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某楼盘以『钟表』为灵感的设计，喻意房企的运作争分夺秒 |
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往日热闹的售楼部 |
历史的尘埃，落在个体身上，可能是一座大山。在房地产市场化30年中，每一次重大突发事件，总有一些房企黯然退场。突发事件常常是行业洗牌变革的分水岭、助推器。这一次，也不例外。 这一次突如其来的“急刹车”，将会扯断一些过度加杠杆房企的资金链。经此一“疫”，房地产的激进浮躁之风将会改变，因为“稳”住资金链、构建更安全的资金“防火墙”，主动挤泡沫、降杠杆，才是走得更稳、走得更远的保障。 虽然资本的本性是贪婪的，但是理性的企业，要学会克制贪婪。 看起来很有钱的房企，为什么扛不过三个月？ 市场突然停滞，据说大多数房企已经在做内部容压测试，测试假如没有1分钱收入，企业能扛多久。有专家预测，大多数企业扛不过3个月，最多也顶不过半年。 有人也许会问：房地产企业不是很有钱吗？楼价一路上升，发展商20年如一日地赚钱，为什么会支撑不了几个月呢？ 这其实是房地产行业一直以来的激进所埋下的伏笔。 房地产江湖一向以规模称英雄，加杠杆是房企经营的主流。激进的房地产企业跑马圈地，唯恐错过了杠杆红利，表面轰轰烈烈，内里却有点脆弱。 高杠杆、高周转，意味着拿地快、开工快、开盘快、销售快，这种玩法要求房企高速运转，现金流速度极快。如今，市场按下暂停键，如同高速运转的流水线突然来了一个“急刹车”，会扯断一些房企的资金链，也会击溃一些激进扩张的房企。 上半年房企双重压力：待偿债务+市场“急刹车” 对于激进的房企来说，2020年上半年会很难过，因为2020年本来就是还债高峰期。 来自克而瑞地产研究中心的数据显示，95家房企年内到期债券总额超过5000亿元，较2019年上涨45%，房企的融资及偿债压力较大。 就算没有突如其来的疫情影响，上半年的房企也会感到“手紧”（粤语，指缺钱）。根据Wind数据库统计，截至2020年6月30日，32家有债券短期内到期的企业中，15家经营性净现金流为负；到期债券余额、货币资金超过20%的有11家，其中最高达70.34%。 对于偿债能力减弱的企业，突如其来的市场暂停更是雪上加霜。招商证券分析，房企最快或要到三四月份才能回到正常的销售轨道、四五月份才能恢复以往3月份的小高峰。 历史数据统计显示，房企第一季度销售占全年比例约为18%，销售回款占全年比例约为21%。如今收成可能减半甚至颗粒无收，“缺血”会引起一些企业面临“休克”风险。 主动“去杠杆”，走得稳比走得快更重要 过去两年来，房地产业一直在“去杠杆”，高压的宏观政策不断加码，就是要挤掉房地产的“水分”，但事实上，房企一直不肯主动降杠杆，仍然一如既往地跑马圈地，唯恐错失杠杆红利。 不过，经此一“疫”，扛过来的房企将会更加深切意识到现金流对企业安全的重要性。 我们会发现，那些底子一直很扎实、现金流较充足、变现能力较强、融资能力较强、有米有粮的房地产企业，能够安然度过危机；或者是营销能力极强、市场运作能力很强的企业，也可以通过后期的营销动作，来弥补前面几个月因为销售停滞而导致的损失。 至于那些既无资金优势，又无市场优势的房地产企业，则会无力前行，或者直接进入经营恶化的状况，最终不得不退出市场。 一场突如其来的资金链大考，或成为房地产行业洗牌变革的分水岭、助推器。 走得稳，比走得快更重要。房地产行业进入了新赛道，较量不再是单纯比速度，而是更综合、更稳健的实力考验。 本版制图/伍岩龙
