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广州本轮供地，天河海珠荔湾等中心区都有靓地推出 羊城晚报记者 陈秋明 摄 |
羊城晚报记者 陈玉霞 徐炜伦 7月18日，广州进行了今年的第二轮集中供地。此次共计有14宗用地进行限时竞价出让，起拍总价约253亿元，最终11宗地成交（其中一宗待摇号），总成交金额约达209.6亿元。除了越秀区零地块供应外，海珠、荔湾和天河等中心区共有6宗靓地出让。从整体上看，此次土地出让交易平稳，国企、央企仍是拿地主力。其中，部分热门地块受到多家房企争夺，最终进入摇号环节以确定地块归属。 房企参与度提升 地块行情分化 广州本轮集中供地，是2021年至今土地集中出让中供应宗数和总面积最少的一次，约是今年第一轮供地面积的一半、是2021年第二批集中供地面积的21%。但从地价溢价率、底价成交宗数比例等数据看，此轮集中供地能在一定程度上体现地市行情向好。 羊城晚报记者综合去年一季度至今的五轮集中供地数据发现，去年的第三轮集中供地中，溢价地块为零，底价成交地块占比约76%；今年第一轮供地中，溢价地块占比为11%，底价成交地块占比约83%。而在7月18日进行的今年第二轮供地中，溢价地块占比上升到了21%，底价成交地块占比则为57%。可见，房企参与度有所提升。 此轮供地，不仅区域之间的地块行情分化，就连同个区域内的不同地块，也出现了行情的天地之别。以备受关注的中心区天河为例，该区此次共有2宗用地推出，其中，天河区燕塘地块三（AT020883地块）获得54轮竞价，约半个小时后达到了政府规定的81.2亿元封顶价格。此时，如果剔除配建面积，该地块的成交楼面地价约达5.08万元/平方米，溢价率15%。最终，该地块进入摇号环节以决定归属，结果在三天后见分晓。值得一提的是，这样的楼面地价，已能进入广州楼面地价排行榜前五名。但与此同时，同为天河区的育新街南侧AT0304011-1地块，则因无人竞价而未能成交。 克而瑞广佛区域首席市场分析师肖文晓认为，一线城市的房地产市场就是如此，实力企业对优质地块的竞争很激烈，绝对的捡漏机会并不存在：“没有来自品牌、产品、运营、资金等硬实力支撑的投资信心，很多企业未必敢拿这样高总价的地。这是一个比拼内功的行业新周期，只有全能实力冠军才能做大做强。” 国资背景房企仍是拿地主力 据统计，本轮集中供地中，除天河区燕塘地块三（AT020883地块）处于待摇号、未知竞得企业的情况外，其余10宗成功出让的地块均被有国资背景的房企竞得。具体来看，保利发展共竞得3宗地块，宝信房地产3宗（其中1宗与广州城投共同拍下），越秀集团2宗（其中1宗与海珠安居置业共同拍下），广州交通投资集团和珠江实业各竞得1宗地块。 事实上，自广州2021年第二轮集中供地以来，资金相对稳健的国企和央企在土地市场上一直是中坚力量。广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，国企、央企托底有利于维持市场温度，逐步让土地市场回归至正常态势。不过他也坦言，近期楼市销售端回升的势头尚未企稳，融资端好转不明显，因此在土地供给端，民营房企比较保守，开发商经营思路整体上还是保卫现金流为主。“只有在商品房市场回升趋势确定，民企开发商层面风险开始妥善解决，银行等对企业融资正常化了，土地市场才能彻底复苏。” 广州中原研究发展部亦分析认为，短期内土地市场上国资占主力，有利于维持新房开发、交付的稳定性，可以打消买家对于近期市场负面消息的疑虑，提高购房信心，维持新房市场健康发展；但从中长期市场看，地市开发需更多民企加入才能提升市场活跃度。 观察 重点城市今年二轮供地： 土拍规则放宽 依旧冷热不均 7月18日，随着广州本轮土拍平稳成交，目前已有厦门、福州、北京、青岛、合肥、苏州、武汉、宁波、杭州、重庆、广州等11个重点城市完成了2022年第二轮集中供地。克而瑞数据显示，在全国重点22城中已完成今年第二轮集中供地的城市里，虽然大环境政策利好不断、土拍规则放宽，但激起的水花不大。 “冷热不均”是该批重点城市二轮集中土地市场的共性。比如，整体溢价率只有1%的武汉，仅1宗地块在多家房企的竞拍下“熔断”，而其他地块则全部底价成交。青岛区域热度不均，2宗位于市北区CBD板块的优质地块分别吸引了10家和8家房企参拍，触发“熔断”，转入线下竞品质环节；其余24宗地块底价成交、1宗地块流拍。溢价率较首轮上涨的北京也是“触顶与流拍共存”，有4宗地块触及最高限价，最终3宗地块成交，还有1宗进入竞高标准方案环节；与此同时，仍有3宗地块流拍，流拍率达到18%，较首轮增加12个百分点。 上述11城土地成交金额合计约2519.6亿元，杭州依然拔得头筹，45宗涉宅地块共成交557亿元，虽较今年首轮集中供地下降三成，但仍占11城总成交金额的22%。值得一提的是，在杭州、重庆、合肥及青岛等城市，民营房企尤其是当地民企拿地积极性有了恢复的信号。其中，杭州表现突出，除滨江、绿城等品牌房企外，华景川、星创、华元等中小房企也参与了二轮拍地，且最终均有土地“入账”，成交的45宗地里约有六成地块由当地民企竞得。 （陈玉霞）
