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打折促销在广州楼市中很常见 资料图 |
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购房者应理性看待楼盘打折的行为 |
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市场供应量大往往会引发楼盘间的价格竞争 资料图 |
文/图 羊城晚报记者 陈玉霞 楼盘的价格问题，一直是市场特别是意向购房者关注的焦点之一。在“3·15”这个“档期”，有关楼盘价格打折之事，更成为热议话题。广州房地产市场内，也有不少楼盘通过多种方式让利卖楼，其中，部分楼盘因打折幅度较大受到旧业主投诉，有些人要求退回差价或退房，有些人则希望得到一些补偿。 购房者或普通看客对楼价打折有不同理解和相关行为，楼价变化其实也有不少“门道”。律师提醒，买家需对楼价波动行为区分看待，盲目跟风要求赔偿的行为不可取。 楼价降了？背后有多种原因 在售楼部登记过的看楼者，此后往往都能接到很多房产推介电话，一会说“您看中的单位可省几万了”，一会说“楼盘推出限时优惠”，不一而足。那是不是真的如销售人员所说，房子降价了？不一定。 例如，看楼者看上的是20层的01单位，总价200万元，但销售人员报出的“可省几万”的单位，可能是5层以下的低层单位；再例如，销售人员说楼盘降价了，实际上可能说的是推出了一些户型朝向相对较差的特价单位。也就是说，如果购房者真要对比是否降价，那得关注其取样问题：只有同一套单位或同一类单位的前后价格对比才有参考价值。 二手房市场数据呈现出来的价格波动，一样要细看。例如，某个楼盘上个月均价5万元/平方米，而这个月均价为4万元/平方米，是否意味着该盘的二手房降价了？不一定。上个月，该盘可能成交了多套价格4万-6万元/平方米的二手房，但在这个月，可能只成交了一两套价格4万元/平方米的二手房。因此，看二手房均价的涨跌，不能仅看统计数据，更需看具体成交的房源信息。与一手房不同，二手房源的成交带有更强的个案性，想要跟踪它们的价格变化，同样还需尽量对比同一套或至少是同一类房源的价格。 在楼价存在数字游戏的同时，广州楼市里当然也存在不少真正促销让利的房子。面对产品同质化、供应充足而导致的较为激烈的市场竞争，楼盘的让利打折，是为了促进楼盘销量，增加资金回笼。价格的变化，一般由供求关系决定。 楼盘大促被指扰乱市场？ 官方回复“属于市场行为” 楼价波动，会影响到已入市者和即将入市的买家的心理，特别是那些在价格较高时买入，短期后又遭遇楼盘打折大促的买家。 近日，市民黄女士报料称，黄埔区黄陂板块有楼盘推出特惠单位，最低价格相当于打了8.5折。例如一套面积约99平方米的单位，原总价410万-450万元，特惠价最低为370多万元，折算下来均价约3.6万元/平方米，比去年年底的4万多元/平方米要低不少。黄女士介绍，以4万元/平方米购房的买家已纷纷表示不满，希望退回差价。 实际上，此类事件这两年并不少见，相关主管部门也进行了回复。 例如，去年10月，深圳市龙华区一个楼盘的老业主在领导留言板留言称，楼盘以假工抵房名义变相打折卖房，每套单位售价低了60万元，他表示老业主心理上无法承受。深圳市市场监督管理局龙华监管局、龙华区住房和建设局对此表示，关于房屋打折销售的问题，根据《深圳市房地产市场监管办法》第十一条第三款的规定，房地产企业可以按照法律规定在销售时根据市场情况，自主对销售的房源进行打折或者降价销售。关于双方约定的销售折扣问题，属于双方之间的民事行为，建议双方友好协商解决，若协商不成可遵循法律途径维护自身权益。 在广州南沙，也有楼盘业主在领导留言板上控诉开发商促销扰乱市场，导致前期购买业主损失近百万元，要求楼盘停止降价并补偿自己的损失。南沙区于今年2月份回复：房屋交易属于市场行为，房地产企业对于自身开发建设的商品享有自主定价权，房屋最终的销售价格由买卖双方在已备案的销售价格下自行约定。 律师提醒：可分两种情况看待 对于楼盘价格波动问题，广东格林律师事务所林莉律师表示，对此类投诉，可分两种情况看待。她认为，房地产开发商在折扣销售期间将优惠的具体明细公开全面（公开内容包括但不限于折扣前后价、折扣时间、折扣细则等），开发商自主对楼盘进行打折销售的行为并不违法。在此种情形下，如果业主买的房子价格变动是正常的市场波动，那么根据市场经济的法则，房屋价格的起伏波动，属于市场调节所导致，开发商无法预知，则业主主张补偿不合理。且在现实生活中，一个愿买，一个愿卖，根据诚实守信的原则，应当按照合同约定来履行合同，业主若因为房屋价格“大跳水”而索要补偿是不合理的。 不过，鉴于商品房并不是一般商品，属于特殊商品。在商品房预售制度下，商品房的销售需要接受行政机关的严格监管。如果房地产项目的售价违反了法律规定，其在自由决定小区房价时企图操控房产市场、房屋售价明显与当时同地段的平均房价差别巨大，在此情况下，则开发商的调价行为涉嫌扰乱市场经济秩序，也即涉嫌违法，则其需面临承担应该对已购房的业主进行补偿的风险。 律师提醒，购房是普通老百姓人生大事，建议广大购房者在有购房意向时，审慎考虑购房的全方位细致问题，签署购房合同时认真审查合同条款，以规避法律风险。
