开发商未能依约交房 购房者剩余房贷要还吗？

　　羊城晚报讯 记者黄松炜、通讯员佛法宣报道：近日，佛山市中级人民法院发布《房屋买卖合同纠纷案件审判白皮书（2019-2022）》及十大典型案例，分析佛山法院2019年-2022年房屋买卖合同纠纷案件的审理情况，总结纠纷常见问题及裁判规则，梳理房屋交易及相关环节存在的法律风险，并提出对策与建议，以期发挥司法裁判对市场的规范和引导作用，为佛山经济社会高质量发展贡献智慧与力量。

　　白皮书显示，2019年至2022年，佛山法院共受理房屋买卖合同纠纷案件23359件，审结23482件。白皮书显示，房屋买卖合同纠纷案件数量区域分布差异较大，南海、顺德毗邻广州，经济总量大、人口多，房屋交易市场活跃。从五区法院新收案件数量上来看，2019年至2022年，南海法院和顺德法院案件数占比六成以上。此外，新收案件大多数集中在商品房预售合同纠纷、二手房屋买卖合同纠纷，占比超八成。四年间，在新收案件数量整体下降的情况下，只有商品房预约合同纠纷、商品房委托代理销售合同纠纷案件呈递增趋势。

　　白皮书对房屋买卖合同纠纷主要类型案件和案件特点进行了梳理。其中，商品房预售合同纠纷呈现纠纷占比大、群体性纠纷多以及格式条款引发争议较多等特点；商品房预约合同纠纷的起诉主体多为购房者；二手房买卖合同纠纷产生的原因则复杂多样，有双方对提前还贷等事项事先约定不明确，出卖人一房二卖、擅自处分公有房屋等多种原因；商品房委托代理销售合同纠纷呈现数量增加迅速、争议事实理由单一、结佣条件复杂等特点；农村房屋买卖合同纠纷的数量不多且多数合同为无效合同。

　　典型案例

　　案例一

　　开发商未依约交付

　　购房者对剩余贷款本息不承担清偿责任

　　刘某与某房地产公司签订商品房买卖合同后依约支付首期款，并与某银行签订贷款合同，该行已向某房地产公司发放贷款。后该房地产开发公司未依约交付房屋，达到合同约定的解除条件。刘某诉请解除商品房买卖合同及贷款合同，并要求某房地产公司退还购房款及利息并按约定支付违约金、向银行支付剩余贷款本息。

　　法院经审查认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号），某房地产公司应向刘某返还向其支付的房款以及向银行偿还的购房贷款，并支付利息。因刘某未取得房屋所有权也未直接收取购房贷款且对合同解除无过错，故其不应就剩余贷款本息向某银行承担连带责任。

　　该案对处理购房者、贷款银行以及开发商之间因按揭贷款买房产生的纠纷，具有很强的指导意义。

　　案例二

　　不正当加重购房者责任格式条款无效

　　某置业公司与莫某签订《商品房买卖合同（预售）》，约定莫某应在指定日期前向银行申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，若按揭申请未获得银行批准，应在按揭未获批准之日起六日内，依照某置业公司认可的其他付款方式履行付款义务。之后，莫某按揭申请未获银行批准，亦未按上述约定付款期限向某置业公司支付购房款，某置业公司以莫某违约为由，要求解除与其签订的商品房买卖合同，并要求莫某按照补充协议约定的房价款总额的20%支付违约金。

　　法院经审查后认为，双方有关违约责任的约定明显不对等。某置业公司作为拟定格式合同的一方，约定莫某逾期付款的违约责任明显重于其逾期交房的违约责任，加重对方责任，对莫某显失公平，且未采取合理方式提请莫某注意，认定涉案《商品房买卖合同补充协议》有关买受人逾期付款致合同解除之违约责任条款依法应属无效。

　　该案立足公平原则，就开发商制定的明显加重购房者责任条款进行否定性法律评价，倡导开发商合法合规经营，充分保护了购房者的合法权益。