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受“先行区”“华为效应”等持续影响，临深及松湖片区楼市热度高扬，但全市供需整体平淡，总体库存偏低；再者土拍制度改革，拿地规则多样化，但并不妨碍外地房企纷纷入莞占据一席之地；与此同时，“限墅升级”“终次报价”“莞北风云”等热门话题接踵而至……以上都是前三季度东莞楼市的整体缩影。 虽说时值旺季，但从周报上分析，东莞“金九银十”的成色不尽如人意：供应成交双下滑、区域分化更为明显、降价优惠渐成常态……种种迹象及数据可见端倪。因此，也有业内人士笑称，今年东莞楼市早在8月底就已经收官了。那么，究竟前三季度的东莞楼市表现如何呢？ 前三季度供应了93块地 盘点今年楼市的热门事件，肯定不得不提到的是土拍市场的火热。笔者了解到，今年供地放量，成交达历年同期最高。简单归纳一下，今年前三季度土地供应93宗地块，约578.6万平方米，供应面积同比增加67%；这93宗地块共成交86宗，约561.3万平方米，同比大幅增加77%。因为成交行情利好，前三季度全市土拍成交总额持续上涨，吸金约300.8亿元，创下近七年来历史最高金额。 值得注意的是，并不是所有的地块都是商住用途。笔者了解到，前三季度出让地块中工业用地约占6成；同时受底价成交较多的影响，楼面地价也仅为1852元/平方米，同比下跌32%。 不过，与去年同期相比，今年前三季度的商住推地节奏明显更快，供应量更多。统计显示，前三季度共供应23宗商住用地，供应面积约78.6万平方米；其中，成交地块共19宗，成交面积约64.7万平方米，成交金额约211亿元，同比上涨21%，综合楼面地价约12873元/平方米，同比上涨16%； 合富研究院（东莞）分析认为，土拍回归理性，前景被看好，溢价小幅回升。这也源于东莞作为湾区城市的发展潜力被众多房企看好，拿地规则虽多样化亦难挡房企拿地热情，优质地块更是被掷重金“攻克”，因此商住溢价率回升也自然不在话下。 多家房企入莞拿地 据悉，前三季度商住供地集中于主城区、水乡、滨海、松湖等热门片区。在目前的土地市场上已公告7宗地块，总占地面积约27万平方米，建筑面积高达104万平方米；其中备受关注的南城“巨无霸”10万平方米商住地将采用“限地价+概念设计方案评审”在近期出让，相信届时又将引起业内不少关注。 土拍市场行业的火热，也促使了“终次报价”等政策的诞生。笔者整理资料发现，第一、二季度东莞土拍竞拍模式以“限地价+竞自持”为主，在4至5月份成交的7宗商住地中，有5宗地块“拼手速”触发自持机制，被提前锁定。 因此到了第三季度，竞拍制度首次引入“终次报价”规则；在7月份有3宗商住地采用“限地价+竞自持+终次报价”模式，其中仅桥头商住地触发自持进入终次报价。而继“竞自持+终次报价”后，后续出让的地块又采用“限地价+竞配建+终次报价”，拿地成本明显抬升，最终成交的8宗地块中仅3宗进入配建环节，可见房企拿地更为谨慎。 另外，前三季度土拍市场还触发了“限地价+人才用房+终次报价”规则。原因是松山湖自2012年起便不再出让商住用地（人才用房除外），但在9月份松山湖挂牌了1宗商住用地，该宗地块出让条件极为苛刻，仍历经91轮激烈竞拍，但最终成交未触发自持以及终次报价。 笔者整理资料发现，前三季度的土拍市场，华侨城揽地4宗成最大赢家；并且深圳鹏瑞、首创置业、美的地产、深圳振业等知名房企纷纷入莞占据一席之地。可以预见，未来东莞人居品牌的竞争将愈演愈烈。 商住市场缺乏活力 与商住用地竞拍市场的红红火火相比，前三季度商品住宅的供应可冷清了不少。从前三季度供求价格走势图可以看出整体特征，即区域供应分化突出——洋房市场以滨海片区（虎门、沙田）供需两旺，东北、水乡片区（谢岗、望牛墩、洪梅）供应不足；塘厦镇明显供过于求，而沙田镇反之供不应求；高埗镇、大朗镇供应同比增加突出，多个区域供应严重不足。 根据合富大数据显示，前三季度东莞一手商品住宅供应面积321万平方米，同比减少3%，连续3年回落；而网签面积395万平方米，比高峰期的2016年减少了近一半。这表明了前三季度东莞新增住宅供应偏紧及减少的趋势。 区域方面，全市33个区域中，18个区域前三季度网签量同比增加，15个区域同比减少。整体上看，各区域成交量受供应的影响较大，市场总体仍处于需求待激活阶段。 而在这些板块之中，受到“先行区”“华为效应”等利好的影响，临深、松湖热度继续，供应充足且提升全市平均数据。 据了解，前三季度洋房市场以临深片区供应增幅最大，同比增加5成，这主要是因为御城花园、星河时代、方直星澜等项目大量供应所支撑；其次是松湖片区，同比增幅近2成，片区内除松山湖无新增供应外，其余所属镇街供应分布较为平均；而东北片区供应同比减少5成，不但多个镇街在售项目少，库存亦严重不足；另外滨海和主城区虽是热门板块，但年内新品供应有限，洋房新增供应同比分别减少36%和18%。
