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广州楼市的信心逐步恢复 羊城晚报记者 陈玉霞 摄 |
羊城晚报记者 陈玉霞 梁栋贤 徐炜伦 政策和市场层面都有变化，广州楼市经历了一个不一样的端午小长假。 从信贷层面看，广州的房贷利率已进一步下调，广州楼市交投氛围逐步回升；从市场层面看，6月2日，佛山取消了多个片区的限购措施，对广州买家吸引力增加。在这样的背景下，广州不少楼盘在端午小长假内主打价格牌，以期进一步带动成交。 外围发力 有楼盘推出新低价 和“五一”档期主要在中心区项目发力不同，这个端午节假期，广州楼市热点相对转到增城、黄埔、南沙、花都等外围区域。外围区域的供应量一直比较充足，这使得这些区域楼盘的成交压力更大。 实惠定价，成为各区楼盘的主要出货法宝。 端午节假期，黄埔区全新楼盘万科黄埔新城放出了最低不到3万元/平方米的吹风价，带来了不错的人气。看楼客张小姐告诉羊城晚报记者，端午节当天9时开始，“现场停车场就一位难求，楼盘沙盘区、洽谈区满满都是人”。该项目相关负责人介绍，楼盘人气近期都不错，不过在放出新的吹风价之后，客流量明显更多了，端午假期每天客流量都达到1000组左右。张小姐说：“这里三房单价不到3万元，改善型的四房单价在4万元左右。从这往西边三个地铁站的地铁盘单价要卖五六万元，所以趁假期特意来看盘。” 增城作为广州楼市“货仓”之一，新货集中程度较高，仅朱村板块就聚集了八个可售项目。各盘多沿地铁21号线布局，且产品同质化相对严重，竞争激烈程度超过很多板块。端午期间，该板块的新项目保利水木芳华推售新货，折后每平方米价格为1.6万元至1.7万元，直接将楼价拉回到2016年。同板块内新近推售的国贸学原一盘也在端午期间推出特价单位，价格为1.48万/平方米至1.69万元/平方米；明日公元应景推出5套特价房源，最低价1.6万元/平方米，均为所在板块近三年的中低水平。 据羊城晚报记者了解，番禺、白云、南沙和花都等区域都有不少项目（包括一些地铁上盖项目）在端午期间推出特价单位积极促销，这种情况在往年比较少见。 多方减负 交易氛围出现好转 端午小长假，广州楼市主战场转到外围区域，一方面是因为“五一”档期内中心区多个新盘已经推售且成交量不错，端午假期属于正常推售；另外一方面是外围区域货量集中，需要持续发力。增城某个新推售的项目，有代理公司相关负责人报称，其在端午期间共卖出320套单位；番禺、白云等区域楼盘推售的特价单位，也都有成交。 新近入市的买家黄女士说，价格和利率是她此次换房重点考虑的因素。在她看来，今年很多房企的新项目定价都比较合理，关键是“自己二套房贷还清后，现在换房能做到首套房的利率，即4.45%”。5月以来，央行频频下调LPR，对房贷给予直接利好。羊城晚报记者了解到，目前与各大楼盘合作的主流银行，首套房利率多为4.45%至4.8%，二套房利率则在5%至5.1%之间。若以首套房利率看，这样的数据已处于历史低位。 一边是银行房贷利率“减负”，一边是楼盘制定更灵活的首付政策，也为买家“减负”。以增城项目为例，主推刚需产品的大华城东郡目前均价约为2万元/平方米，其首付款按照规定需在7天内付清。但对于首付有难度的购房者，销售人员说，可以向公司申请延期至两个月内付清首付；同板块的明日公元在端午期间推出“首付17万元起”的促销方案，其余首付也可以在相应的规定时间内付清。 一位代理公司的负责人告诉羊城晚报记者，他们公司代理的东部项目，首付款基本都可以分期支付，以降低购房者支付压力。据了解，不仅外围楼盘积极促销，中心区也有一些项目推出分期首付以促进成交。 “利率的直接利好，加上各种稳信心政策暖风频吹，广州楼市交投氛围出现好转。”广州市房协专家委委员邓浩志表示。从广州中原研究发展部数据看，广州5月一手住宅成交为6177套，环比上涨了13%。该行预计，外围区域标志性大盘的全新推售，有望继续带动6月份广州一手住宅成交量。 克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓则认为，目前广州的一二手楼市处于低位小幅回升的状态，尚未达到市场的预期，主要原因是广州在楼市调控方面还未有具体行动。他建议开发商，不宜只等待政策放松，而应主动出击抓紧出货。 数说楼市 广州一手住宅：全市库存消化周期约15个月 5月广州一手住宅网签6177宗，环比增加13%，比去年同期成交下跌40%。 截至5月末，全市库存量1121.3万平方米，去化周期14.9个月；由于成交增速放缓，消化周期、库存量自2022年起有所提升，加上5月新增供应猛增119.1万平方米，致使库存、消化周期“双增”。区域方面，全市十一区库存量均环比上涨，消化周期超过12个月的区域有6个，其中南沙、增城、从化三区库存消化周期超过20个月，白云、花都两区库存消化周期则分别超过15个月，均为高位。 广州二手楼市：5月成交量环比微增0.7% 5月，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为7325宗，环比4月同期（7274宗）环比微涨0.7%，同比下降30.4%。 从各区成交情况来看，白云、黄埔和越秀三区成交表现最为亮眼，5月分别成交767宗、314宗和677宗，环比分别增加20.6%、11.8%、10.1%；花都、荔湾、从化等区域成交量则有不同程度下滑，5月分别成交696宗、548宗、302宗，环比分别下降16.8%、5.2%、4.7%。 （陈玉霞） 记者观察 回暖尚未彻底 楼市仍需努力 广州中原研究发展部数据显示，5月份，广州一手、二手住宅网签量环比增加13%和0.7%，从这个数据上看，楼市交易是有起色。但若是将数据和去年同期对比，则差距还是比较大：一手、二手住宅网签量同比下降40%和30%。 同时，纵观广州楼市，可以发现，区域之间、楼盘之间的分化现象依然明显。例如，海珠和荔湾两区新项目首推去化率都达到五成以上，这些项目的均价都在6万-11万元/平方米；但在增城、花都等区域，哪怕有了花样促销，多个楼盘的成交量都仍无起色。在竞争激烈的东部区域，某个临近地铁站的项目价格一再调低，近期居然选择闭门休整，原因是看楼者太少。 因此，广州楼市现在远未到乐观的时候，楼市回暖还需三大基础。 楼市回暖所需的预期基础，是买家信心的回升；而买家信心的回升，则需依靠政策基础。这两点，已经有政府助力。据不完全统计，今年以来，全国已有超过110城出台了“稳楼市”新政；广东在6月1日推出稳住经济一揽子政策措施，其中涉及的货币金融、保基本民生等政策，虽不是直接面向房地产行业，但有望对楼市带来一定利好。如何更好地提升市场信心，关键看相关的具体落地细则。楼市回暖的市场基础，则是供应和成交，这一点和房企的作为有较大关系。在保证市场稳定供应的同时，需用合理的定价促进成交。 信心回归、购买力回归，广州楼市行情才能真正重返供需两旺。 （陈玉霞）
