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目前是不错的购房窗口期 |
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不同楼盘对价格的敏感度不同，一味等待降价并非明智之举 |
专题文/图 羊城晚报记者 詹青 漫画/黄文倩 直指楼市“露底”真相 “底部”三问 A 广州楼市近期又传出“抄底论”：疫情后楼价将触底上升。理由是参照2003年，同样受疫情影响，楼价先陷入低谷，然后迅速反转，并迎来一波大增长。回头看看，那一年买房的人刚好踏中了此后17年来广州楼价最低的谷底，疫情拐点与楼价拐点重合。 以似曾相识的2003年那一只“黑天鹅”为参照，今年的广州楼市似乎也正走出相似的轨迹：复工后，一二手住宅成交连续八九周录得上涨，多个楼盘声称“马上涨价”“促销倒计时”，释放出触底反弹的信号。 广州楼价的真相究竟如何？确实已经触底了吗？消费者何时买房更加合适？这些疑问成为近期买家十分关注的热点话题。 追问1：“价格底”到了吗？ 表现：增城多盘“面包仅卖面粉价” 答案：已局部出现 近期，广州楼市出现“面包仅卖面粉价”的楼盘，有开发商以接近甚至低于地价的价格推出促销单位以拉动市场。有专家认为，广州楼市经过一年多的高位盘整，价格已调整到位，局部底部已经出现。 “面包仅卖面粉价”的楼盘集中出现在非限购区增城。 最典型的是招商臻园，“19×××元/平方米起”的特价单位就是典型的“面包”卖得比“面粉”便宜，该盘在2017年3月拿地时，实际楼面价达20195元/平方米。 “不赚钱卖楼”的代表还有：碧桂园凤凰城云顶，楼面地价23963元/平方米，目前部分特价单位卖2.4万元/平方米左右；融信天樾府，楼面地价1.57万元/平方米，现售价大约2.2万元/平方米，部分特价单位单价仅“2万元出头”；保利中海金地大国璟，楼面地价12489元/平方米，现售价约1.95万元/平方米，还带装修，算一算，开发商同样没多大赚头…… 克而瑞广州区域首席分析师肖文晓认为，近期“亏血本卖房”的楼盘均出现在增城，是因为增城楼市库存压力大，产品同质化严重，楼盘之间竞争激烈，打价格仗的现象更为突出。另外，开发商比往年更加迫切需要回流资金，才会祭出这样的“打骨折”大招。 这样的楼价是不是“价格底”？专家认为，基本可认定这些已经接近“地板价”，预期这种促销只是短期行为，因为明显是“不赚钱的买卖”。但值得注意的是，除了增城之外，其他区域暂时没有出现类似情况，这是由于各区供求情况不一，导致每个板块“价格底”的表现、出现的时机不同。 追问2：“政策底”到了吗？ 表现：虽趋宽松，但“限购、限贷”未变 答案：未到 “价格底”会否进一步扩大范围、形成整体促销效应，还要看一项很重要的影响因素——政策。如今，“政策底”是否已经到来？ 从目前的情况来看，尽管楼市调控渐趋宽松，但政策基调并没有变。 今年2月以来，多地集中出台了房地产扶持政策，据中国指数研究院统计，截至3月底，已有超60个省市出台了相关政策，不过，扶持政策仍以购房补贴、人才落户等方式出现，像限购、限贷这样的调控并没有放松。 同时，今年一季度，货币政策持续发力，为经济恢复发展提供了宽松的金融环境。但值得注意的是，针对房地产并没有特别“放水”，与房贷密切相关的5年期以上LPR仍按兵不动，房贷利率下降预期落空，仍保持着房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。 追问3：“成交底”到了吗？ 表现：从最低点慢慢恢复，距离“反转”尚早 答案：未到 从数据上看，近期楼市复工后的表现确实不错：3月广州一手住宅成交4391宗，环比上涨487%；总成交面积47.82万平方米，环比上升480%。 成交量以4倍以上速度放大，确实鼓舞了市场信心，但是，这是否意味着广州楼市即将触底反弹？ 不是！当前楼市离“反转”尚早。 首先，这是环比数据，参照基数是2月份，2月份楼市成交停滞。事实上，如果对比去年同期，就能发现今年3月还减少了3055套，成交面积减少了30.4万平方米。 其次，要判断楼市“反转”，单以一手住宅数据作为依据会有失偏颇，广州二手房成交一直占据市场份额的50%以上。事实上，今年3月广州二手房成交量跌至近五年来的最低点，中介网签量仅2469宗，而去年同期超过了5000宗。 所以说，当下的广州楼市是渐渐从低点恢复元气，评价为“反转”“小阳春”仍为时尚早。 专家认为：“U形底”呈现 本轮购房窗口期较长 从“价格底”“政策底”“成交底”三个维度来看，当前广州楼市深度筑底特征呈现。 从历史经验来看，楼市底部分为“V形底”与“U形底”，前者触底后会快速反转，后者底部运行时间长、触底后再度回升相对缓和。 有专家认为，眼下广州楼市的筑底行情属于后者，是表现较和缓的“U形”筑底，是更多购房者的入市机会。 广州世联市场部经理崔登科分析认为，刚需购房者现在可以考虑出手，因为这次购房窗口期较长，这意味着购房者选择的空间更大、考虑的时间更加充裕。 广东中原项目部总经理黄韬也持类似观点：“从去年开始，这样的窗口期就已经开启。如果你看好的房子降价10%-15%，建议不要再等，有合适的就出手，毕竟从长远来看，广州房价还是值得看好的。” 这三个原则你不得不看 “捉底”三招 B “谁的钱都不是大风刮来的，能省一点是一点。”在采访中，准备买房、又想再等等的林女士笑着对记者说。 “我去年年底看的房子，均价大约2.8万元/平方米，现在楼盘搞十周年促销，均价2.4万元/平方米左右，还送4000元管理费，幸好年前没买。”准备买亚运城房子的吴小姐很开心地说。 不过，也有购房者觉得，等来的优惠并没有想象中的大。 刚在黄埔某新盘下定的黄先生，从去年10月开始看楼，跟踪了这个楼盘近半年，近期推出的相同户型的特价房大概优惠了34万元，单价约3.1万元/平方米，比去年10月优惠了1500元/平方米左右，“但特价房在低楼层，楼栋、景观、朝向都不如之前的单位，如果去年10月买，现在也不算亏”。 从不同购房者的心态来看，要在楼市实现抄底并不容易。一味等待，并不一定能等到底部，何时出手才合适？ 我们不妨来看看广州楼市历史上，底部到来前会有哪些典型特征；购房者应该遵循哪些原则，才能迅速捉住阶段性底部。 原则1：底部总是悄悄地来迅速地去 没有一个“底”是敲锣打鼓来的，相反，它总是悄悄地来、迅速地去。如果开发商大声叫嚷着“涨价了”，那大概率上你不用太当真。出于“买涨不买跌”的市场心理，开发商极力宣传涨价，往往是为了助推买家加紧入市，很多时候未必真的涨价。 但是，如果开发商悄悄地关起门来搞某些小范围的“内部员工价”“VIP认购会”等名目的促销，购房者最好要留意，因为这有可能会放出真的“底价”。 真正“到肉”（粤语，指大实惠）的降价，在大多数情况下都是藏着掖着进行的，或者是小范围一对一通知准买家，暗中消化部分存货，等资金回流、业绩过关后，降价通道就会关闭，重新恢复原价，这是很多开发商的惯用做法。 如果你的意向楼盘出现这样的降价窗口，建议购房者大胆捉住，否则很有可能会错过底部。 原则2：看好就买 不要奢求最低 从历史上几次底部出现的情况来看，底部真正出现的时候，大家都不相信它已经来了，总要等到底部已经过去很久、楼市又恢复涨势的时候，大家才回过神来：哦！原来那个就是底部！ 所以，错过底部很正常，假如你不是一个职业投资者，而仅仅是一个需要房子居住的购房者的话，那么不需要有太多的“抄底”奢求，真正的底部是很难从技术上捕捉的。 需要强调的是，刚需买家、改善型买家不用太在意抄底之举，因为放在更长的时间轴上看，楼价曲线是持续向上的，对自住购房者来说，楼价短期的涨跌和你关系不算太大，你不需要有抄到最低点的执念，你需要做的只是：在楼市开始进入“U形”底部时，能够及时地发现市场已经开始处于谷底，能够买到一套相对笋价的合适的房子，那便足够了。 原则3：普降不可期 有些盘不涨就是降 不少购房者对底部也有误解，认为一定是非常笋的价格才能叫做底部，事实上，市场的表现往往并非如此。 构筑阶段性底部的重要信号是出现促销季：市场出现明显的、持续的、波段式的促销，且一波比一波花样新、力度大，比如变相降价、跌破开盘价、“面包卖面粉价”，等等，这些一旦成为一个阶段的常态，则可以判断楼市已向买方市场转变，这时候出手，任何时间段内都是合适的，运气好的话说不定刚好能“捉底”。 以2019年为例，楼市的主题就是促销，开发商促销的规模越来越大，不少楼盘降价幅度也越来越大，因此可以判定，去年楼市正在筑底进程。但从均价上看，2019年的楼价却比2018年上涨了5.5%，这说明在全市范围内有楼盘降价，也有楼盘还在升价；有楼盘降得多，也有楼盘降得少。所以，购房者一味等待不一定明智，可能你看中的区域和楼盘，不涨价就已经相当于降价了，并不是每个区的楼盘，都会像增城那样“打折打到骨折”。 增城只是楼市调整期最典型的缩影，代表了库存量大、消化周期长区域楼价的下调压力。根据最新数据，目前广州楼市的平均去化周期是13个月，其中，去化周期高于13个月的区域有：南沙、花都、从化、增城、白云。也就是说，这些区域所面临的库存压力较其他区域要大，开发商促销的动力会比其他区域更足。但是，对于新盘少、库存消化周期在半年左右的越秀、天河、黄埔等区域来说，让利空间相对小，甚至仍有楼盘小幅涨价，如果你打算在这些区域购房，对抄底的期望值就不能太高。 年：第五次底部到了吗？ 那些年 我们经历过的四次楼市底部 曾经的“底” C “抄底”一词来源于股市，但人们对楼市的抄底热情比股市更加强烈，因为在楼市二三十年的市场化发展进程中，“买入”在大多数时间内都是正确的。 所以楼市的画风是动不动就“露底”，开发商更善于利用“抄底”心态做营销，制造“再不买就涨价”的舆论环境。 然而，动不动就“露底”的广州楼市，之前真正出现底部的总共仅有四次。 2003年：“非典”疫情之后 ●当年广州楼价：3888元/平方米 17年前那个春天的记忆，被反复提起。2003年“非典”之后，广州楼市在短暂低迷后便迅速反转，回过头来看，那年确实是这17年来的最低点，堪称“底部的底部”。 那时，广州最热门的荔湾区一手房价才5000元/平方米左右；至于珠江新城，也不过是3000-4000多元/平方米。 2008年：次贷危机之后 ●当年广州楼价：9339元/平方米 2008年，美国次贷危机波及全球经济，本来飙涨的房价一下子停住了脚步，并且开始呈现下跌趋势。 直到那年10月中旬，中国4万亿元经济刺激计划出台，房地产市场开始回暖，之后市场热度逐渐恢复，那年年初广州房价还不到1万元/平方米，年底就飙升至接近1.4万元/平方米。 2010年：调控政策出台 ●当年广州楼价：11397元/平方米 2010年之所以会出现抄底的机会，主要是因为楼市调控政策出台，特别是银行收紧资金，很多房企别无选择，要想获得资金，只能通过卖房，又由于市场竞争激烈，要想“走量”只能降价，于是楼价出现了短暂回调。 不过，这一轮降价促销很快过去，广州楼市迎来了第一个连续24个月的上涨周期。 2013年：进入“中场休息” ●当年广州楼价：13289元/平方米 2013年，楼市又迎来一次调整，这主要是前一个上涨周期的“后遗症”。 不过，后来的事实证明，这一次调整不过是楼价上涨的“中场休息”。经历了这次低迷之后，楼市出现了报复性上涨，后一次楼价上涨周期从2015年3月开始，到2018年三季度才渐渐偃旗息鼓。 2020 2018年，成为广州楼市最近这一次牛熊市的转折点。 从2016年开始，各级政府管理部门大约出台了600余次调控政策，堪称“史上最严调控”，直至2018年三季度，楼价迅速上涨势头终于被遏制。 接下来的2019年、2020年一季度，广州楼市仍在调整轨迹下运行，开发商动用各种营销手段刺激成交，这会是广州楼市的第五次底部吗？ ⬇⬆近期，不断有开发商打出“涨价”“优惠倒计时”的宣传 图片来源：楼盘海报
