东莞二手住宅挂牌量正处于高位
政策端已经释放利好信号
文/图 王淇
东莞二手住宅销售出现新情况，近段时间来，市场上业主的出售意愿明显大于客户需求程度，致使供大于求，业内人士认为，东莞二手住宅市场开始悄然转变为买方市场。
专业人士分析，随着相关政策的利好信号的释放，市场堵点或将打通，潜在购房者入市需求和能力得到满足，二手住宅挂牌量和挂牌价将逐渐进入稳定期。
二手住宅挂牌量处于高位
上个月，东莞楼市表现淡静。据东莞市住房和城乡建设局公布的最新数据，7月东莞新房和二手住宅的成交套数、均价和成交面积均较上月有所下降。二手住宅方面，7月东莞全市成交2152套，均价22325元/平方米，相较上月，分别环比下降20.8%和4.1%。
与此同时，二手住宅挂牌量处于高位。截至8月21日，贝壳找房网上东莞的二手住宅挂牌量已达到7.3万套，诸葛找房网上东莞的二手住宅则是达到9.4万套。
各大房产中介是最先感知市场冷热的一批人。不少地产中介在朋友圈表示，今年二手住宅市场热度不及预期。莞城片区一地产中介机构门店工作人员表示：“拿我负责的房源举例，有的挂了半年多甚至更久。”
小袁是南城片区一地产中介机构门店工作人员，“每隔一段时间就有客户找我挂牌，询价的人也多，但成交量却平平”。不过，小袁也表示：“位处核心地段较新的三居以及四居室还是有竞争力的，昨天刚促成了一笔面积116平方米的交易。”
今年4月，厚街的吴女士因配偶工作变动，选择将全新装修自住1年的房子出售。她预期楼市出现“小阳春”行情，很快可以把房子卖掉，但几个月下来，前来询价的人很多，但是真正来看房的人却较少。
无论是地理位置、周边配套，还是房子内部装修，吴女士认为自己的房子都挑不出错。但4个月下来，依旧没有卖出去。为了尽快卖掉房子，吴女士将房子价格下调了12.5%。不少和吴女士一样着急出售房子的房东坦言：“已经做好了亏本的心理准备了。”
二手住宅挂牌量处于高位，对新房销售也有一定影响。东城的张先生深有体会，他想为一家三口置换一套品质更好、面积更大的新房，于今年6月将自住的二居室挂牌出去，小区虽老但地段较优配套齐全。3个月下来，前来询问张先生房子的人不少，但实际愿意来看房的人并不多。旧的房产卖不掉，资金便无法流入新房市场完成改善，张先生改善换房的计划因此受到影响。
多方面原因推动市场变化
业内普遍认为，目前东莞二手住宅供求出现新情况，二手住宅市场开始悄然转变为买方市场。
今年下半年刚开启，东莞二手住宅挂牌量已隐隐冒出突破10万套的势头，业主“排队卖房”。热度不断升高的二手住宅，不是通过提价实现风光离场，而是通过降价让利推动的。根据中原地产研究院7月月报显示的数据，东莞二手住宅过户量7月降至年内低位。中心城区以及常平、樟木头、虎门等二手市场主力镇街二手住宅价格下跌比较明显。
中原地产研究院执行院长车德锐分析，东莞二手住宅挂牌量增加的主因是政策的改变。2022年12月26日，东莞住建局发布房地产新政，东莞全域内将放开限购，二手商品住房限售也有所放松。这刺激了部分业主将手中原有的房产出售，促进资金回流和周转。此外，购房售房政策调整，房贷利率下行，房企随之降价促销，这也导致很多业主将房产挂出以满足改善性需求。
另一方面的原因是投资客的“退场”。当前潜在购房者存在观望情绪，房地产市场交易淡静，投资客继续持有房产的意愿减弱。
后续有望恢复平稳健康发展
7月底开始，国家对房地产表态的频率提升，关于楼市调控优化的预期越发明确。首先是7月24日，国家相关部门明确提出适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，对新形势的精准预判释放了促进房地产市场平稳发展的积极信号。紧接着住房和城乡建设部发布重磅声明，明确降首付、降利率、降税费、“认房不认贷”等政策优化方向，进一步释放了政策宽松导向。
对此，诸葛找房数据研究中心认为，政策端已经释放利好信号，但具体政策的落地还需时间，并且市场信心的修复也不是一蹴而就的，预计短期内二手住宅市场仍然保持稳中趋降的态势，后续降幅有望收窄。
笔者采访中原地产研究院执行院长车德锐，他表示经过一年半时间的调整，东莞二手住宅市场继续往下跌的空间和速度已经比较有限，且二手住宅评估价未来有望大幅调低。若后续新政能及时跟进优化调整，市场信心将得到有效提振，从而打通市场堵点，潜在购房者入市需求和能力得到满足，二手住宅挂牌量和挂牌价就会逐渐进入稳定期，房地产行业恢复良性循环是值得期待的。
另外，中原地产研究院车德锐还透露，面对一些结构性的房源，在未来半年中有望得到重视和解决。比如多证合一政策的出台，多证家庭就能腾多一个购房名额，这也意味着能释放出一波实力不容小视的改善客，也许会带来二手住宅市场一小波活跃。
