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自8月1日起，东莞新房项目申请预售细则均将按照“7·25新政”实施。上周恰好是“预售新政”生效的第一周，房企或许是受环境影响调整备案节奏，或许是已搭上“末班车”拿证到手，故从周报中可明显看出，上周全市备案拿证项目、新房住宅产品供应大幅减少——新政的威力已初见成效。 A 备案节奏缓 新房供需回落 “7·2预售新政”明确规定：新房一次性或分期申请预售（或现售）的，须以幢为单位申报销售价格，同一幢每套住宅均价相差幅度不宜超过20%；首期首次申报备案，不得高于前三月同区同类竞品申报均价的10%（含）；分期申报的，每幢申报均价应不高于上一期同类产品申报均价的5%（含）。新房实际成交价不得超过备案价，也不得低于备案价90%；房价调整间隔为180天，调高幅度不超过5%，调低幅度不限。 上周是该则新政落地实施的首周。数据显示，上周仅松湖碧桂园·天钻、保利滨湖堂悦、旭辉江山墅、佳兆业碧海云天、阳光粤港栖凤台、莞民投·众筑悦璟台6个项目新增备案，共计备案房源不足500套，环比大幅下跌76%。备案如此低迷，进而影响到新品住宅的供应及签约。据统计，上周全市新建商品住宅供应1683套，较前一周减少268套；网签约1332套，环比前一周减少36%，跌幅可见。 对此，优房超·瑞城搜总经理王斌表示：“受政策调控升级影响，部分客户的购房资格受到限制，预计自本月起至三季度结束，东莞楼市将持续处于政策消化期，非刚需入市将会更加谨慎。” 连日来，笔者也走访石碣、樟木头、高埗等多个镇街楼盘发现，在售项目到访的客户数量依然十分可观。不过，现场签约、认筹流程变得更为井然有序，房企的推售节奏明显也放缓了许多。石碣镇某楼盘营销负责人佘先生告诉笔者：“目前项目只剩下本期部分尾货在售，新一期开盘房源的入市时间待定，预估要等市场情况再稳一些。”对于8月份房企入市意愿不高，该名负责人坦言，目前新房在备案方面要求限制较多，房企的报价难以一口敲定，因此“放缓节奏”不失为一众房企的最佳选择。 B 刚性需求强 线下活动密集 尽管如此，上周因恰逢“8月8日”这个吉利数字日期，多数房企自然不肯错过一年一度的好兆头，纷纷在当天举办线下活动吸引客流。笔者不完全统计获悉，当天至少有22个东莞楼盘举行暖场活动，例如黄江富基云山湖镜举办暑期游园活动、融创云玥臺开放3D样板房并推出夏日风情烧烤节、莞民投·众筑悦璟台开放公园墅境示范区及样板间、嘉华嘉誉湾开放营销中心、中证云庭及星岸项目开放样板房，等等。 位于樟木头大道旁的十畝·芳华里在8月8日正式开盘，首推216套79平方米—113平方米精装三、四房，均价约1.9万元/平方米，首付39万元起。这个价位对于意向置业临深板块的刚需群体尤具吸引力。当天，笔者到达项目现场见到，来访的客户人流如潮，场内基本是座无虚席，场外也由于停车多而将道路围得水泄不通。 “我今天不赶着买，主要是看看价格合不合适，有没有优惠或者调整。”售楼处现场，一位拥有购房资格的当地市民告诉笔者，自己全家“蜗居”在一套民房，早已有购置商品房的打算，但由于近期楼市行情变化太快，他需要谨慎做好规划。同样属于刚需族的还有谢先生，他告诉记者，自己是奔着92平方米三房来的，户型空间正巧能满足眼下需要。“以为看中的楼栋会推，但是销售顾问提前跟我说目前只有2号及4号楼房源推售。因为计划是现阶段买房，所以只能提前敲定了。”谢先生说。 据悉，该盘所推产品在临深板块相较性价比高，受到追捧自然不难理解，并且当天是采取摇号的方式来进行选房，因此推出的216套单位在当天就售出193套，销售率近九成，成绩不俗。此外，其他片区在8月8日动作频频的楼盘如银湖山庄、万科金域东方、融创云玺湾等，也统统在当天人气飘红，物业产品吸引不少刚需族的青睐。 合富研究院高级分析师李兴旺认为，8月8日当天楼市活跃空前，很大成因是“新政”着重保护刚需群体，上半年积压的刚性需求终于得到释放。当前，多个热点区域供货产品以本地需求为主，较少项目启动针对外来客群的“延签操作”，准现房也就意味着缩短了等待的时间，这对刚需置业者是不折不扣的福音。 C 观望情绪浓 二手楼市低迷 另外，值得关注的是，与新房市场形成对比的二手楼市在近期表现稍显低迷。在上周，全市二手住宅网签501套，网签均价约16144元/平方米；全市二手住宅近两周成交累计仅614套，较“7·25新政”前呈现“断崖式”下滑。 “以往胜和社区的房源每个月至少能卖掉三四套，但新政以来，近半月还没机会转让出任何一套。”位于南城簪花路一物业中介店主刘女士告诉笔者，新出台的楼市政策力度空前，市场环境今非昔比了。她认为二手楼市已不再是卖方市场，特别是新政纳入限购和整顿作风后，业主往后更难借机涨价了。 话虽如此。尽管二手房的整体销量确实下跌，但是现当下挂牌价依然高企。据东莞市住建局官网显示，8月首周二手房挂牌均价为24076元/平方米，环比仍上涨约4.27%。对此，有业内人士分析指出，目前二手住宅成交的主力仍然一些高性价比房源，例如一些老旧小区等。新政后，仍然有部分不急于出手的二手业主暂未有降价的想法，买卖双方市场的观望情绪愈演愈浓。 “政策调控的目的并非让房价骤然暴跌，而是在抑制房价过快上涨的同时，多措并举使得刚需群体能满足置业需求。”东莞房地产研究专家赵善扬表示，二手房的挂牌价掌握在业主手上，很难形成统一控制；况且目前是政策的消化期，也是买卖双方焦灼的博弈期，因此建议消费者可暂时观望，等待二手房价回归合理区间再淘“笋”入手。 此外，笔者还了解到，每月月底为网签高峰期，基数表现较高；而上周则为月初，无论新房还是二手市场环比减少属于正常现象。业内人士称，各界对东莞房地产后市发展仍长线看好，下来供应“开闸”后促进刚需积极释放，下一阶段的成交在理性基调下，预计将重新维持高位。
