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天河海珠又争锋 一楼还比一楼“高”

来源:羊城晚报     2023年05月26日        版次:A19    栏目:楼市话题    作者:陈玉霞

     广州的高端大宅各自竞争力十足

     高端大宅的空间感需要胜人一筹

     天河区的高端物业也分档次

  

  文/图 羊城晚报记者 陈玉霞 

  

  广州这两周的楼市,有两个楼盘在业界刷屏了,一个在天河区的广州国际金融城,另一个在海珠区的琶洲,都是公认的黄金板块里的新项目。天河和海珠楼市的较量,又重新开始了。

  20世纪80年代,广州流行过这样一句话:“宁要河北一张床,不要河南一间房”,这里的“河北”,指的是珠江北岸的越秀区(以前还有东山)和荔湾区;“河南”,指的是珠江南岸的海珠区。一句老话,隐约道出了那个时候区域之间的天壤之别——海珠区的“一间房”的价值,还比不上越秀区的“一张床”。

  斗转星移,沧海桑田。克而瑞统计数据显示,而今的海珠区,“一间房”的平均价格已经达到了1394万元(统计周期为今年1-5月中旬),一张1.2米宽床所占的空间,动辄要10万元左右——“河南”的“一张床”,也已经不是想买就能轻易买到的了。

  天河区楼市则和越秀区一样,现在都称得上寸土寸金,每平方米八九万元的主流楼价,不断提高着改善型置业群体的准入门槛。报价10多万元/平方米的高端新项目的频频出现,一次次印证着广州楼价“天花板区域”依然还在天河区。

  实际上,由于楼市产品供应结构和供应量的影响,去年很长一段时间,海珠区楼市的风头盖过了天河区;而今,随着全新代表性项目的亮相,两区的楼市争锋局面再次出现。广州高端楼市的市场接受程度几何、创新性的产品设计会否引领广州楼市产品升级迭代等信息,都可以从它们的较量中发现一二。

  

  大户型占比逾六成 路段资源各有竞争力

  

  近日刷屏的海珠区新盘琶洲樾,已接受预约看楼,从预约开始到进门后的每个环节来看,不少看楼者对该盘的反应是“神秘,高规格”。项目只规划两栋楼共130多套单位,全部户型都在200平方米以上,首推的1号楼,据介绍是清一色的261平方米户型。该盘的旁边是去年至今的畅销盘琶洲南TOD,其推售的也是140-300多平方米的大户型。

  同样被朋友圈刷屏的是天河区新盘广州鹏瑞1号,聚集了众多国际级设计大师,圆圆润润的建筑外立面,吸睛之余也是风头十足。先不说该项目将如何“全面超越深圳湾1号”,就是其可售的380-500平方米的主打户型面积,也让看客们觉得震撼。

  虽然这两个项目的产品面积并非两区楼市的主流,但在海珠和天河两区,新品面积整体上越来越大却是不争的事实。

  克而瑞数据显示,今年1-4月,除去完全零新增供应的越秀区,中心区内的天河、海珠和荔湾三区120平方米以上面积段一手住宅的供应占比均超过区域总供应量的六成。具体看,天河区120平方米以上户型供应了602套,占全区供应63%;海珠区占比更高,尽管供应了199套120平方米以上户型,但其占比却高达72%。

  两区的大户型产品比拼主要分为两大阵营:一是比拼板块价值和产品设计,比如天河的广州鹏瑞1号和海珠的琶洲樾,设计方面一个比一个大手笔;第二类是比拼路段和配套价值的,例如主打完善配套的广州大道南的四季和颂、主打教育资源的五山一带的天河源著和牛奶厂一带的联投文津府等。

  双区大宅对市场的争夺比拼,在今年下半年内会随着各自的推售而体现得更加明显。类似的价位,买具有江景的物业还是买旁边有名校的物业?追随这个品牌还是只选地段?这些问题相信会有很多看楼者遇到。可以肯定的是,不论是“河北”的一张床,还是“河南”的一间房,置业门槛都在迅速变高。

  

  单价或均价你追我赶 总价千万元成标配

  

  海珠和天河两区争锋的状态,在业内有个比较直接的体现,即楼价变化。说到底,还是因为海珠区楼价这些年快速攀升,和过去差距很大之故。特别是2022年琶洲南TOD以“10万+”的价格出现且还一房难求,可谓全城瞩目。与该盘结伴的还有中海的“府”系项目、保利湖光悦色等项目,多个高端项目共同搅热了海珠区楼市,海珠区也在这个阶段凭借历史高位的整体均价势压天河区一头,成为十一区楼市大市中的“最杰出代表”。

  广州中原研究发展部、克而瑞统计数据可见,2021年上半年,海珠区整体均价为6.7万元/平方米,天河区的则已经达到了7.1万元/平方米;2022年上半年,海珠区一手住宅整体均价为8.8万元/平方米,比天河区的7.3万元/平方米高出20%,海珠楼价反超天河楼价,让很多人大跌眼镜。

  今年情况会如何?天河会否重返楼价之冠?

  从最新情况看,海珠区琶洲全新项目吹风价比琶洲南TOD略低,预计在13万元/平方米以下,主力在售的四季和颂均价则为9万元/平方米,楼面地价为4.3万元/平方米的西派粤府一盘,吹风价为“8万字头”,这样的阵势,将有望使得海珠区的整体均价同比相对稳定。

  但从天河方面看,一个个项目来头不小,吹风价不低,广州国际金融城内的标杆新盘吹风价约30万元/平方米。保利天瑞所在的中铁物流园地块,去年成交时楼面地价也是达到4.6万元/平方米,跻身广州楼价前十名,即将对外亮相的该项目,吹风价为8万-10万元/平方米。该区还有珠江天郦、汇景台、臻溋名铸等售价10万-20万元/平方米的项目,高价盘数量比海珠区更多。因此,若从今年范围内看,随着高价盘的推出和网签,天河区均价同比走高的幅度预计会比较大,重新成为中心区“楼价一哥”。