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广州东部中心规划有望促进楼市稳定 徐炜伦 摄 |
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交通枢纽新塘站周边发展向好 黄士 摄 |
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广州东部中心总体空间结构“双城”中的海丝城现状 徐炜伦 摄 |
文/图 羊城晚报记者 徐炜伦 黄士 日前，《广州东部中心总体规划》（下称《总体规划》）编制完成，广州将黄埔与增城连接区域约896平方公里规划为东部中心，“向东发展”这条城市战略主线，有了更加清晰的实施方案。据悉，广州东部中心北联知识城，南联狮子洋，将打造成为“现代活力核”，规划形成“一带四轴，双城三片”的总体空间结构，涉及两区众多重要产业功能板块，将为产业协作发展注入新的活力。 目前，黄埔区产业基础扎实、增城区土地空间广阔，两者优势并行，资源互补。数据显示，2023年，增城区、黄埔区分列广州一手住宅成交量前两位，全年供应量较大。专家指出，《总体规划》的出炉，将进一步强化各方资源汇聚，吸引更多人口流入，进一步稳定两区楼市行情，同时有望对其他以现代服务业产业为主的区域提供良好的市场信心。 地理和历史因素驱使东部中心融合发展 根据《总体规划》， 广州东部中心包括黄埔308平方公里、增城588平方公里，东部中心布局“双城、三片、多个产业组团”，建设270平方公里的连片大产业、大平台，引导先进制造业规模化、连片化发展，加速成形起势。 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“东进一直是广州非常重要的发展方向，在历史上，广州对外开放的第一站就是从东部的广州经济技术开发区（后并入黄埔区）开始，作为广州现代服务业、先进制造业重要的产业转型空间，近十几年的发展顺利衔接到了萝岗、科学城、知识城等地。广州另外一个经济技术开发区是增城区，也有着很浓厚的产业发展历史基础，例如在《总体规划》当中提及的东江城，就是过去增城国家级经济技术开发区的核心地区之一。”李宇嘉表示，东部中心的规划，实际上是将广州上世纪八九十年代出口导向型产业基地集聚的区域和近二十年先进制造业和现代服务业发展的区域相整合，促成产业转型升级，提振经济活力。 《总体规划》对东部中心发展的重要功能片区进行了概括，其规划形成“一带四轴，双城三片”的总体空间结构，其中，“一带”延续“两江东进”发展动能的珠江-东江高质量发展带；“四轴”承接广州活力创新轴形成的科城创新轴、海丝智造轴、香山智造轴、增江创新轴，统领两区创新协同与分工；“双城”是指海丝城、东江城，突出现代服务业功能，共同作为东部中心的核心城；而“三片”则是科学城片区、南香山片区、荔湖新城片区三大新兴产城融合片区。 广州中原地产项目部总经理黄韬表示，“东部中心的空间选择更多是依据当地产业发展的规模和成熟度，以及它们的产业外延能力。另外，我们可以看到，选择的片区有不少与‘水’相关，例如海丝城、东江、增江等，具备适宜居住、生产以及运输等各方面的优势，同时还有一定的人文价值，这些都利好经济发展。” 新质生产力带动产业转型 如今，东部中心锚定高质量发展，统筹布局新兴产业。记者了解到，广汽本田、粤芯半导体等龙头企业已集聚在东部中心。数据显示，2023年黄埔、增城两区经济总量占广州全市近两成，规上工业总产值超1万亿元，占全市比重超过40%。《总体规划》进一步提出，东部中心将坚持制造业当家，加快形成新质生产力。 广东省体制改革研究会执行会长彭澎表示，作为广州“现代活力核”的承载地，东部中心产业发展以新质生产力为主，比如《总体规划》提出的“芯显车药”，专注发展半导体与集成电路、新型显示、智能网联与新能源汽车等主导产业。彭澎认为：“立足产业布局的长远规划，除了要观察产业链、产业集群发展，尤其是链主企业的作用，也要观察市场发展，形成较强的市占率。” “传统制造业的转型升级，是需要现代服务业来支撑的，广州东部迫切需要通过发展现代服务业来实现这样的目的。另外，广州东部原来的公共配套设施更多是根据产业类型而进行单一的要素驱动，如果在未来加入更多的创新、研发、设计、人才、物流等要素，进行整体区域的整合，将会降低原有产业的运营成本以及提高服务的效率。”李宇嘉说。 枢纽中心促进大湾区资源互联互通 根据《总体规划》，东部中心面向华东、联动广深、协同莞惠，加速形成现代产业体系核心集聚地，打造挺起城市发展的产业硬支撑、担当高质量发展动力源的“新广州”。《总体规划》以高能级枢纽广聚资源，以新塘站为中心，实现1小时可到达粤港澳大湾区核心城市，2小时左右可覆盖粤东和闽西广大地区，3小时左右可到达长江中游城市群、海峡西岸城市群，5小时左右可到达长三角城市群，8小时左右可到达京津冀城市群，四通八达，辐射全国。同时，依托增城西站建设东部公铁联运枢纽，打造生产服务型国家物流枢纽。依托新塘站建设创智型CBD，加快培育区域生产性服务业的总部经济与产业链供应链管理中心。 “新塘站位置比较特殊，它既靠近黄埔，又是增城本地传统产业集聚较多的片区，同时在经济发展过程中也曾依靠了不少市区的资源倾斜，近几年它已经成为了枢纽中心，如今进一步强调和明确它作为枢纽中心的地位，将为未来通过运输实现资源配置带来好处。”黄韬表示，“此次东部中心的规划，相信是以产业基础更加强势的黄埔带动产业基础相对薄弱的增城进行发展。” 彭澎也认为，随着“东部中心”规划的出台，黄埔和增城两区都将有重大利好，“相对来说，增城的利好会更明显。一方面是在新塘枢纽的推动下，枢纽集群的优势将进一步凸显；另一方面是东江城符合‘两江东进’的新广州规划思路，现代化产业体系核心集聚地已雏形初现。东部中心让增城成为东进前沿，为广州发挥在珠江口东岸的辐射作用以及在大湾区的核心引擎作用提供了新的抓手。” 在发挥联动全国的作用上，受访专家表示广州东部中心将肩负重要的历史使命。“要把东部中心建设好，不仅仅是要把产业转型升级好，更要实现广州与大湾区其他城市的资源要素融合，因此务必要将交通设施建设好。”李宇嘉说。《总体规划》显示，东部中心位于湾区两岸科技创新走廊的交会点，是环珠江口100公里“黄金内湾”名副其实的北部顶点。“增城、黄埔不仅是广州的东部中心，还是大湾区的交通核心，完善其陆路、水路等交通配套，形成立体式的交通体系，就能极大地连通东部产业中心领域与大湾区其他城市的互联互通，使广州与深圳共同带动大湾区发展。”李宇嘉表示。 要素循环和人口集聚有望带动两区楼市稳定繁荣 《总体规划》提出，预计到2035年，东部中心服务人口将超300万，为此将加大优质公共服务设施供给，依托“两江交汇、三山入城、九脉通海”的绿美生态格局，以碧带体系高质量打造东部绿美名片。 “在传统制造业与现代服务业和先进制造业形成良性互动的情况下，通过公共服务补短板，就能够更大程度地降低生产成本，促进要素循环，能够集聚人口，这才是楼市发展的根本动力。若能大量集聚人口，就能带动楼市的稳定繁荣。”李宇嘉说。 广州中原研究发展部数据显示，2023年，增城区和黄埔区的一手住宅成交套数分列广州前两位，是广州楼市企稳的重要一环。黄韬称：“相对于黄埔的产业支撑，增城给外界印象更多的是商品房性价比高，凸显居住属性。但结合东部中心发展未来，以及基于当前房地产市场调整期的判断，要想进一步提升楼市景气度，不能单单追求成交量，而要更看重稳定性。需通过产业发展、招商引资、配套完善等各方面的努力，提高消费水平，让更多的人愿意在东部安家。” “如果产城融合形成优势，就业与置业联动，东部中心对湾区东部区域置业者也有吸引力。”彭澎表示。 李宇嘉认为，东部中心代表着现代化，与中心城区将形成互补。“中心区更多地沉淀了历史文化以及其他老城配套，与东部中心的现代产业相比，是两类型的需求。东部中心带动的是新市民、外来人口、产业人才的集聚，与中心区是错位补充。”李宇嘉表示，但从配套服务的享受层面来看，要吸引人口集聚，就要通过提高公共服务设施水平，实现与中心城区的均等化，吸引更多年轻人、新市民安家。李宇嘉还认为，“若将东部中心发展好，将成为一个范例，对南沙区这类规划了较多现代服务业和先进制造业的区域也能带来更多的市场信心。”
