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横琴甲级写字楼越来越多 |
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中原地产横琴事业部总经理李煜（受访者供图） |
从横琴第一个甲级写字楼拔地而起，到如今横琴高楼林立，商业写字楼成为了横琴楼市的主角。从澳门客户占比八成到如今澳门客户仅占两三成，横琴更多地走进全国人民的视野，而不仅仅只是港澳的后花园。日前，羊城晚报记者专访中原地产横琴事业部总经理李煜，解读横琴楼市的过去、现在与未来。 办公产品供应超五成 客户遍布全国 据了解，目前横琴区域整体土地规划以综合型及产业土地供应为主，产品性质多为办公产品。目前横琴已开发写字楼与住宅的占比约为6:4，在售写字楼与住宅库存占比约为7:3。“整体来看，横琴目前供应的产品里面，住宅是非常稀缺的，大概只占了全横琴供应的不到两成，而办公性质的产品供应超过了五成。所以未来，横琴市场走向还是会以办公为重心。”李煜说。 深耕横琴市场多年，李煜对横琴已了如指掌。他表示，横琴目前的写字楼和住宅客户依然是以港澳客户为主，其次是省外、省内的客户。 横琴发展初期，澳门客户占比一度高达八成，如今这个比例降至两三成，这代表什么？对此，李煜表示，横琴发展初期由于珠海客户对横琴持观望态度，而港澳人士对国家政策较为看好，横琴非常接近澳门，主要为澳门人士购买占比较多，早期的多数住宅项目约8成是销售给了澳门客户，2017年开始香港置业横琴的客户比例开始增大，构成横琴重要客源。随着粤港澳大湾区规划概念的发展，横琴的发展定位越来越深入人心，受到了内地客户的关注，横琴政策利好逐渐兑现，省内外客户开始涌入横琴市场。“整体来说，由横琴的市场发展我们可以看到，横琴的成交量是逐步走高的，也意味着横琴的客户群体越来越大，澳门人士占比下降，其实澳门客户投资横琴的数量是没有减少的，只是说明横琴越来越受到全国各地投资者的关注，这部分的客户分摊了客户结构占比，在我看来，这是横琴发展得越来越好的一个变化。” 横琴仍处起步阶段 自营比例有望提升 横琴建设如火如荼，业内人士认为横琴目前处于一个快速发展的阶段，各方面都在建设和不断完善，各项基建配套在逐步建成，各项政策措施逐步落地完善，人口也处于逐步聚集的阶段。 横琴的营商环境在进一步的发展中，李煜坦言，对于横琴写字楼来说，目前仍然是一个起步阶段，这个起步阶段包括了前期的的横琴总部大厦、华融大厦、保利国际、富力中心等等项目，这些项目入市时的热销，代表着投资者对横琴未来发展的一个信心。后续随着早期项目交楼、越来越多新项目的入市，横琴写字楼的供应量增多，成交也趋于平稳。 相关数据显示，过去五年，横琴存量市场发展最为迅速。截至2020年上半年，其存量增长至2014年的9.1倍。根据第一太平戴维斯发布的数据显示，因疫情对在建项目工期影响，2020年上半年珠海无新增供应入市，全市甲级写字楼总存量仍为137.9万平方米。但鉴于此前的集中供应，当前横琴子市场总存量已超传统商务区吉大，居全市之首，约占全市总存量的34.2%。与此同时，受疫情影响，市场上写字楼出现不少退出行为，这些退出行为更多是产生在横琴片区。 对此，业内依然持乐观态度。李煜表示，目前横琴办公产品的供应量还是比较庞大的，但在实际开发中，部分的办公产品被调整为小面积的商办产品，传统纯写字楼在横琴整体供应结构中占比较少。由于2018年横琴出台商办新政，限制了写字楼产品的层高与面积，横琴纯写字楼的供应再度提升，目前的供应是非常充足的。横琴目前写字楼的购买客群以港澳客户为主，其次是省外客户，他们对横琴的商务发展前景还是比较看好的。“横琴早期销售的写字楼已交楼，但由于目前横琴营商环境处于一个发展阶段，写字楼出现阶段性、暂时性的空置属于正常现象。任何一个新区都要经历这么一个阶段，相信在政府出台的相关办公帮扶政策下，横琴将会吸引来越来越多的企业进驻，未来横琴写字楼的前景仍属乐观。” 据了解，在目前横琴售出的写字楼真正用于自营的占比约为5%至10%，其余大部分用作投资出租。业内认为，未来随着横琴整体商务环境的发展，会有越来越多的企业进驻，自营的比例也会有所提高。 营商环境高速发展 横琴写字楼前景乐观 近几年横琴写字楼销售情况在业内看来不容乐观，却也有一些项目在短时间内便实现清盘，出现了几家欢喜几家愁的局面。出现这样的现象，李煜认为非常正常，他表示，产品总价和项目地段是产品销售的决定性因素。“因为横琴的客户主要是投资类客户，低总价的写字楼意味着投资门槛更低，潜在客户基数更多，所以去化也更快。其次是项目地段，一些热点地段的项目往往去化更快。还有就是政府的一些定向政策的补贴，也会影响写字楼的成交，比如，我们可以看到政府对横琴试点楼宇的澳门跨境办公企业进行补贴，那么这些试点项目的销售情况就会相对较好一些。” 虽然横琴写字楼比较集中，但珠海其他区域也有不少写字楼办公产品，那么横琴的写字楼优势在哪里？李煜认为，横琴更加靠近澳门，政策上给予了一定的优惠，一些对与港澳有更多商务交流需求的，或者能享受到政策优惠的企业便会更愿意选择横琴写字楼来办公。那么购买方面的话，横琴写字楼的客户会更注重总价、投资回报率、未来的发展前景等因素，而市区客户则更加关注在当前环境下的项目地段、通勤便捷性、昭示性等实用性因素。 业内普遍认为，从前景来看，横琴写字楼的前景还是非常值得期待的。横琴营商环境高速发展，截至2020年6月，横琴新区实有商事主体53158户，因为疫情的影响，比2019年底减少1.61%，且2020年上半年企业增长有所放缓，但企业注销和迁出同步明显减少。在近几年来看，横琴整体的实有商事主体数量还是呈上升趋势的，经过前几年的高速增长，横琴新区企业增长进入结构调整期和优化期，投资者也更为谨慎理性，转为稳步发展阶段。 同时，李煜还指出，横琴在逐步清理利用虚拟地址注册的企业，要求必须要有实际的运营地址，写字楼的租赁需求量将增加；有关琴澳融合发展的利好频出，增大了企业进驻横琴的信心，横琴政府也出台了大量优惠政策吸引澳门企业到横琴发展，全面覆盖交通、租金等方面。截至2020年6月底，横琴实有外商投资企业4720户，比2019年底增长15.57%；注册资本（金）1848.33亿元。港资企业1641户，比2019年底增长7.11%，注册资本（金）921.26亿元；澳资企业2682户，比2019年底增长20.16%，注册资本（金）815.55亿元。“这些数据我们都可以看到横琴对港澳及外资企业的吸引力非常大，在横琴商务环境的发展以及调整下，横琴写字楼的发展前景还是比较乐观的。”李煜说，“一个地区的写字楼是否空置，我们除了需要看总量，还需要看片区的发展、建设周期以及整体结构。横琴仍处于一个不断建设和完善的发展阶段，写字楼出现阶段性、暂时性的空置是非常正常的现象。” 李煜表示，2020年是个挑战和机遇都比以前更大的一年，现在看起来是“挑战先到，机遇后来”。2020年是在国家琴澳融合重点纲领下的红利兑现期。下半年将迎来珠机轻轨开通、横琴口岸通关、横琴国际旅游岛定位深化、香港单牌车进入横琴进一步推进等多项重大利好，带来强大契机。（艾琳）
