|
|
东莞中心城区，一直以来都很受购房投资者青睐 |
供应整体“紧张” 上周，随着东莞楼市呈现升温，房企入市意愿增强，中心城区迎来一波供应小高峰，东城的万科皇马郦宫、南城的万科铸翡翠东望和莞城的丰华珑远翠珑湾等楼盘推新入市，网签套数均在50套以上。因供应“紧张”，中心城区开盘加推，客户需求释放，客户认可度高，产品一推出，去化率不俗。 虽然中心城区供应量增加，但是依然“僧多粥少”。这些年中心城区整体处于供不应求的状态，购买力充足，开发商推货积极性强。当前，中心城区在售项目有东城的碧桂园苹果、东城碧桂园、万科皇马郦宫、海德琥珀台、中海莞府、民盈国贸中心；南城的万科铸翡翠东望、宏远汇龙湾、保利珑远国际广场、融创玖玺台、寰宇汇金中心等，莞城的丰华珑远翠珑湾，万江的信鸿御江东望、瀚柏青柠时代等。 合富研究院高级分析师李兴旺表示，东莞中心城区前些年供应很紧张，而去年供应量有所上来，但大趋势依然供应紧张。随着“三旧改造”的建设，主城区供应将得到缓解。 据了解，随着中心城区三旧改造项目的建设，未来中心城区供应量将会增加。不少三旧改造项目位于中心城区的优质地段，且体量不小，购房者可选择的房源大增。 房价上涨较明显 因中心城区市场供应“紧张”等因素，房价上涨较明显，近期楼盘加推的洋房，均价在30000元每平方米以上，如万科皇马郦宫主推138平方米-230平方米四房，均价33000元每平方米、海德琥珀台32000元每平方米；中海莞府主推240平方米3-5房大平层精装房，均价约37500元每平方米、万科铸翡翠东望主推98-123平方米洋房，均价约32000元每平方米；丰华珑远翠珑湾主推99-158平方米3-4房精装洋房，均价33000元每平方米等。 市民陈先生表示，东莞中心城区的新盘越来越少，房价一路飙升，目前城区好地段的房价均在3万元以上，一套100平方米的房子，总价300万，首付3成则要90万，很多刚需置业者“望洋兴叹”，只能转向周边镇街购房。 合富研究院高级分析师李兴旺表示，东莞中心城区、滨海区，松山湖是东莞未来发展的重点区域。而主城区不需要等未来，它已有成熟的交通、医疗等配套设施，随着轨道建设、城市改造，主城区未来将更加成熟。如今很多东莞市民有“想在中心城区购房”的愿望，很多镇街的人跑到中心城区购房，使得中心城区供不应求，房价上涨很快。近期内，中心城区的价格上涨最为明显，新盘均进入“3字头”接下来，中心城区的房价将全面进入“3字头”。 东莞中原战略发展中心总经理车德锐表示，中心城区项目少得可怜，在售的只有几个盘，价格坚挺，未来稳中有升，房价维持超3万元，因中心城区的品牌品质有推动力，同时将带动周边房价上涨。 公寓需求旺盛 东莞中心城区是行政及商务中心，人口密集、租赁市场发达，商业公寓市场需求旺盛；另外，由于商业公寓不限购不限贷，且商业公寓户型较小、总价低，吸引了大批投资客到中心城区购买。目前，中心城区的公寓供应量大，在售公寓的项目有东城碧桂园、万科皇马郦宫、保利珑远国际广场等。这些在售公寓产品众多，有复式、loft及soho等不同类型公寓，刺激投资客入市。 车德锐表示，东莞中心城区，地段、配套完善，投资需求大，商务公寓供应量大，以4米-5米层高公寓为主，商务公寓整体成交不俗。 业内人士表示，近年来，投资需求从住宅市场转向商业市场，商业公寓市场迎来快速增长的发展机遇。商业公寓兼顾住宅和商业产品两大特性，成为房企快速去货、回收资金的重要途径。除了中心城区公寓供应量大外，中心城区商业、生活配套完善，吸引很多年轻白领投资过渡性住宅。相对于镇区来说，中心城区的公寓优势比较明显。 户型多样化 中心城区的洋房供应户型主要是90-120平方米的洋房以及40-60平方米的公寓，另外120平方米以上的户型开始增多。可见，开发商大幅减少了投资型小户型的开发，及2次及以上置业大户型的开发，主要集中于首次及首改置业需求户型的开发。 李兴旺表示，就大城市发展轨迹来看，中心城区通常开发豪宅为主，因为土地稀缺，需求量大，收入高。现在，东莞政府重点发展中心城区，培养中心区，把南城作为东莞城市中心发展。目前，中心城区的房子单价高、总价高，新盘均价进入“3个头”，需要高收入群体购买。所以，东莞中心城区的两房和小三房将减少，大户型或豪宅将增多，能买得起豪宅的人，基本上有一套物业，可卖掉置换。 车德锐表示，中心城区需求多样化，户型也呈现多样化。很多房企有自己的户型定位，如海德、东方等房企以大户型为主，万科以110多平方米和140多平方米居多，主要迎合刚改需求。一些开发商则主打120多平方米户型，如丰华珑远翠珑湾。 (文/图 邓窕玲)
