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广州今年第二轮集中供地:14宗地块限时竞价出让,11宗成交

收金209.6亿元 热门靓地再现摇号

来源:羊城晚报     2022年07月19日        版次:A03    栏目:    作者:陈玉霞、徐炜伦

     广州本轮供地,天河海珠荔湾等中心区都有靓地推出 羊城晚报记者 陈秋明 摄

  

  羊城晚报记者 陈玉霞 徐炜伦

  

  7月18日,广州进行了今年的第二轮集中供地。此次共计有14宗用地进行限时竞价出让,起拍总价约253亿元,最终11宗地成交(其中一宗待摇号),总成交金额约达209.6亿元。除了越秀区零地块供应外,海珠、荔湾和天河等中心区共有6宗靓地出让。从整体上看,此次土地出让交易平稳,国企、央企仍是拿地主力。其中,部分热门地块受到多家房企争夺,最终进入摇号环节以确定地块归属。

  

  房企参与度提升 地块行情分化

  

  广州本轮集中供地,是2021年至今土地集中出让中供应宗数和总面积最少的一次,约是今年第一轮供地面积的一半、是2021年第二批集中供地面积的21%。但从地价溢价率、底价成交宗数比例等数据看,此轮集中供地能在一定程度上体现地市行情向好。

  羊城晚报记者综合去年一季度至今的五轮集中供地数据发现,去年的第三轮集中供地中,溢价地块为零,底价成交地块占比约76%;今年第一轮供地中,溢价地块占比为11%,底价成交地块占比约83%。而在7月18日进行的今年第二轮供地中,溢价地块占比上升到了21%,底价成交地块占比则为57%。可见,房企参与度有所提升。

  此轮供地,不仅区域之间的地块行情分化,就连同个区域内的不同地块,也出现了行情的天地之别。以备受关注的中心区天河为例,该区此次共有2宗用地推出,其中,天河区燕塘地块三(AT020883地块)获得54轮竞价,约半个小时后达到了政府规定的81.2亿元封顶价格。此时,如果剔除配建面积,该地块的成交楼面地价约达5.08万元/平方米,溢价率15%。最终,该地块进入摇号环节以决定归属,结果在三天后见分晓。值得一提的是,这样的楼面地价,已能进入广州楼面地价排行榜前五名。但与此同时,同为天河区的育新街南侧AT0304011-1地块,则因无人竞价而未能成交。

  克而瑞广佛区域首席市场分析师肖文晓认为,一线城市的房地产市场就是如此,实力企业对优质地块的竞争很激烈,绝对的捡漏机会并不存在:“没有来自品牌、产品、运营、资金等硬实力支撑的投资信心,很多企业未必敢拿这样高总价的地。这是一个比拼内功的行业新周期,只有全能实力冠军才能做大做强。”

  

  国资背景房企仍是拿地主力

  

  据统计,本轮集中供地中,除天河区燕塘地块三(AT020883地块)处于待摇号、未知竞得企业的情况外,其余10宗成功出让的地块均被有国资背景的房企竞得。具体来看,保利发展共竞得3宗地块,宝信房地产3宗(其中1宗与广州城投共同拍下),越秀集团2宗(其中1宗与海珠安居置业共同拍下),广州交通投资集团和珠江实业各竞得1宗地块。

  事实上,自广州2021年第二轮集中供地以来,资金相对稳健的国企和央企在土地市场上一直是中坚力量。广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,国企、央企托底有利于维持市场温度,逐步让土地市场回归至正常态势。不过他也坦言,近期楼市销售端回升的势头尚未企稳,融资端好转不明显,因此在土地供给端,民营房企比较保守,开发商经营思路整体上还是保卫现金流为主。“只有在商品房市场回升趋势确定,民企开发商层面风险开始妥善解决,银行等对企业融资正常化了,土地市场才能彻底复苏。”

  广州中原研究发展部亦分析认为,短期内土地市场上国资占主力,有利于维持新房开发、交付的稳定性,可以打消买家对于近期市场负面消息的疑虑,提高购房信心,维持新房市场健康发展;但从中长期市场看,地市开发需更多民企加入才能提升市场活跃度。

  

  观察

  

  重点城市今年二轮供地:

  土拍规则放宽

  依旧冷热不均

  

  7月18日,随着广州本轮土拍平稳成交,目前已有厦门、福州、北京、青岛、合肥、苏州、武汉、宁波、杭州、重庆、广州等11个重点城市完成了2022年第二轮集中供地。克而瑞数据显示,在全国重点22城中已完成今年第二轮集中供地的城市里,虽然大环境政策利好不断、土拍规则放宽,但激起的水花不大。

  “冷热不均”是该批重点城市二轮集中土地市场的共性。比如,整体溢价率只有1%的武汉,仅1宗地块在多家房企的竞拍下“熔断”,而其他地块则全部底价成交。青岛区域热度不均,2宗位于市北区CBD板块的优质地块分别吸引了10家和8家房企参拍,触发“熔断”,转入线下竞品质环节;其余24宗地块底价成交、1宗地块流拍。溢价率较首轮上涨的北京也是“触顶与流拍共存”,有4宗地块触及最高限价,最终3宗地块成交,还有1宗进入竞高标准方案环节;与此同时,仍有3宗地块流拍,流拍率达到18%,较首轮增加12个百分点。

  上述11城土地成交金额合计约2519.6亿元,杭州依然拔得头筹,45宗涉宅地块共成交557亿元,虽较今年首轮集中供地下降三成,但仍占11城总成交金额的22%。值得一提的是,在杭州、重庆、合肥及青岛等城市,民营房企尤其是当地民企拿地积极性有了恢复的信号。其中,杭州表现突出,除滨江、绿城等品牌房企外,华景川、星创、华元等中小房企也参与了二轮拍地,且最终均有土地“入账”,成交的45宗地里约有六成地块由当地民企竞得。     (陈玉霞)