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海珠多个新盘陆续入市 打破在售项目“一家开发商独大”局面

来源:新快报     2022年04月15日        版次:A15    作者:何璐诗

    

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  “长期以个盘主导市场”的海珠,终于有新的大盘加入。预计五月入市的沥滘旧改项目,区别于“创新湾三兄弟”的中海观澜府、观云府、观澔府等小型地块,是海珠区目前公开改造面积较大的城中村,将配置区域地标式写字楼及商业集群。此外,中海蚝壳洲、琶洲南TOD、中海江泰里、保利天斯地块等项目也蓄势待发。有业内人士表示,这将有望打破目前海珠在售项目的“一家开发商独大”的局面,海珠楼市更加热闹。

  ■新快报记者 何璐诗 文/图

  供应将多点开花,旧改、小高层陆续来袭

  几乎成交被“创新湾三兄弟”包揽的海珠区,将迎来新的格局。此前,位于海珠创新湾的中海观云府、观澔府、观澜府一直是海珠楼市的供应主力,7万元-8.5万元/平方米区间的一手项目选择并不多。

  不过,海珠创新湾将迎来全新打开方式,沥滘旧改项目预计下月入市,首批组团户型为90-140平方米三至四房,吹风价7万-8万元/平方米。规划84班高中,39班初中,42班小学,6班幼儿园……有着海珠较大旧改之称的沥滘村改造项目,规划建筑总面积约436.3万平方米,其中融资地块总量222.69万平方米。一期项目中的十六批地块,涉住宅用地的计容总建面为93.85万平方米。克而瑞数据显示,近五年内(2017年-2021年),海珠区的一手住宅供应面积在10万-28万平方米之间,沥滘村一期约等于四年的供应量。

  除了在沥滘,海珠接下来的供应也将多点开花。越秀地产和广州地铁合作的琶洲南TOD项目,将推出建面约140-250平方米大户型,总价预计千万级起步。近5年,琶洲的一手项目就只有去年推出的保利海珠天珺,首推价格约8.6万-9.6万元/平方米,几乎秒光。有业内人士透露,虽然吹风价为12万-14万元/平方米,但琶洲南TOD部分户型的首开价格可能是9万-10万元/平方米,不过要求全款优先。

  同样定位高端的蚝壳洲地块项目,中海再次“出镜”。项目位于海珠区石溪村大干围片区,与中海观澜府相邻,户型与琶洲南TOD近似,将推出180、200、240平方米三个大户型,还有部分140平方米的北向户型。不过,项目仅占地约1.8万平方米,不到观澜府的一半,楼盘只有三栋住宅,吹风价12万元-14万元/平方米。

  刚需钟情的紧凑户型,海珠亦有新供应。2021年9月,中海拿下中海江泰路地块,楼面价约4.51万元/㎡,该地块位列广州楼面价TOP7。中海江泰里将主打建面约76-105平方米的三至四房户型,距离地铁2号线、11号线江泰路站约300米,距离海珠万科里约400米。不过,项目东边邻近广州工程电力有限公司以及约3万平方米的瑞宝变电站。而根据该地块出让条件规定,首套住房购房家庭(或个人)购房总套数占项目总套数的比例不低于50%,项目预计在6月开放营销中心。

  对于超高层无感的购房者,海珠也将有选择。保利上年拿下的天斯地块,规划近日也已出炉。该地块扣除配建面积,楼面价去到4.43万元/㎡,位列广州楼面价TOP8。地块双面环水,将建设22栋住宅,南向滨水一线为4层高的大面积低密度产品,二线则是15-16层小高层,容积率2.83。项目同样50%的房源需要倾斜首套房买家。不过,地块西、北侧被公路环绕,紧贴来往主干道新滘中路的华洲路,华洲路来往车辆较多,且以多大货车、物流车为主。此外,项目仅自带12班幼儿园,2公里范围内为土华小学及新滘中学,教育配套方面成为短板。

  对于海珠接下来的供应,克而瑞广佛首席分析师肖文晓认为,由于有老城区地理位置的优势,今年海珠入市的几个项目预计人气不差。“尤其是琶洲南TOD和沥滘旧改这两个大体量的项目,前者有琶洲互联网总部经济区的区位助力,后者是海珠南的门面,有望打破目前海珠在售项目的‘一家开发商独大’,群芳争艳的局面将令今年的海珠楼市更加热闹。”

  房地产市场研究专家邓浩志指出,海珠区内很多宿舍都超过20年楼龄,而金碧花园、光大花园等部分早期的商品房也有十几年楼龄,海珠西片区其实很多改善需求。“此前的新房项目多走中高端路线,中端路线一直缺货,需求无法释放。”邓浩志表示,如果沥滘项目价格能贴近中端客户,除了海珠区内的置换客,预计也可打动部分外区客。

  部分项目去化乏力,中海观澔府一季度网签仅17套

  “据我了解,不少石溪村民并不是就近置业,反而选的是芳村广钢片区,部分资金充足的,中海观澜府和广钢两边都买。七八万元/平方米买南洲地段,感觉不太值得……”石溪村村民张女士(化名)向记者表示,虽然石溪旧改计划仍在推进,但不少居民从去年已开始陆续置业,但对周边新盘价格不是太能接受,宁愿选择更远但相对便宜的广钢板块。

  2020年第四季度开始,海珠江景盘陆续推出,令区域热度不断提升,记者踩盘期间,部分项目甚至出现销售人员没空接待的情况。合富研究院指出,去年随着中海观云府、中海观澜府等总价500万-800万元的供货激增,市场需求旺盛,带动区域整体成交规模倍升,1-12月网签32.9万平方米,同比升76%。

  不过,来到今年,海珠虽然货量不多,但去化周期却持续增长。据广州中原研究发展部数据显示,海珠3月的库存量为23.1万平方米,库存去化周期却高达11.1个月;而荔湾库存量为38.95万平方米,去化周期则为7个月。

  个盘方面,今年1月底正式开盘的中海观澔府,网签成绩也未如理想。根据克而瑞广佛数据显示,今年第一季度,成交均价近8万元/平方米的中海观澔府,总货量189套,仅网签17套。而成交均价71092元/平方米的中海观云府,则网签97套。

  有业内人士指出,成为广州中心六区去化周期最长的,究其原因在于该区房价较高。肖文晓表示,“近年来,海珠区明星地块频出,截至目前全市楼面价前十的地块中,有6宗来自海珠,市场楼面价基本在4万-5万元/㎡。这些项目虽然大多体量不大,但是基于地价成本和老城区稀缺性的考虑,打造的基本都是中高端的精品项目,入市之后也带动了海珠整体房价水平的上升。”

  二手成交逐渐回温 业主为“买一卖一”作准备

  对于海珠而言,除了一手住宅项目之间的正面对打,一手与二手之间的“较量”同样不少。由于不少二手项目的教育、交通、商业配套比新房更优,价格也更平易近人;且不少购房者也有“买一卖一”置换需求,所以二手一直是海珠楼市的主力。根据广州中原研究发展部数据,2021年,海珠区二手住宅成交宗数(中介网签+自助网签)为16345宗。来自网易监测阳光家缘数据显示,2021年海珠区一手住宅网签宗数为2570宗,不到二手成交的1/6。

  海珠新盘虽然还在蓄势待发,但二手的交易氛围已逐渐回升。德佑江南西店中介主管周智伟告诉记者,“目前海珠二手市场是比之前好了一点,跟1、2月相比,我们店的3月成交量大概上升了1/3。”周智伟表示,不少客户已看中一手项目,希望早点把旧房脱手,成功置换,所以议价空间还是比较大。“主要现在库存量依然很大,同一区域,以前可能有5个房源选择,现在有30个房源,所以要特别好,特别笋,才能成功出售。”

  在活跃板块方面,广州市房地产中介协会报告指出,东晓南板块特别活跃,3月网签宗数41宗,环比增长86.36%,成为了全市最活跃板块。其次,工业大道北板块也有23宗网签。

  邓浩志表示,二手房市场从气氛上,的确比之前要好。由于二三月份是学区房季,今年要报名读书的,必须赶紧在这两个月完成买房,迁户口,报名读书等工作,所以每年这个时候都会集中释放一波购买力。

  不过,邓浩志进一步指出,一手市场还未回暖的情况下,二手市场难以走出独立行情。“降一点可以,降得太多,很多业主宁愿等一等,毕竟一线城市的房子,‘割肉’太多,很多人宁愿先不卖。”