东部片区一在售公寓现场

松山湖一在售公寓样板间

　　

　　文/图 陈泽煌

　　

　　近段时间以来，邻市房地产行业政策不断，其中涉及商办板块更是接踵而至的重磅消息：如可在条件允许下对商务公寓进行燃气管道配建，又如在规划准则中删除了适建商务公寓的表述，名义上剔除了商务公寓的用途。

　　种种消息沸沸扬扬，一时间业内欢欣雀跃，邻市政策激起了各地地产圈的讨论。其中，素来将邻市动态当作“风向标”的东莞也不例外。为了迎合市场需求，东莞楼市闻风而动，踏入3月份便有部分商务公寓产品加推，表现颇为抢眼，也让即将入市的商办项目看到了趁势营销的机会。

　　业内分析认为，对于东莞市场来说，商务公寓购买力弱于住宅是不争的事实，尽管邻市政策利好，但影响相对滞后，尚未有明显的刺激和带动作用。

　　

　　市场

　　公寓产品供应充足

　　

　　受邻市商办板块的政策影响，再加上2月底东莞出炉的楼市新政，在调控密集的当下，也会产生多种解读。其中，反应最热烈的非中介莫属，“公寓住宅化趋势加快”“商业公寓是否值得入市”“如何挑选合适的公寓作为过渡”等话题成为中介炒作噱头。

　　3月10日，在南城簪花路一家新开的中介门店，负责人黎先生正在为橱窗张贴上新房源。笔者发现，这些房源除了小户型的住宅外，不乏周边成熟小区的公寓产品。“马上快到置业旺季，门店开业后来访量也有不少。不过前段时间的政策使得二手房行情不明朗，加上近期公寓放盘量增多，因此门店打算力推公寓为主。”黎先生说，由于公寓不限购、不限贷、不占购房名额，因此也是部分刚需客户将其作为过渡型置业的最佳选择。

　　“通燃气、停止审批用地，邻市有关公寓方面的政策叠加出台对本地的刺激还是明显的，此前一些仍在观望的业主也决定趁这个机会找我们合作代理。”笔者来到东城踩盘时，位于世博商圈的一家中介门店郭经理介绍说，他们门店最近陆续挂牌出多套公寓产品，除精挑细选出优质户型及装修档次外，还特地标注了十分具有吸引力的“笋价”，“我们已通过平台对转卖公寓进行大规模推广，希望能借助客户资源进行传播，想趁着当下的利好促进成交。”郭经理表示。

　　有需求就有市场。二级市场中，房企针对政策影响自然也做好了应对策略。在近期东莞房地产市场上，部分房企推出适合过渡型居住需求的公寓产品，赢得了众多关注。其中，在2月份夺得月度公寓“销冠”的戛纳湾项目，进入3月后更是人气不减，有不少预约客户在周末纷至沓来，纷纷表现出极大的意愿。“由于项目是专为年轻人群定制的智能社区，拥有约43平方米—112平方米的精装三房、四房全装修Loft，能满足soho办公、休闲娱乐等需求，加上优越的地理优势，使这批公寓产品一经推出就受到极高热捧。”戛纳湾营销部相关负责人如是说。

　　位于沙田镇的深湾1号项目，日前也推出建面约38平方米—68平方米的瞰海LOFT。该项目由嘉霖置业集团投资开发，位于沙田临洋路和贴海路交汇处，出门即享沿海休闲栈道和亲海小院。此外，位于东坑的和昌众筑中央松湖、位于茶山的碧桂园项目、位于塘厦的卓越华堂时光等也有部分商业公寓在售，这些项目推出的公寓面积段在30平方米—70平方米不等，户型多样，供应量充足。

　　

　　声音

　　选择公寓置业需权衡

　　

　　“90后”白领林小姐正在市面上寻找合适的公寓作为置业使用。“新政不断，各方面都声称对于刚需是利好影响。但城区的房价还是太高了，因此不打算考虑住宅了，转而选择总价低的商业公寓满足居住即可。”林小姐表示，眼下购买住宅的成本依然很高，再三决定后还是觉得购置地段好的公寓较为现实。

　　走访中，也有不少与林小姐一样的年轻人表示，在难以承担住宅价格时，公寓产品也是一个很好的选择，特别是一些短期不被看好的项目，若交通、环境等配套逐步改善，也不失为一支“潜力股”。

　　“目前东莞楼市的供应链虽说比较紧缺，但公寓的库存量依然可观。在这种情况下，很多人置业会考虑公寓。”一名东莞楼市观察人士认为，结合商业公寓具有面积小、总价低、不限购、好地段租金高的优点，目前东莞的整个商办市场仍处在被低估的状态。

　　不过，业内也有部分声音认为商业公寓并不适合刚需入手。“主要考虑到商办产品投资回报率太低，而且受市场情绪影响大，今后想要出手也较为不易。”东莞一家数据机构研究员如是说。

　　“东莞商务公寓市场依然处于饱和的状态，近期的政策因素对于带动公寓市场的供需有一定利好，但对市场的整体格局不会产生太大的影响。”业内人士分析称，无论是刚性需求还是投资需求，商业公寓在政策的刺激和市场表现信心提振下皆会加快入市脚步，但要完全消化掉现有市场存量需要非常长的销售周期。特别是对于购房者而言，选择商业公寓需权衡利弊，应重点考量物业的升值潜力。此外，客户置业时最好选择优质品牌打造的物业，因为品牌房企开发的项目拥有良好的运作团队和运营能力做支撑，其发展空间自然有所增益。