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■白云新城嘉禾望岗片区。 |
年末广州市新楼盘的正面交锋，从荔湾走到白云。近日，白云区3个今年出让成功的地块陆续入市，泛白云新城板块5公里内3个楼盘神仙打架。虽然片区略有不同，但三盘在同一板块，户型、配套有一定共性。新盘集中亮相预计对板块产生积极的刺激作用，但同时对周边持销刚改项目带来冲击。 泛白云新城新盘户型涵盖68-143平方米 在冲业绩的12月，市内多个板块火力全开，新盘争相入市。其中在泛白云新城板块，近日全新盘陆续开放营销中心，在5公里内三盘神仙打架，并在同一商场开设展厅“贴身肉搏”。 这三个项目均为今年出让成功的地块。国贸云上是今年白云区首宗摇号地块，今年5月，厦门国贸摇号摘得的白云嘉禾望岗东北侧摇号地块，折算楼面价约为2.46万元/平方米；而广州地铁·云筑上品是广州地铁在7月拿下的设计之都三期地块，成交楼面价约2.6万元/平方米；保利·云境则是保利在9月份竞得的鹤联街地块，折合楼面价1.93万元/平方米。 三盘当中，国贸云上和云筑上品的产品定位有较高的重合度，户型以刚改为主。国贸云上户型为85平方米至143平方米三至四房，而云筑上品则涵盖89平方米至138平方米单位。两项目吹风价也较为接近，每平方米分别为5.5万元和5万元至5.5万元。国贸云上与嘉禾望岗TOD直线距离约500米，与岭南新世界共享云门NEW PARK等商圈配套，项目西北侧的中小学用地规划有一所九年一贯制学校，但未落实具体时间表，周边拥有华附实验小学、培英中学（初中部）等教育资源，但目前片区内的岭南新世界、新世界云耀、新世界云逸等老盘已有共1万多户居民，学位紧俏。 三盘中，离地铁最近的项目为广州地铁操盘的云筑上品，距离在建的地铁14号线二期鹤南站约200米，预计明年年底通车；项目主打高使用率，但园林较小，周边的城市界面还有待提升。保利·云境则主打刚需，和上述两个竞品错位竞争，三房面积最小仅为68平方米，最大户型为110平方米四房，成为了板块内门槛最低的三房项目，按吹风价5万元/平方米计算，总价不到350万元就可以拥有三房。 嘉禾望岗板块内卷 周边持销刚改项目受冲击 除了新盘之间定位重叠明显，板块内全新盘与持销老盘之间也正面交锋。例如同在嘉禾望岗片区的国贸云上与老盘新世界云耀，多个户型面积段重合。而在户型上，新项目号称拥有 “超过100%使用率”，多阳台、大飘窗设计，配置了更多拓展空间，力图以户型优势与老盘拉开差距。 价格方面，新盘吹风价与周边持销老盘同样有一定差距，以11月的白云房博会为例，新世界云耀推出了多套“特价房源”，一套104平方米的四房，标注原价738万元，房博会期间优惠价637万元，但均价仍超过6万元/平方米。 “新项目对周边老盘肯定有冲击。”广州世联研究院副院长崔登科告诉新快报记者，新产品和老产品对打的话，新项目在使用率上优势明显。“目前新产品的使用率多在95%以上，甚至超过100%，这些都是老产品很难相比的”。崔登科认为，除了使用率，项目之间“贴身肉搏”，最主要还是看价格。“目前购房者对市场预期还是相对保守，大部分客户非常谨慎，除了部分很刚需或很有改善需求的客户之外，其他客户入市的积极性较低，目前产品同质化特别严重，所以价格成为了非常重要的因素”。 房地产研究专家邓浩志告诉新快报记者，岭南新世界项目价格一直较周边项目高，一来配套较完善，十多年成熟大盘，配套的学位、商业，对比周边楼盘都有一定差距；二来项目一直“不太在乎”周边竞争对手的情况。“作为港资项目，新世界走的不是高周转模式，所以对销售速度没有太大要求。不少楼盘如果一个月没卖出二三十套就会开始调整价格，但港资开发商通常会守住价格，维护老业主的口碑和项目的形象，预计此类型的老盘不会大幅调整价格”。 单价总价都卷 “要快速走量只能价格战” 近日，在不少中心区的热门板块，新盘集中入市，比如荔湾区的芳村花地湾片区就有多盘展开价格战。有业内人士认为，虽然老盘“淡定”，但白云新城的全新项目也会跟进此营销策略。 邓浩志指出，过去两年楼市较为波动，广州的土地供应策略也同步发生了较大的改变。核心城区土地供应增多，外围区域供应减少，所以近年中心区的买家选择多了，而卖家之间的竞争则更为激烈。“项目既在板块内竞争，也在板块与板块之间竞争。板块内的新盘必然会打价格战，以前的民营房地产企业多是高杠杆、高负债、高周转模式，目前市面上的项目不少是由国企开发，虽然没有高负债、高杠杆，但仍是高周转模式，同样要求销售速度，所以销售速度一放缓，必定会采取促销策略”。 崔登科同样认为，与荔湾的芳村花地湾板块类似，白云区多个新盘都在极致内卷。“不只是均价在卷，总价也在卷。这次保利·云境最小的户型为60多平方米，预计总价为300多万元，将刷新板块内住宅新品总价的新低。崔登科进一步指出，下半年，中心区库存没有减小，代表着房企的流动性压力在上升，房企需要快速出货。“要比别人更快速出货，总价、单价要低，同时使用率要高，目前的新盘基本以这样的方式走量”。 ■新快报记者 何璐诗
