餐饮业态一骑绝尘，学习机店扩张最积极

　　文/羊城晚报记者 孙绮曼

　　10月15日，CBRE世邦魏理仕发布《2024年第三季度广州房地产市场回顾与展望》，解析广州商业地产市场最新发展状况与趋势。记者了解到，2024年第三季度，广州商办物流租赁需求仍在平稳复苏中，本季度末美国降息，叠加国内发布的对房地产和证券市场的支持措施，以及广州取消住宅限购，都鼓舞了市场信心。这些宏观政策面的积极变化，有望提振广州商办物流租赁及大宗交易市场。

　　科技企业升级需求带动写字楼去化

　　2024年第三季度，广州写字楼市场没有新增供应，全市空置率环比改善0.4个百分点，季末报17.9%。空置面积去化，全市净吸纳量为4.3万平方米，和第二季度的水平相当。商务区的表现依然分化，金融城和琶洲是最主力的吸纳区域，核心商务区则录得负吸纳，主要来自乙级楼宇，而珠江新城甲级写字楼的净吸纳量则在本季回正。

　　行业表现方面，TMT连续第五个季度占据需求的首位，其子行业多面开花，商用软件开发、智能汽车系统、平台互联网供应商以及线上游戏等都录得成交，成交类型接近七成是升级搬迁；金融业需求平稳，位列第二，主要由财富管理类和非银金融的同级搬迁带动；消费品制造业位列第三，录得服饰和日化的搬迁成交；消费服务季内跃升至第四位，除教培有扩张外，也见情感咨询类企业的较大面积搬迁案例。

　　仲量联行华南区商业地产部总监马炜图表示，由于新兴子市场供应端的租赁灵活性较高，且具备靠近TMT产业集聚区的地理优势，TMT企业相对较为活跃的租赁需求支撑新兴子市场办公楼持续去化。游戏、软件、电子产品等细分赛道的中小面积段升级需求持续释放。此外，部分头肩部TMT企业扩张带来多笔2000至3000平方米搬迁成交。

　　世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部办公楼负责人程志文表示，第四季度，琶洲和万博将迎来三个新项目，合计22万平方米，届时将小幅推升全市空置率。2025年，广州市场再次迎来供应大年，年供应量将突破100万平方米，全部位于琶洲和金融城这两个核心拓展区。预计新区内将有多个总部楼落成，带动相关上下游企业对于新兴商务区的写字楼租赁需求。面对充足的写字楼供应，租户将继续主导市场。

　　“近期，为应对当前经济形势，多部委在九月底联合推出了多项金融支持政策，包括降低存款准备金率、降低存量房贷利率、创设多种货币政策工具等。一系列新政策将释放更多资金流动性、降低融资成本，有助于实体经济融资成本下调，企业端资金支持力度将进一步加大，推动市场信心的恢复和预期的修正。”仲量联行华南区研究部总监曾丽表示。

　　餐饮业态表现仍然一骑绝尘

　　2024年第三季度，广东省内各级政府发放新一轮消费券，包括文旅消费券，天河区发放的用于家具家电和珠宝类消费品的消费券，以及广州电动自行车以旧换新等活动，以撬动市场需求。但是，受汽车和石油零售需求走弱等因素的影响，广州1月-8月消费品市场增长放缓，社零同比下降0.5%。尽管如此，基本生活类商品、珠宝化妆品以及健康休闲类用品的销售仍录得增长。

　　本季番禺广场的一个改造项目入市，共计14万平方米，试运营开业率约八成，带动季内净吸纳量的显著增长，达到13万平方米，是近六个季度以来的新高。空置率与第二季度持平，至季末的8.3%。本季度超市调改案例增多，多个商场缩减超市面积。由于大部分调改项目都位于核心或次级商圈，周边一铺难求，因此调改反而是品牌进驻商圈的绝佳机会，预料调改完成后将较快达至理想的入驻率，对全市整体空置率影响有限。

　　成交方面，餐饮成交占比进一步提升达到51%，较第二季度上升九个百分点，其中特色餐饮新店占全部餐饮成交43%，包括湘菜湘辣辣和费大厨，粤菜小荔园和潮发牛肉火锅等都仍在拓店。餐饮类别里的咖啡茶饮甜品类占比小幅提升，其中霸王茶姬、混果汁和煲珠公积极拓展。

　　而零售业态尽管占比下行，仅占全部录得成交的31%，但国际品牌广州首店基本是零售业态。包括开设于太古汇的宝玑精品店 Breguet，运动类品牌GREY New Balance，时尚服装类的American Vintage。

　　除此以外，学习机和文创IP类店铺在零售类别中扩张最为积极，如学而思、科大讯飞和The Green Party，而UNDERBOBO也开设了广州首店。其他体验业态方面，得益于核心及次级商圈物业调改释放的面积，大面积零售商，尤其是娱乐型体验业态，包括新型健身房及KTV，都在本季录得多个扩张。

　　“2024年最后一个季度，广州将迎来两个项目，共13.7万平方米的新增供应入市，分别位于海珠区和白云区。需求方面，第三季度末国内外宏观经济环境利好释放，国内对于房地产和证券市场的激励政策持续加大，消费信心有望在第四季度得到提振。”世邦魏理仕中国区战略顾问部商业咨询负责人钟廉军表示。