|
|
■天文苑95平方米户型。 |
|
|
■珠江广场 |
|
|
扫码了解广州楼市最前沿动态 |
在“银十”的推货潮中，一批具有一定楼龄的中心区“现房”，冲进购房者的视野。国庆前，就在天河维多利广场旁的天文苑，集中推出56套“8字头”起的住宅，虽然是二手交易，但不收中介费，且各付各税，一下子搅热了局部楼市。而海珠的传统高端板块滨江东则有老盘推出可售一手住宅，目前余货为93㎡-122㎡的三房精装单位，明年年中交楼。 ■新快报记者 何璐诗 文/图 1 50多套体育西房源不收中介费，“8字头” 吸客 “天河城附近，体育西路‘8字头’带装修住宅，需要了解一下吗？拎包即入住，今年就留在花城过年……” 这个“银十”，拥有高讨论度的项目莫过于天河的天文苑。这样的销售说辞，令不少向往市中心核心区的购房者心动。 这次天文苑的推货比较特别，是由同一个业主，在国庆前夕一次性推出56套单位。中介人员向记者表示，该项目在2003年建成，由于当年该栋项目要抵工程款，所以把整栋物业都卖给同一业主。该业主此前将该栋单位委托给盛雅服务公寓经营，现时出售的是5-12楼的单位，户型面积从38平方米至138平方米。与普通二手交易不同的是，此次推出的单位并不需要收取中介费。中介告诉记者，“这56套房源都是不收取服务费，而且买家卖家各付各税。” 记者从中介人员10月10日出示的销控表看到，目前只剩余13套单位可选择，换言之，从国庆前夕至今，已出售40多套单位，仅8套的38平方米户型以及东南向的65平方米一房、99平方米两房单位均已售罄。138平方米的三房户型余下一套，北向的95平方米的两房户型还有较多楼层选择。 此项目之所以走出独立行情，主要是位置和价格都较为“吸睛”。天文苑属于体育西板块，就在维多利广场旁，高盛大厦后方，但不是直对天河路以及体育西路，旺中带静。距离地铁1、3号线体育西站，步行约600米。而购房者关注的学区方面，在2022年公开的招生报名地段范围中，天文苑目前的对口学校是华阳小学华成校区。不过记者了解到，天河区在今年4月已发布2023年学位预警，包括华阳小学等5间学校都在预警范围内，自2021年8月31日才购入的房产的，若报名人数超过对口学校招生计划，需按照房产拥有时间的先后顺序安排入学，超出人数将面临被统筹。 而价格方面，此批单位相比天文苑业主单独出售的房源，总体来说挂牌价较为优惠。例如卖断货的38平方米的户型，折后单价约8万元/平方米起，总价约300万元出头。记者在中原地产官网看到，同一户型在今年5月的挂牌价为380万元。而目前在售的65平方米东向单位以及95平方米北向户型、99平方米东北户型、138平方米南向户型挂牌价分别约为530万元、770万元、838万元、1150万元。中介人员告诉记者，此批单位集中入市，也带动了天文苑内个别业主同步推出优惠价，“这个92平方米的单位，在另一栋，现在调整价格后总价688万元。” 在房地产市场研究专家邓浩志看来，这次集中出售的房源价格，还是比较贴合市场。“这个楼盘在租赁市场比较有名，很多外籍人士在租，不过现时广州二手房挂牌量达12万套，所以有所优惠，才更有动力去化。虽然这次有几十套房源集中出售，但对片区来说也是很少比例的货量，所以对于片区价格影响不大。” 2 保养较新但设计旧，明年底才能装修 记者现场所见，由于这批单位之前为服务公寓，虽然近20年楼龄，但还是保养得较好。但与现时市面上的新房对比，户型设计显得较为老旧，对于空间的规划也不及新房实用。以65平方米的户型为例，中介坦言，此乃“钻石型户型”，客厅并不方正，大部分位置采光不佳，且只有一房。95平方米户型，客厅方正采光不俗，但只设计了两房，主人房采光比较一般，且套厕为暗厕。由于公寓设计了开放式厨房，暂时无法使用燃气，需要后期装修驳管，才能使用明火。而138平方米的客厅是整层唯一的南向单位，不过客厅没配置阳台，客厅主视觉为同区楼栋，视野不太开阔，两个卫生间均为暗卫。 虽然单位即买即过户，但希望立刻装修的购房者恐怕无法如愿。由于12层以上的房间，目前还是作为酒店来运营。现场销售人员表示，在明年底酒店托管期限之前，都不允许对房子进行装修，相关条款将写进合同。有装修需求，并希望尽快入住的购房者，需要注意。 3 滨江东老盘再现一手现楼 江景单位价格比二手略为亲民 同样位于老城区的核心区域，在海珠的传统高端板块滨江东，也有一批20多年楼龄的“新货”推出。珠江广场的这批住宅为一手新货，总货量大约90套。现场销售人员告诉记者，该栋项目于1998年拿地，该批单位此前作为某公司的员工宿舍，目前开发商将其重新装修后统一推出市场。这次推出的珠江广场的三期组团“海安楼”，虽然楼龄较长，但未经过户，仍属于一手住宅交易。由于要重新装修，预计明年6月底才能交楼。 珠江广场位于滨江东一线江景位置，周边社区氛围成熟，而海安楼在楼盘的东侧，是16层的小高层。此次组团是两梯六户设计，四款户型分别是约55平方米的一房、67平方米的两房，以及93平方米小三房和122平方米的主套三房，目前55、67平方米的两个户型已售罄。现场销售人员表示，“55平方米卖7.5万元/平方米左右，总价门槛较低，所以比较抢手，现在只剩93平方米和122平方米的单位了。”根据销售的现场计价，122平方米的望江户型总价约1080万元，均价约8.8万元/平方米，江景单位起步门槛比项目二手房源略为亲民。记者在中原地产官网查阅到，目前珠江广场的二手均价为62413元/平方米，部分江景单位9万-10万元/平方米。 4 “设计、实用率、房价需综合来看” 多角度对比才能淘笋货 虽然在122平方米的户型宣传单内为“至尊江景”，但于样板房所见，该户型阳台为东北向侧江景，能看到东塔和西塔等广州地标景观，而正面主视线为隔壁的丽景湾项目。而户型方面，由于是20多年前的产品，虽然这批单位对原有的格局有所优化，但部分缺陷依然明显。例如122平方米单位，生活阳台与公卫相连，主卫则为暗卫。而此批单位在楼距方面也与市场上的新房设计有一定距离，多个户型与邻居“较为亲密”，窗外视线私隐度较低，部分窗户被采光被遮挡。以93平方米的户型为例，大部分房间窗户面积都较小，个别房间只要单门窗户，且视线正对对面窗户。 邓浩志提醒，该类产品拿地时间较早，产权时间会比普通新房少一截。而早期设计的户型，与现时市面上的新房设计会存在差距，除了视线、采光以外，还需要留意实用率。“当年设计的项目，很多户型实用率不足八成，而目前市面上一些设计较好的户型，实用率甚至达95%,会形成一定的实用空间差距。购房者需要把实际使用面积与房价一起综合对比，才更好淘得笋盘。”
