打造物业小区治理“广州样本”
切实提升人民幸福感 

　　文/孙绮曼

　　

　　规范物业公司行为、推动成立物业管理委员会和小区党组织、推行业主微信投票……近年来，广州积极贯彻落实习近平总书记在营造共建共治共享社会治理格局上走在全国前列的重要指示精神，打造具有广州特色的“党委领导＋政府主导＋企业服务＋业主参与＋科技助力”的物业小区治理模式，不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

　　

　　开展物业管理民生实事专项工作

　　把账本晒在阳光下

　　

　　物业公司利用小区空地停车、在电梯刊登广告，收入多少？如何支出？业主不知道、有意见。物业公司表示物业收费标准十几年不变，员工工资等成本不断提高，入不敷出，不得已只能通过共有部分收益来补充物业服务费的不足。孰是孰非，怎么解决这个问题？

　　广州市住房和城乡建设局（以下简称“市住房城乡建设局”）相关负责人表示，为推动物业服务规范化、品质化，今年，市住房城乡建设局会同各区政府共同开展“加强住宅小区物业服务公示检查，完善物业管理服务监督机制”专项工作，专项工作也被市委、市政府、市人大列为2022年广州市十件民生实事。

　　目前，广州市大部分物业小区都采用包干制，包干制是指盈余或者亏损均由物业公司自行负责的物业服务计费方式，国家、省不要求包干制物业小区公布物业服务费收支信息。为减少矛盾纠纷，广州市自我加码，要求物业公司按季度公布物业服务费的收支信息。数据显示，今年一季度，全市公布物业服务信息的物业小区接近八成。是不是入不敷出？要把账本晒在阳光下，让业主知道实情。

　　《民法典》要求物业公司定期将业主共有部分的经营与收益以合理方式向业主公开。广州市进一步加压，要求物业公司每季度公开，还明确了共有资金收入、支出、规范管理的具体规定。利用小区共用部位、共用设施设备经营产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；全体业主共同分摊缴交的费用都属于共有资金。共有资金可用于补充维修资金；小区共用部位、共用设施设备的维修养护；业主委员会的办公经费，业主委员会委员的补贴；业主共同决定用于物业管理的其他费用。也就是说，通过共有部分收益来补充物业服务费的前提条件是业主共同决定同意。今年一季度，全市公布业主共有资金信息的物业小区接近八成。

　　为做好民生实事工作，一季度，各区住建（房管）局现场检查物业小区1500多个，要求200多个小区责令整改。“物业服务企业、业主委员会务必依法依规依约公开物业服务费、业主共有资金等物业服务方面的信息，畅通、拓宽广大业主咨询、投诉的渠道，及时解答疑问、解决问题。”广州市住房城乡建设局相关负责人强调，除物业服务交接等特殊情形，年内应当基本做到按季度公开物业服务费、业主共有资金收支信息。如物业小区没有按规定公开物业服务费、业主共有资金的，广大业主可通过“12345”热线反映，也可以向属地区住建（房管）局投诉。

　　

　　业主组织成立迈入快车道

　　查处业主委员会违法行为有法可依

　　

　　业主组织在组织业主维护权益、监督企业规范服务、督促业主履行义务、促进纠纷就地化解等方面有着积极的作用。但是，小区业委会迟迟成立不了，怎么办？广州市创新推出了“物业管理委员会”制度，可以代行一部分业主委员会职责，还可以孵化业主委员会。物业管理委员会由九人以上单数组成，包括：镇街代表1人、社区代表1人、区住建(房管)局代表1人、物业服务人代表1人、业主代表若干名。物业管理委员会可以筹备成立业主委员会、组织换届选举业主委员会，还可以组织召开业主大会会议、根据业主大会的决议决定办理物业管理相关事务。

　　2021年至2022年一季度，广州从无到有在479个物业小区成立了物业管理委员会，同时助推125个物业小区成立了业主委员会，五个季度成立业主组织的数量达到既往20多年累计量的六成，业主组织成立难问题取得突破性进展，业主组织成立迈入快车道。

　　有些业主委员会自把自为地选聘、续聘物业公司，不召开业主大会征求业主意见，有私心、谋私利，怎么办？针对此类侵害小区利益的行为，广州市制定了处罚条款，对挪用、侵占业主共有财产；利用职务之便要求物业服务人减免物业服务费；泄露业主资料；伪造业主选票；不按规定刻制、使用、移交业主大会或者业主委员会印章等行为，给予警告；逾期未改的，处以一千元以上三千元以下罚款；情节严重的，处以三千元以上一万元以下罚款；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；对业主委员会的罚款由直接负责的委员分摊。广大业主可通过“12345”热线反映业主委员会的不法行为，也可以向属地镇街投诉。

　　今年，广州市将进一步推动加快成立物业管理委员会、业主委员会。广州市住建局相关负责人呼吁，请广大业主积极参加业主组织，担任物业管理委员会业主代表、业主委员会委员，为物业小区的安全、舒适、文明、和谐贡献一份力量，构建人人有责、人人尽责、人人享有的物业小区治理共同体。

　　

　　探索“党建+物业”红色治理模式

　　齐心共建美好幸福家园

　　

　　党建引领红色物业，真情服务温暖民心。一方面，广州市推动在职党员回居住地服务，另一方面，一些物业小区公共事务缺乏牵头组织者，而物业小区党支部作为载体，将这两者很好地结合起来。

　　截至目前，广州市全市共成立了3400多个物业小区党组织，主要由物业小区里面的党员业主组成，实行专业物业服务的住宅小区基本实现了“能建应建”，广州成立物业小区党组织的比例位列全省第一、全国前列。物业小区党组织在协助政府开展疫情防控、垃圾分类等工作以及服务业主群众、调解矛盾纠纷、维护小区和谐、建设文明美好家园等方面正逐步发挥积极作用，通过组织群众、团结群众、服务群众，正逐步形成凝聚力、组织力、执行力。

　　在物业小区党组织的带领下，雅景花园、百合苑、福宁园等小区一揽子解决停车难、设施老旧、配套不完善、环境卫生脏乱差、下水管道堵塞、违法建设拆除等问题；骏文雅苑结合业主需求引进幼儿园；岭南新世界家园成立了心灵驿站，为业主免费提供心理咨询；奥林匹克花园成功修复脱落外墙、消除高层塔楼钢结构安全隐患。种种实事好事不一而足，提升了居民的获得感、幸福感、安全感。

　　广州市住房城乡建设局相关负责人表示，在物业服务行业党委指导下，全市共成立了300多个物业公司党组织。520家物业公司签署了诚信服务承诺书，围绕规范物业服务、做好疫情防控工作、提高业主满意度等开展工作，让党建成效体现在日常的管理服务当中。

　　

　　推行业主大会微信投票

　　方便广大业主行使自身权利

　　

　　召开业主大会是老大难问题，有些小区规模大、户数多，有些小区出租比例高、业主投票不方便，业主大会组织者常常吐槽，召开一次业主大会要一年半载，简直是伤筋动骨、脱层皮。

　　为了解决这个关系广大业主切身利益的老大难问题，推动物业管理智能化信息化，广州市住房城乡建设局开发了业主决策微信投票系统，免费提供给全市的物业小区使用。据介绍，物业小区已确权、已建立微信投票数据库的，广大业主通过关注“广州物业管理”微信公众号，绑定业主身份即可轻松投票，表达对选举业主委员会或者更换业主委员会委员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、使用建筑物及其附属设施的维修资金等重大事项的意见，行使自身权利、保护自身利益。

　　通过微信投票召开业主大会，需要的时间最短5天、最长30天，改变了纸质投票动辄一年半载的困境，也杜绝了假票现象，处于全省乃至全国领先水平。目前，广州全市已使用微信投票召开业主大会会议729次，103万人次参与投票。与此同时，因客观原因不能使用电子投票但需要投票的业主，为保障业主的投票权，可以委托居民委员会或代理人投票。