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二手楼市成交受一手楼市影响明显 |
2020年上半年，广州二手楼市怎么样？从总体成交数据来看，似乎还不错；但从个案来看，最近在链家网上，有业主两个月内主动降价15次求售。 对于上半年广州二手楼市成交的真相，广州链家研究院院长彭仕浩和广东中原地产代理有限公司研究发展部研究员邬炜锋均认为，从今年5月至今，广州二手楼市成交量非常好，6月甚至冲上了近几年的高位，下半年有望延续这种良好势头。 成交量回暖明显 成交价有待恢复 “最近广州的二手楼市，我认为仅用‘回暖’来形容已经不够。从广州链家的数据来看，第二季度的成交量不但远远高于今年第一季度，而且并不比去年同期差，已经恢复至正常的成交水平。我们对市场冷暖的判断，更多的是看成交量，如果成交量环比、同比均有增长的话，那市场就恢复了。若是月成交量达到8500套以上，已经恢复至往年的正常水平，今年5月、6月的成交量都已经超过8500套，甚至超过1万套。”彭仕浩说。 邬炜锋也有类似的判断：5月，经过中介公司介绍成交的二手房大约有1万套之多，6月更有1.2万套左右，可以说是近三年同期最好的成交，现在调控政策相对松绑，金融、信贷环境放松，前段时间积压的需求在逐渐释放，客户入市的热情高了很多。 那为什么会出现“成交周期延长、业主多次降价求售”的说法？彭仕浩认为，从广州链家的数据来看，去年第四季度的成交周期大概是140天，现在的成交周期大概是160天，这主要是因为2月耽搁了时间，如果排除这个影响因素的话，现在的成交周期和去年年底相比并没有太大变化。 当然，虽然成交量已经恢复甚至超过了去年同期，但是成交价仍然没有恢复到去年同期的水平，特别是部分前期喊高了放盘价、业主又急于成交的盘源，短期内多次降价很正常，下半年或将缓慢恢复。 降价的业主少了 买家的心态变急 近期，买卖双方的心态发生了微妙的变化。 邬炜锋介绍，三四月份的时候，天河区珠江新城有些1000多万元的高价盘源，买家可以一下子砍掉100万元，降价幅度明显高于此前成交价的5%，而这些盘源的业主因为做生意需要资金周转，很多时候就成交了。最近，业主的心态变得强硬，之前为了达成交易，大约50%的业主会在放盘14天内选择降价1%-5%，如今作出这种选择的业主大约只占40%。 在业主心态逐渐变强的同时，买家的心态却慢慢急了起来。“我们通过APP或者是网页的点击量来监控买家的心态，前周和上周，我们的流量都超过500万人次，这样的点击量是比较高的峰值水平。从目前的情况来看，这个数据始终保持在高位，可以看出现在买家入市的意愿强烈，相信下半年买家的心态总体会越来越着急。”邬炜锋说。 大户型成交多了 高价盘占比增加 买家对后市恢复信心，还有另外一个表现。从中原地产在广州的成交数据来看，今年第二季度，90平方米以上、总价300万元以上房源的成交占比环比均有增加（详见附表）。 广州链家的成交数据同样显示，第一季度的成交主要集中在60-90平方米的区间，也就是以两房或者小三房产品为主；进入到第二季度，90平方米以上房源成交的比例明显上升。 一般而言，购买小户型单位的人群，刚需买家占比较多；购买中大户型的人群，改善型买家占比较多。购买大面积、高总价房源的买家需求没有那么迫切，这类人群占比增加，也可以从另外一个角度表现出买家对后市恢复信心。 花都区成交走强 增城区成交放缓 为什么买家对后市越来越有信心？彭仕浩认为，LPR（即贷款市场报价利率）已经连续三个月保持在4.65%的水平，连续两个月都没有往下调整，表明利率已经处于相对谷底的位置，未来不会有更明显的优惠，买家自然乐于入市。 当然，在同样趋热的市场背景下，各个区域的情况又有所不同。近期，花都、黄埔（特别是原萝岗板块）整体热度在提升，成交占比不断上涨。 番禺近期放盘的二手房源以大面积、高价物业为主，比如华南板块，二手楼价每平方米三四万元，而亚运城的一手楼近期优惠价才2万多元/平方米，不少二手买家转而去买一手房，二手房成交略有下降。 而增城区二手房的成交占比明显下降。中原地产监控的数据显示，从去年第三季度开始，增城区二手住宅成交占比呈下降趋势，到今年第二季度，已从原来的14.73%降至10.39%。邬炜锋认为，这可能是因为此前的规划利好已经被提前消化，买家的购房热情有所降温。
