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提前还贷划算吗?因人而异

来源:羊城晚报     2023年03月08日        版次:A14    栏目:    作者:黄颖琳、戴曼曼

    

  

  文/羊城晚报记者 黄颖琳 戴曼曼

  图/受访者提供

  

  “还了6年房贷,每年10万,一共还了3万本金,57万利息。这合理么?”近日,知名博主张雪峰在社交平台上发帖吐槽房贷利息过高,相关话题登上微博热搜。尽管随后其在微博上留言致歉,称“没搞清具体情况”,不过,关于房贷怎么还更经济、利息是否过高等话题,已经引发热烈讨论。那么,“每月还款利息高过本金”这种情况是否真的存在?一位银行业内人士在接受羊城晚报记者采访时表示,无论是等额本金还是等额本息的还款方式,均不会出现这种利息占比过高的现象。但从金融角度来看,等额本息付出的利息总支出,确实是一定大于等额本金的。还贷时哪种方式适合自己,还要具体情况具体对待。此外,对于近期被热议的提前还贷是否划算,也是因人而异。

  

  利息高过本金?看还款方式

  

  尽管张雪峰在网上“认错”道歉,但是房贷的利息、还款方式以及近期的提前还贷风潮已经成为热门话题,引发热烈讨论。

  “每个月还款将近5000元,为何利息就有3000元?”广州市民何先生在还房贷时也有着和张雪峰一样的困惑:为何还款利息是大头?

  事实上,这与何先生选择的月供方式有关系。当前,在办理房贷业务时,通常有两种还贷方式可供选择,一种是等额本金,另一种是等额本息。

  简单理解,等额本金指的是在还款期内把贷款数总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。由于每月的还款本金额固定,利息越来越少,借款人起初还款压力还较大,但是随时间的推移每月还款数会越来越少。

  等额本息则是在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金+利息)。但还款初期利息占每月还款的大部分,后续本金比重逐步增加,利息比重逐步减少,从而达到相对的平衡。

  以100万元、纯商贷期限为30年(360期)为例,以LPR基准利率4.30%为准,有银行业内人士给羊城晚报记者算了一笔账(见图):

  如果按照等额本金还款,月供约6361元,每月递减9.95元(首期本金2778元,利息3583元,比例大概为1:2.9),往后本金不变、利息越少。最后还款总额达164.67万元,总利息64.67万元。

  但如果按照等额本息还款,月供约4949元(首期本金1365元,利息3583元,比例大概为1:2.6),往后本金越多、利息越少。最后还款总额达178.15万元,总利息78.15万元。

  但从还款金额来看,30年累计下来,等额本金的还款总量是比等额本息少的,其中最大头的利息支出明显减少。

  前述银行业内人士直言,无论是何种还款方式,都不会出现张雪峰提到的“还60万房贷利息57万”情况。至于如何抉择,则要看个人权衡:如果经济条件难以扛住前期的本金压力,可选择等额本息这条更“稳”的路子;如果前期资金较为充裕,则建议选择等额本金还款。

  

  提前还贷成热门选择?切勿盲从

  

  当前,房贷利率已逐渐步入“3时代”,提前还贷正成为“背贷一族”的新选择。对此,上述业内人士表示,是否提前还贷也因人而异,切勿盲从。

  “这段时间咨询提前还贷的客户较多,且以年轻客户为主,买房时间也都不久,大多是5-10年之内。”广州某银行网点的工作人员向记者表示,近期提前还贷都需要进行预约排队。

  据悉,今年1月央行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后,已有多地自主下调首套房贷款利率。按照现行LPR利率,珠海、南宁、株洲和常德等地的首套住房商贷利率调至3.7%水平。

  不少“背贷一族”正选择自降杠杆、缩减负债。广州市民曲小姐就是其中一员,她告诉记者,2018年房地产市场还比较火热,利率处于5个点的高位,当时申请了贷款约100万元,预计20年还清,月供6700元。

  结果后来查账单的时候,发现每个月实际还本金1200元左右,剩余的均为利息。因为有力有余钱,也没有更好的投资渠道,思量再三后,曲小姐已在2022年8月取出9万元,尝试了第一次提前还贷,计划今年再提前还一笔。

  对于近期出现提前还贷潮的原因,业内人士表示,除了投资渠道收窄、人们风险偏好发生变化等因素外,一些前期房贷利率较高的房贷存量客户因为“高位站岗”,也选择了提前还贷。

  不过上述业内人士提醒,如果有提前还贷的想法,需要考虑好具体的提前还款金额,以及到底是选择缩短年限还是减少月供的方式。值得注意的是,如果前期申请的是公积金贷款利率低于纯商贷,可暂时不考虑提前还贷。