资产负债率超80% 魔方生活再谋香港上市

　　公司长期盈利能力存疑

　　近日，长租公寓品牌魔方生活递表港交所，这已是其继去年9月份提交申请失效后的第二次申请，魔方生活为此更新了2022年全年业绩。数据显示，魔方生活并没有延续2021年的发展势头，不仅收入增速大幅放缓，还再次出现亏损。

　　记者留意到，疫情期间，魔方生活曾大举扩张，收入的增加更多来自于收购而非有机增长。连续收购扩张也让该公司债务规模不断扩大，从魔方公寓的财报看，能否形成可持续盈利模式仍存疑。

　　■新快报记者 刘艳爽

　　债务压力加大

　　魔方生活招股书显示，2020年至2022年间，公司营业收入从9.5亿元提升到17.1亿元，其中2020年至2021年营收增幅较大为55%，而2021年至2022年收窄为16.5%。在净利润方面，2020年和2022年魔方生活净利润分别报亏2.3亿元、2.5亿元，仅2021年实现盈利3亿元，业绩波动明显。魔方生活解释为，疫情影响下许多业务运营中断。

　　对于收入的增加，魔方生活直言是由于收购，其次才是有机增长。2021年，魔方生活完成了对创客空间运营管理集团股份有限公司全资拥有的21家项目公司100%的股权收购，随后一年的时间里，又收购了上海胤臣、上海景闳、上海灏吉、上海瀚墨、上海魔云酒店管理等公司以及上坤旗下项目。连番收购下，魔方生活的在营公寓数量从2020年的3.9万套提升至2022年的7.6万套。

　　在此背景下，魔方生活债务压力不断加大，资金流不断承压。记者梳理发现，至2022年末，魔方生活资产负债率高达85%，再创新高，账面现金及现金等价物为4.14亿元，仅为流动负债的14%。与此同时，魔方公寓经营活动产生的资金流入增速放缓，2022年，经营活动产生的资金流净额为11.9亿元，比2021年增长13.3%，而2021年增速为59%。

　　目前，魔方生活的债务负担主要聚焦两部分，其一为租赁负债，即从业主那里取得物业经营权后需要付出的租金，这部分负债占总负债比例超70%；其二为计息银行及其他借款，占总负债比例超10%。魔方生活的解释为，只有当期产生的需支付业主租金才为流动负债，其余为非流动负债，故流动负债的增加主要为对银行的借款，目前计息银行及其他借款占流动负债的比例为44%。

　　长租公寓赚钱能力存疑

　　2017年以来，长租公寓行业连番暴雷。其中，蛋壳公寓以“高进低出”的方式抢房源，再用租金贷套牢租客获取大量资金，但最后业务增长跟不上扩张速度，资金链断裂。除蛋壳公寓外，友客公寓、巢客公寓、岚越公寓等参与者，尽数倒在了资金链上。连串风波后，市场对于长租公寓这种本质为“二房东”经营模式的持续盈利能力产生怀疑。

　　魔方生活号称在国内率先开创集中式长租公寓模式，利润表显示其经营毛利率超过80%，但记者发现，之所以产生如此高的毛利率主要是因为，作为长租公寓最重要的支出——应付业主租金并未反映在“提供服务及销售产品的成本”中。

　　从魔方生活的综合损益表看，“投资物业公允价值变动净额”和“财务成本”是损益表重要减项，2022年，两者分别占主营业务收入的45.3%和37.1%。投资物业即为按直营模式管理以赚取租金收入的公寓小区，为魔方生活核心资产，而财务成本中，主要为租赁负债产生的利息，2022年占总财务成本近70%，租赁负债主要核算应付业主的租金。

　　魔方生活招股书并未给出“投资物业公允价值变动净额”的评估方式。记者联系魔方生活，询问公司如何评估得出这一科目的数值，并对该科目长期为负值的看法。对方董秘表示具体得出方式不清楚，需要咨询负责审计的会计师事务所那边。此后截至发稿，记者并未等来回复。