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架空层、屋顶花园要不要算入容积率？阳台面积超标了还按一半面积计算吗？这些困扰购房者的问题终于有了明确答案：28日，广州市国土规划委印发《广州市规划管理容积率指标计算办法》（以下简称《办法》）并于12月1日起实施。据悉，这是广州首个针对容积率计算的完整规则。根据《办法》，绿色建筑增加面积、地下车库、公共开发空间等不计入容积率；对阳台、入户花园等半开敞空间，办法也做了详细规定，只要不是“超大型”阳台就按一半面积计算。 广州市国规委表示，2011年6月实施的《广州市规划管理建筑面积计算办法》已于2016年6月失效，原《面积计算办法》部分条款在层高与面积计算的关系、半开敞空间（如阳台）以及设备层、管道层、避难层等面积计算方面与新的建筑国标不一致。同时，广州一直未针对容积率建筑面积的计算形成完整的一套规则，有关建筑面积计算争议不断，为了进一步与国家规范相衔接，引导鼓励优质合理的设计，更好地开展规划管理工作，有必要对原《面积计算办法》进行修订充实完善。 阳台如何计入容积率？ 阳台等建筑半开敞空间如何计算容积率？《办法》明确按其投影面积的一半计算容积率建筑面积，其中住宅、商业、办公、工业建筑的计算方法又不相同。 一直以来，“超大阳台、入户花园”被开发商作为楼盘销售的“卖点”之一，这其实属于以不合理手段占用城市空间。《办法》明确规定，住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米，且半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积15%的，按其投影面积一半计算容积率建筑面积；进深或比例超出规定的，按其水平投影面积计算容积率建筑面积。这意味着，如果阳台面积超过上述的进深或比例指标，就要全部计算容积率。 《办法》还对商业、办公、住宅、酒店旅业、工业等建筑分类型提出层高分类控制要求，对于层高有特殊要求的空间提出可豁免的若干情形，避免“一刀切”。其中，套内建筑面积超过144㎡的复式住宅，其客厅、起居室挑空部分层高在6米以内的，水平投影面积不大于套内各层平均水平投影面积30%且不大于50㎡的按1.5倍计算容积率建筑面积，超出部分按2倍计算容积率建筑面积。当其客厅、起居室挑空部分层高大于6米时，超出部分以每2.2米为单位累进增加1倍计算容积率指标。 这些可不计入容积率 1 对符合要求的各类建筑公共开放空间，提出豁免计算容积率的原则和比例要求。 公共开放空间是指面向小区不特定业主或者公众、全天候免费开放的公共空间，包括架空层、屋顶花园、骑楼、建筑物内城市公共通道等。其中，住宅、办公、商业类建筑位于建筑物首层的建筑公共开放空间不计入容积率；首层以外的建筑公共开放空间，其累计建筑面积大于所在建筑规划核定计算容积率总建筑面积3%的，超出部分应按其投影面积计算容积率建筑面积。 2 建筑物避难层中的避难空间、地下公共通道、地下公交站场、地铁站台层、地铁站厅层（除商业设施外）、地下停车库、地下非机动车库、非平战结合的人防工程和地下市政公用设施及地下设备用房等地下空间。 3 符合现行政策法规的规定并经城乡建设主管部门认定的因实施绿色建筑技术而必须增加的建筑空间。 4 对于规划条件未明确预留充电设施接口比例要求的新建项目，在建设工程设计方案中为满足充电设施接口比例要求而增设的电力用房。 5 既有房屋为满足安全疏散、改善垂直交通等而增设必要的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等配套设施用房。 业界解读 复式高增送或成往事 “复式高赠送或成往事！”昨日合富研究院相关研究人士分析，随着政策对阳台进深、面积比例等的规范限制以及对“复式中空”面积计算方式的调整，近年非常受购房者和开发商青睐的“刚需刚改复式四房”或成绝版。 据悉，近年来，通过复式产品，实现价格和销量双赢的项目不少，主要也是得益于充分利用了“中空”带来的“面积增值”，而新规对复式住宅的核心影响是：对“挑空部分”分为两种情况进行了限制：套内建筑面积≥144㎡的复式住宅，在“面积增值”上，以后，通过“中空”实现“高溢价”的空间将大大受到压缩，最多只能获得25㎡的“附加值”；而套内建筑面积<144㎡这个面积段的复式住宅，则不再有通过“中空”，实现“面积增值”的可能性了。 “偷面积”的成本增加 地产经济学家邓浩志表示，最近一年多市场流行的“偷面积”手法是报建6米高的半敞开空间，然后按3米一分为二层，再对半敞开空间进行室内化，最终实现一层平层单元变为两层的复式单元。 这种“假平层真复式”的设计由于使用率远高于一般平层单元，所以市场接受度非常高，此类产品的售价上也比普通平层单元高出不少，单位面积利润由此提高。 粗略统计，目前广州单住宅项目有超20个类似的复式项目。 “按最新公布的设计规范，再设计这类复式单位就得计算面积，不但没有了‘偷面积’的效果，反而增加了建筑成本（包括中间分隔与敞开部分的室内化），”邓浩志认为，所以未来新的项目也没必要再采用这种设计。 业内人士认为，容积率新规的出台，对未来房价和地价都将产生一定的影响，对现有的存量复式项目和已获得批准的复式项目无疑是利好。 名词 解释 容积率 又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。 容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标，容积率越高意味着地块的开发强度越大。 对开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对住户来说，容积率直接涉及居住的舒适度。 制图 丘淑斐
