1月，东莞二手房成交同比增长

　　文/彭钰雯 图/王俊伟　　

　　2025年1月，东莞楼市在政策宽松与市场调整的双重作用下，呈现出“量升价稳”的格局。尽管受春节假期网签暂停的影响，部分数据存在季节性回落，但同比表现仍显韧性。

　　表现：成交量同比大幅攀升，价格分化凸显

　　据麟评居住大数据研究院监测，2025年1月东莞二手房成交同比涨幅达64.1%，成为全国重点二线城市中涨幅最大的城市。这一表现与广州、深圳等一线城市的回暖趋势形成呼应——广州首月二手住宅网签量同比上涨18.78%，深圳新房及二手房成交套数同比增幅超六成。东莞市场的活跃度，既得益于置换需求释放，也与部分楼盘价格调整到位吸引刚需入场密切相关。

　　新房市场方面，1月东莞商品住宅（不含保障房）新批上市面积同比下降68.8%，供应量持续低位运行。价格方面，中国房价行情网数据显示，东莞1月新房均价为2.32万元/㎡，环比下降1.25%，但二手房均价环比逆势上涨5.29%至2.38万元/㎡，售租比环比微升0.06%，反映出投资属性小幅弱化。中指研究院则指出，东莞二手住宅价格环比下跌1.01%，样本中位数回落至16420元/㎡，不同统计口径下的数据差异凸显市场分化。

　　从区域表现看，松山湖高新区、厚街镇、万江街道成为商品住宅成交主力，单周成交面积分别达0.35万㎡、0.25万㎡和0.22万㎡。热门小区如东骏豪苑、大运城邦（凤岗）等凭借高性价比和优质配套，持续占据二手房人气榜单前列。而部分远郊区域因配套不足，去化压力仍存。

　　解析：政策松绑与供需关系重构

　　东莞楼市的阶段性回暖，是多重因素共同作用的结果，政策宽松、利率调整及供需关系改善成为关键推手。

　　2025年初，财政部明确专项债可用于收购存量商品房作为保障性住房，广东亦通过优化公积金政策、发放购房补贴等方式刺激需求。此外，多城房贷利率自2024年底止跌回升，东莞首套房贷利率重回“3字头”，利率企稳间接增强了市场对房价止跌的预期。

　　2024年下半年，东莞新房及二手房价格分别回落10%和15%，部分楼盘租售比已低于国债收益率，倒逼业主降价或通过提升租金平衡收益。以一套总价250万元、年租金4万元的房源为例，租售比仅为1.6%，低于2%的国债收益率，价格调整压力显著。这种“以价换量”策略有效激活了市场，推动成交量筑底回升。

　　尽管1月东莞调价房源中涨价占比环比下降5.5个百分点至12.5%，但仍处于2023年下半年以来的中高位水平。结合春节假期后带看量回升的趋势，市场预期正从“深度观望”转向“谨慎乐观”，为后续复苏奠定基础。

　　展望：政策叠加需求释放，“小阳春”行情可期

　　据麟评研究院预测，核心城区“小阳春”行情或于3月启动，松山湖、南城等优质板块因配套成熟、供需平衡，可能成为价格企稳的先行区域。此外，专项债收购存量房政策若加速落地，将进一步缓解库存压力，改善市场流动性。在政策红利持续释放下，春节后东莞网签量有望回升。

　　长期来看，东莞楼市或将延续“核心抗跌、边缘承压”的分化格局。中指研究院数据显示，1月东莞二手房去化周期为17.1个月，虽同比缩短36.3%，但部分远郊区域仍面临高库存压力。随着“数据要素”被纳入生产要素体系，房地产的金融属性或逐步让位于居住属性，租售比、居住品质等指标将成为定价核心。

　　“各盘分化、区域分化将会持续，这个现象不光是东莞，在全国热点城市都会有这个现象。所以回到东莞。2025年会不会持续价格促销？我觉得在非热点区域还是会持续的。”合富研究院高级分析师李兴旺表示，东莞的热点区，如主城区、滨海片区等，特别是这些片区内的热点项目，甚至会出现价格回涨的可能。水乡片区或东部片区价格或将维持低位徘徊。

　　“2025年东莞楼市进入‘100%得房率’时代，本质上是市场对居住品质和功能实用性的更高要求。”天恒集团副总经理王鹏认为，开发商应通过多维度的产品创新，以空间设计革新提升实用价值，以科技赋能打造未来人居体验, 以精装标准重构产品附加值，从而实现“得房率”从数字指标到居住价值的跃升。

　　2025年首月，东莞楼市在政策与市场的博弈中迈出回暖第一步，但价格分化、库存压力等问题仍需时间化解。随着政策环境持续优化及需求逐步释放，短期内的“小阳春”值得期待，而中长期的结构性调整将推动市场走向更健康的发展轨道。对于购房者而言，核心板块的优质资产仍具保值潜力，而投资者需警惕边缘区域的风险积累。