深圳设计之都工业园区楼宇墙壁上喷绘设计师贝聿铭头像
文/羊城晚报记者 李晓旭 通讯员 刘静静图/羊城晚报记者 王磊
1月21日，深圳市规划与自然资源局召开“工业楼宇转让政策”新闻通气会，公布市政府办公厅印发的《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》。记者获悉，《管理办法》取消工业楼宇转让增值收益，完善工业楼宇及配套用房转让规则，并规范工业楼宇及工业配套用房受让人资格条件。
旧办法不合“减税降费”要求
记者了解到，深圳市现行工业楼宇转让的政策体系，由深圳市政府办公厅2013年印发实施的《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》及其配套文件组成。深圳市规划与自然资源局相关负责人介绍，为了抑制产业空间炒作、实现城市发展利益共享，2013年政策规定工业楼宇及配套用房转让需要按照缴纳一定比例的增值收益。在当时的历史背景下，收取增值收益具有合法性和合理性，增值收益制度对抑制产业空间炒作发挥了积极作用。但目前深圳市经济环境已经发生变化，继续收取增值收益不符合国家“减税降费”、降低实体经济企业成本的要求。
另外，2013年政策要求工业楼宇和配套用房的受让人只需是依法注册登记的企业即可，条件相对宽松，导致一些自然人通过注册公司的方式购买工业楼宇或配套宿舍用于居住，产业空间出现类住宅化的问题，亟须进一步规范工业楼宇及配套用房的受让人资格条件，保障产业空间真正服务于产业发展。并且，近年来深圳市产业发展出现多元化趋势，传统厂房结构单一且空间利用率低，难以满足不同类型产业发展的需求，需精准施策，对不同类型的产业空间分类管理，进一步提升产业用房精细化管理水平。
据悉，结合近年深圳市产业发展情况，最新出炉的《管理办法》取消了工业楼宇及配套用房转让增值收益制度，这将大大降低实体经济企业成本，切实落实国家“减税降费”的要求。
明确转让限制条件和时间
《管理办法》分三类明确工业楼宇及配套用房的转让规则：第一类是一般工业用地上的工业楼宇及配套用房，这里又分为新出让用地和已出让用地。新出让用地以招拍挂用地为主，按照深圳市工业及其他产业用地供应管理政策执行，原则上重点产业项目不得转让，一般产业项目不得转让或仅限整体转让。已出让用地上工业楼宇及配套用房按照土地出让合同的约定执行；合同没有约定或者约定不明确的，原则上以未约定或者约定不明确的部分为单位进行整体转让。
第二类是拆除重建类城市更新用地上的工业楼宇及配套用房，延续现行政策规定，允许更新项目实施主体自行选择分割转让、整体转让或不得转让，以保障“工改工”项目的积极性和市场的流通性。第三类是土地整备留用地、非农建设用地及征地返还用地上的工业楼宇及配套用房，从保障村集体股份公司合法权益的角度出发，允许其自由分割转让。
另外，《管理办法》实行再转让时间限制。为了防止工业楼宇频繁转让影响产业发展的稳定性，结合深圳市产业发展周期，《管理办法》规定工业楼宇分割转让后5年内不得再转让。
规范受让人资格条件
对于工业楼宇受让人资格条件，《管理办法》与《深圳市工业区块线管理办法》衔接，要求一级工业区块线内工业楼宇的受让人应符合《深圳市工业区块线管理办法》的要求，须是从事制造业的生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务业企业，并有3年以上合法纳税记录（或投资方有合法纳税记录）。同时允许区产业部门结合辖区产业发展实际情况制定工业楼宇具体的准入条件或者准入产业目录。
对于工业配套宿舍的受让人资格条件，《管理办法》与省自然资源厅今年发布的政策和深圳市2018年发布的《深圳市工业区块线管理办法》衔接，《管理办法》对工业配套宿舍的受让人资格条件进行了规范，要求须为在配套宿舍所在行政区内持有厂房（不少于1000平方米）或者研发用房（不少于300平方米）的企业。且该企业购买配套宿舍后，其持有的配套宿舍的总面积不得超过该企业在配套宿舍所在行政区内持有工业楼宇建筑面积的30%。
建立全链条监管机制
为保障工业楼宇及其配套用房真正用于发展产业，《管理办法》从土地出让合同签订、工业楼宇及配套用房转让、后续产业监管三个环节分别设置了保障措施，建立了从土地供应到后续监管的全链条产业监管机制。具体包括：在土地出让合同中，应明确约定工业楼宇及配套用房的转让限制条件、受让人的资格条件；在工业楼宇转让前，区产业部门应对受让人资格进行审核并出具意见；在后续产业监管中，区政府应按照相关履约考核标准，定期对受让人履约情况进行评价考核。
为做好新旧政策的衔接，《管理办法》从以下两方面设定了衔接政策：一是尊重土地出让合同约定，以核发用地批准文件或签订土地出让合同的时间为节点，明确工业配套宿舍和一级线外工业楼宇受让人资格有关规定的适用时点。二是明确《管理办法》实施前已签订转让合同但未办理转移登记的工业物业，不需缴纳增值收益。
据介绍，《管理办法》自今年2月1日起施行，有效期5年。2013年实施的《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》及其配套文件同时废止。
