城三个盘都不在天河核心区,但对于一直库存紧缺的天河区来说， 广氮奥体板块属于较为“平易近人”的板块，并没有以动辄千万的总价将更多的年轻客群挡在门外。 三盘同处天河东部，但在具体区位上则有所差异。城投珠江·天河壹品位于天河智谷核心居住区，距离珠江新城约10公里，三个项目中距离珠江新城CBD较近。自驾车程，在非上下班高峰约26分钟。但距离地铁21号线棠东站步行需约2公里，步行到地铁4号线黄村站约为2.2公里,需要交通接驳。未来横贯整个天河智谷的地铁19号线，依然属于远期规划，具体仍处于线网优化规划中。 至于保利天汇，位于天河大观中路，属于天河区与黄埔区的交界地带，是天河小新塘旧改项目。保利天汇不远处即是楼面价达5.1万元/㎡的奥体牛奶厂街地块，楼面价全市第三。周边有德生科技等7家高新技术企业环绕，北边的天河智慧城主打高新科技产业。项目总建面达234万㎡，体量接近琶洲村旧改，为奥体板块内少有的大体量新房项目。 保利天汇虽然是奥体三个新盘中距离地铁站最近的一个，但项目五期距离地铁21号线大观南路站约1.6公里，步行需要20分钟，可以换乘4号线到金融城和琶洲。距离珠江新城约14公里，距离科学城则只需5公里。 而珠江花城位于天河区珠吉街道、奥体新城板块东部，靠近黄埔区，出小区走广园快速路，开车到珠江新城大约耗时30分钟，约17公里。项目周边暂未有地铁站，距离在建的7号线二期姬堂站直线距离约1.3公里，未来可快速到达鱼珠、科学城、广州南站等多个重要板块。 总体来说，三盘都不在地铁1公里以内，最近地铁的保利天汇也需要步行约20分钟，而天河壹品离天河核心区较近。 三盘户型涵盖刚改，珠江花城77㎡3+1户型易上车 在广氮奥体板块正面碰撞的三盘，户型虽然没有正面“打架”，但天河壹品和珠江花城户型兼顾刚需。天河壹品二期以70-95㎡小户型为主，以及少量128㎡户型；珠江花城则拥有建面约77㎡3+1房、89㎡3+1房户型，大户型涵盖建面约116㎡、约143㎡。 保利天汇户型则偏改善为主，五期加推4、5栋，户型涵盖建面约90㎡、103㎡、127㎡以及131㎡。 三盘中，珠江花城上车门槛相对容易。结合5.8万—7万元/㎡的吹风价，77㎡约450万元的总价就能上车天河的3+1房，算是直击不少“广州新贵”的需求痛点，人气也更为充足。从世联东一研究院监测的数据看来，珠江花城来访量连续三周超过500台，而其余两盘则三周都维持200+的来访量。珠江花城销售人员向记者直言，“这个价格在另外两个新盘根本买不到三房。” 而2019年首次开盘时一度成为天河“销冠”的保利天汇，当年均价约4.3万元/㎡。保利天汇由于靠近5.1万元/㎡的奥体牛奶厂街地块,让后期的加推有了调价的底气。这次五期加推北向单位约6.5万元/㎡、南向均价7.4万元/㎡，均带装修。 城投珠江·天河壹品从国庆开始已启动蓄客，项目销售人员称“目前已有1000多台客户参与冻资”，预计12月中下旬开盘。根据世联东一研究院数据，今年5月城投珠江·天河壹品一期开盘价格为6.8万-8.5万元/㎡，目前周边二手均价多在6万—8万元/㎡，二期项目吹风价为7万—9万元/㎡，预计起步总价超600万元。 天河壹品靠近清华附中，珠江花城配建体育东均和小学 教育方面，城投珠江·天河壹品数百米外是公办的清华附中, 是12年制的小学+初高中，如今已经投入使用。项目销售人员称，“清华附中会开放部分名额给周边业主摇号。”而项目自建的教育资源则是一所幼儿园。 珠江花城的教育配套，在三盘中同样较为突出。项目配建了36班的公立小学——体育东均和小学和幼儿园，小学于今年9月1日开学。均和小学隶属于天河区体育东教育集团，是体育东教育集团的四大核心校之一。执信中学则在项目1.6公里外， 2021年面向整个天河区摇号。 而保利天汇则配套有幼儿园，以及9年一贯制中小学。 产品方面，城投珠江·天河壹品二期推出南北双园林的7-12栋，其中7、12栋为两梯四户，位于园心，密度最低。项目虽然体量较小，但产品均为小高层，只有14层楼高且整个小区是纯住宅，业主成分比较单一。 珠江花城四期拥有百米楼距，项目占地约30万㎡，规划有商业街、社区卫生中心等生活配套，“自成一城”。 保利天汇总体量为78万㎡，五期由16栋纯住宅组成，没有公寓和商业，居住属性比之前三期、四期更纯粹。另一方面，五期组团位处社区内部，紧挨着规划中的山体公园，更为安静。 专家看市 “与传统老天河配套有差距，但前景比较看好” 天河向来缺货，目前在售和待上新楼盘，主要集中在天河东部的广氮智谷板块。广州中原研究发展部数据显示，截至11月，天河库存仅4.8个月，为全市最低。而在今年三轮土地集中供地中，天河、越秀均为0土地供应。 而去年底奥体牛奶厂宅地楼面地价5.1万元/㎡成交,为开发商们打了不少强心针。今年，天河成为了全市一手住宅价格变动幅度最大的一个区。 而价格较为平易近人的广氮奥体板块，有望承接来自东圃、车陂、棠下、科韵路等片区的刚改客群以及来自珠江新城、天河公园、员村的上班族等外溢购买力。 在地产经济学家邓浩志看来，广氮奥体板块属于老城区板块，海珠、荔湾、越秀、天河四区的总体特征，都比较接近，就是供应少、需求旺，发展基本趋于稳定。但广氮奥体板块发展也比较初期，板块内交通情况、人口密度、商业配套，各个区都不同，有的比较成熟，有的比较初期，需要完善的配套还是较多，与传统的老天河配套差距还是较大。 邓浩志进一步补充：“今年广州并没有天河的土地出让，所以目前以及未来天河都会比较缺货，所以从价格前景方面比较看好。”
