|
|
松山湖片区一直受购房者青睐 |
目前“金九”市场热度明显提升，开发商推货节奏加快，商品房供应大幅回升，在期待“金九”战况的同时，不妨先回顾一下8月份东莞楼市的成交情况。 商住用地供需回落 随着7月份商住地供应潮落幕，8月份商住推地有所放缓，供应面积约11.4万平方米，成交面积约6.4万平方米，环比明显减少，较历史同期有所回升，但整体仍处于较低水平。 虽然土地缓推，但房企拿地热情不减。8月份有3宗商住地均为去年流拍或终止地块，再次挂牌后成功出让，揽金约21亿元，楼面地价约10863元/平方米，环比下降19%，同比微涨4%。 此3宗地拍中，位于黄江镇田心村两宗商住地合计占地3.5万平方米，总建筑面积约10.56万平方米，在8月28日被深圳华侨城房地产有限公司以总价14亿元收入囊中；而编号为 2019WG028号的麻涌镇大盛村商住地则在8月29日开拍后，引起房企又一场拉锯战。 笔者了解到，该地块曾经于去年上市后流拍，今年降价1.3 亿元再次进入市场。在当天上午开拍后，华侨城与其余6家房企“纠缠”3个半钟头且鏖战69轮才以总价10.88亿元拿下，折合楼面价达14397元/平方米。 不过而与之形成鲜明对比的是，同一天下午拍卖的2019WG027号商住地的竞价情况则相对冷清一些，只有3家房企竞价，最终华侨城在第10轮报价以3.15亿元胜出，折合楼面价不过10500元/平方米。 另外，编号为2019WG028 的商住地也在8月29日截止挂牌，经过25轮竞拍后，东莞市科晋实业投资有限公司（实为万科地产）以68066万元拍下，折合楼面地价7891元/平方米，溢价率为21%。该宗地块也是万科今年在东莞拍得的首宗商住地。 笔者统计发现，今年1至8月份商住商服用地共供应26宗，约79.8万平方米，同比增加6%；其中共成交了24宗，约64.8万平方米，同比减少14%；业内人士分析认为，主要是1至8月份供地不足制约成交。 据合富大数据显示，截至8月份，今年入莞房企持续增加，土地热度上升，商住商服用地成交金额约186.5亿元，环比增加10%，楼面地价约11221元/平方米，同比微跌3%，主要受多宗商服用地底价成交影响。 松山湖片区供需两旺 笔者了解到，8月份东莞供应情况整体较上个月有小幅上涨。据乐有家研究中心数据显示，8月份东莞一手住宅新增供应超3000套，为3090套，环比上涨12.45%，供应面积36.89万平方米，环比上涨14.46%。 从供应上来看，8月份松山湖片区供应量较大，达到年内高位；东北板块供应回升较明显；水乡片区供应处于低谷；滨海片区和主城区供应总体呈下滑态势。 与供应数据相似，8月份东莞一手住宅成交也有所上扬，整个月份全市一手住宅网签4646套，环比上涨4.1%。值得一提的是，在进入5月以来，全市一手住宅月度成交量持续保存在4000套以上，尤其是6月份曾一度涨到接近5000套，随后略有回落。 在各大片区表现中，城区及松山湖片区一手住宅成交量有大幅度的上涨，环比涨幅达三四成。乐有家研究中心数据显示，松山湖片区为东莞一手住宅成交第一的区域，网签量1215套，环比上涨30.2%；城区片区第二名，网签945套，环比上涨43.6%；东部产业园片区8月成交量下滑态势明显，网签519套，环跌46.2%。 具体到镇街表现，则高埗、沙田、寮步和虎门成交量位列前4，合计成交1616套，全市占比35%。 从价格来看，凤岗、长安和南城房价最高，迈入“3万元俱乐部”；桥头房价最低，均价不到1.5万元/平方米。在8月份中，均价达到2万元以上共有13个镇街，除桥头外其他19个镇街价格位于1.5万元至2万元区间。 与此同时，笔者也从东莞合富辉煌研究院获悉，今年1至8月份东莞新建商品住宅供应约276万平方米，具体量化约2.45万套，同比小幅增加1.8%，创下过去9年同期最低；1至8月份网签面积约338.4万平方米，约3.02万套，同比小幅增加12.8%，创近三年最高，但仍比最高峰时期的年份（即2016年）大幅萎缩近一半。 住宅潜在供应持平 合富大数据显示，8月份全市整体开工55.7万平方米，环比下降23%，其中住宅开工量约34.4万平方米，前一个月减少约2成，与去年同期相比则大减约6成，非住宅开工量约21.3万平方米，环比减少约2成。 而住宅潜在供应方面，则与上月基本持平。笔者整理数据了解到，截止到2019年8月份，全市一手住宅潜在供应量788.2万平方米，环比上月（2019年7月数据为794.3万平方米）基本持平，其中洋房潜在供应量663.5万平方米，环比上月基本持平，别墅潜在供应量118.4万平方米，环比上月也基本持平。 在各区域住宅潜在供应中，前三依然为塘厦、沙田、麻涌。塘厦位居第一，住宅潜在供应约57.9万平方米，环比上月减少7%；沙田镇共有54.9万平方米的住宅潜在供应量，环比上月微减1%；麻涌第三，共有51.9万平方米住宅潜在供应，环比微增2%。 今年前8个月份，住宅开工约287万平方米，与去年同期相比减少近6成，成为近八年以来同期住宅开工最低年份，预示着未来东莞楼市将面临严重的供不应求。 据合富大数据显示，截至8月底全市一手住宅库存面积约428万平方米，较去年同期略少13%。按照3个月和6个月平均去化速度来看，去库存时间分别为8.1个自然月和8.7个自然月。业内人士分析认为，库存下降的主要原因是供应放缓，消化以存货为主。当前东莞楼市去化压力不大，支撑房价平稳。 另外，还有一组实用的数据。据数据显示，今年1至8月份85-100平方米户型供应约10395套，占所有户型比重达42%；其次为120-144平方米户型，供应4650套，占比19%，第三为110-120平方米户型，供应约4185套，占17%。110-144平方米户型供应比重高达36%，创历史最高。此组数据反映了房企迎合市场需求，大力开发首次刚需和“刚换改”产品。 二手房市场成交稳定 据乐有家研究中心数据显示，8月份全市二手房过户3350套，环比下跌6.4%，成交均价为16195元/平方米，环比基本持平。 8月份东莞二手房市场中，城区片区与东南临深片区过户量较大，但也未突破千套且环比均下滑。数据显示，东南临深片区8月份过户二手房最多，达985套，环比下跌3.7%；城区片区过户925套，环比下跌11.6%。滨海片区及水乡新城片区二手房过户量虽环比有所上涨，但仍是全市最低，其中水乡新城片区近百余套。 据乐有家网数据显示，截至8月31日，东莞全市二手住宅挂牌均价为2.07万元/平方米，环比微涨0.49%。与7月底相比，东莞各片区二手住宅挂牌价还是有小幅度的变动。其中东南临深片区挂牌价上涨至2.42万元/平方米，环比上涨2.54%；滨海片区则下跌2.54%至1.92万元/平方米。 笔者了解到，今年1至8月份二手住宅累计网签249.7万平方米，比去年同期小幅增加7.2%。总体而言，二手成交量表现出小幅回升的趋势。 （文/图 陈泽煌）
