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广州学区房

“老太婆化妆”正大行其道

来源:羊城晚报     2019年11月08日        版次:A16    作者:詹青

     年底是学区房交投淡季,销售速度放缓

  风头趸

  文/图 羊城晚报记者 詹青

  近期,羊城晚报记者发现,广州学区房流行起一股奇怪的画风——“老太婆化妆”。不少“老破小”房源经过重新装修、包装后再“行出街”售卖,瞬间“大妈变萝莉”。

  为何向来“不愁卖”的学区房也要花心思“加滤镜”?无他,行情不佳而已。尽管目前广州传统学区房售价未见明显下跌,但大市已悄然转为“买家市场”,尤其是年底的学区房交易淡季,对于想购买这类物业的家长客来说,当下或是淘笋机会。

  A

  降价了?是!但要么是房子有问题,要么是业主有问题

  “能不能帮我找一些最近降价幅度较大的笋盘?”

  为了解越秀区传统学区房的市场情况,羊城晚报记者提前一周向部分一线地产经纪发出需求,从收集到的盘源资料看,目前调价比较明显的有两类房源,一类是高楼龄、有明显硬伤的,另一类是业主此前盲目喊高价,如今回调至市场价的。

  拿中介的话说,那就是:“降价都是有原因的,要么是房子有问题,要么是业主有问题。”

  比如小北路小学一套散盘学区房,目前降价35万元,其原挂牌价为265万元,目前降至230万元,相当于降价13%,降幅为他们公司在该板块最大,其售价比板块内房源大约低1万元/平方米。

  为什么业主会主动让价?羊城晚报记者到现场实地察看后发现,这套单位面积不到50平方米一房一厅挂牌一年仍未售出、价格比周边盘源还低的房源,其客厅有一面墙渗水严重,接手业主需花很大工夫处理方能入住,而且地处主干道旁,噪音干扰较严重。由于硬伤明显,即便是名校学区小户型,至今也无人接盘。

  相对来说,喊高价业主回调市场价的例子会更多,比如东风广场一套三房带主套学区房,去年的挂盘价是800万元,如今回调至720万元,一下降了80万元,由于总价较高,目前仍未售出。

  B

  忙着给“老破小化妆”,包工头生意火爆

  羊城晚报记者还了解到,房源供应量较大、且居住素质不佳的“老破小”,如今成交难度确实有所提升,那是因为市场催生了一项非常奇怪的“新业务”,那就是为“老太婆化妆”的房屋包装、代售生意。

  房屋包装一般是针对素质不佳的“老破小”开展的,业主到中介公司挂牌时,中介公司一般会推荐业主花一点小钱先把自己的房源包装一下,“打扮得新靓正更好出手,再不行,随便给墙面刷一层新涂料,给‘老太婆化个妆’。”中原地产小北路中介地铺的经纪李先生笑着说,不化妆真的不好卖,就像上述那套房子,如果业主肯花几万块钱包装一下,可能就不会挂牌一年都卖不掉,毕竟其采光通风还可以,而且总价比较低。

  据介绍,广州很多学区房地段,承接包装生意的包工头,目前接的单已排到农历新年后,他们根本忙不过来。而在一些小型中介,该类业务可占总营业额的一半,俨然已成为主业,“我们可提供一条龙服务,装修、包装、售楼,业主一点都不用操心,一般来说,花三四万元搞一下就很好了,包装后的房子确实能卖得快些,而且较受买家欢迎。”一位中介小哥说。

  C

  年底学区房淡季,

  议价空间略有松动

  年底正是学区房成交淡季,很多地产经纪坦言生意转淡,成交速度放缓。

  不过,尽管“老破小”要“化妆”方能卖掉,但也有一些房源出现明显调价,从主流市场看,学区房价格并没有出现明显波动,一些抢手房源照样涨价,其“抗跌战斗机”的皇冠仍未掉落。

  以五羊邨一套广铁一小三房学区房为例,挂牌价560万元,上月放售,如今带客数量已超过50台客,业主觉得放盘价可能偏低,准备上调至580万元。

  “春节前生意一般都会比较淡,每年都是这样,只是今年的淡季来得更早、更明显些。不过,好房源只有这些了,降价还是不多的。”裕丰地产经纪张先生告诉羊城晚报记者。

  不过,受整体市场成交氛围不佳影响,学区房交投也进入了“买家市场”——议价空间有所松动,“以前砍价一两万元都好难,现在砍个5万、8万元的也有了,而业主接受议价的心理空间变大,这可能是目前市场最大的变化。”张先生说。