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文/图 陈泽煌 中秋、国庆双节假期已过，而长假期间恰逢传统销售旺季“金九银十”的交汇，加推及纯新上市的东莞楼盘达到57个，开创历史同期高峰。 笔者走访市场获悉，除了中心城区、松山湖片区楼市持续保持热度外，水乡片区、东部片区等区域市场近来同样颇具亮点。其中，“金九银十”期间寮步、虎门、常平、塘厦的推货活跃度最高，望牛墩、洪梅、道滘等也凭借区位热度及稳定供应跑赢市场，多个品牌开发商项目均取得骄人业绩。 主城区板块 后续住宅供应充足 “金九银十”期间，主城区板块有丰华珑远翠珑湾、华润万象府、保利欢乐大都汇、中证云庭及中海十里溪境5个项目推售，共计推出住宅产品数量约1300套，相比去年大幅度增长。 笔者从中获悉，这些项目所推产品均为三、四房的刚需或改善型户型，以120平方米—150平方米为主，成交也多集中在此面积段。此外，“金九银十”主城区板块楼盘活动不多，并未见有楼盘推出大型活动吸引人气，并且在售楼盘整体优惠幅度不大，仅有少部分项目推出折扣活动，例如丰华珑远翠珑湾的“十月钜惠购房季”，中海十里溪境的“买房六重礼”等，但优惠幅度均不大。 另据开发商透露，下来主城区的鹏瑞天玥、保利首铸天际两个纯新项目将在本月开启预热并推新，这有望让城区住宅长期稀缺的状况得以缓解。而东城区的山语湖花园、天骄国际花园，万江区的滨江紫云花园、天健阅江来，南城区的海德珺庭、宏远时代国际花园，莞城区的丰华置业广场等后市可期，使得板块后续潜在供应较为充足。 莞北板块 TOD项目关注度高 据了解，由于主城区交通网络建设愈发完善，地域范围不断向周围延展，镇区之间的边界也越发模糊。受此影响，城区与邻域基本形成了连片格局。再者，城区楼价高企，越来越多的购房者选择外溢置业，更是推动了以茶山镇、高埗镇、石碣镇、石龙镇和石排镇组成的莞北板块楼市热度上扬。 在“金九银十”期间，莞北各镇街都有加推项目，例如美的招商东樾、利丰中央公园、金融街金悦府等加推了近千套刚需户型产品；东实旗云花园、嘉华嘉誉湾、鲁能公馆3个楼盘则全新上市。 合富辉煌高级分析师李兴旺认为，高埗和石碣镇自纳入“大城区”范围后，板块内的楼盘项目纷纷尝到了“甜汤”，比如安联尚璟于今年5月首推洋房以来，保持每月“逢加推必售罄”的节奏，同样的，美的招商东樾于今年6月首开，推出后便以高热度位居全市热盘前列。 值得一提的是，莞北板块的茶山镇和石龙镇围绕地铁、轨道、TOD等规划，楼市热度有增无减，这俩镇街的新盘包括东实旗云花园、龙湖金地天曜城、茶山碧桂园二期、万润中心等备受青睐，且随着TOD综合开发的逐步推进，周边区域的价值将日渐提升，地处TOD综合开发项目附近的楼盘关注度高。 水乡板块 临广楼盘集体热销 水乡板块在“金九银十”则没有新盘上市，但加推项目却有多个，加推货源量达到776套。其中珠江万科城延续供应热度，不仅在“金九”推出近300套洋房，更在本月初再加推360套产品；另外，毗邻广州地界的首创禧瑞阅府、佳兆业时代芳华、民营广场、招商雍华府，碧桂园铜雀台三期等或处于新品预热，或处于“抢跑”加推阶段，后市多个水乡楼盘蓄势待发。 值得留意的是，这些热销盘主要集中在临近广州地段，在这俩月间推出的住宅产品类型较为丰富，涉及刚需型、刚改型及改善型均有覆盖。例如珠江万科城以77平方米—95平方米刚需户型为主，佳兆业时代芳华以100平方米—120平方米刚改户型为主，招商雍华府则推大面积别墅产品。 笔者走访水乡楼市发现，虽然各大楼盘均以小型暖场活动吸引客流，且热卖项目的优惠力度不大，但这些品牌开发商的楼盘销量不俗，在“金九银十”期间成色可观。 临深板块 楼盘活动新颖亮眼 与其他板块相比，临深楼市在“金九银十”期间的暖场活动不仅大型红火，还颇为新颖吸睛。比如星岸项目在国庆期间举办大型VR奇幻乐园及DIY主题派对，十畝芳华里组织名为“科技学院”的大型亲子竞技运动，中泰峰境举办“国潮”文化嘉年华，以及万科棠樾举行“院子生活节”，等等。 据悉，今年“金九”临深板块住宅成交套数966套，成交面积约11.07万平方米，同比增长14%，该区域楼市新品需求量较大，去化较好。目前产品主要以三、四房的79平方米—129平方米户型为主，如樟木头星岸项目在9月首开，主推户型为97平方米—137平方米三、四房，其开盘当日人气红火，去化率高达九成，故该项目在国庆期间乘势加推，不仅有洋房户型，还有少量别墅供应。 笔者统计了解到，临深板块在售项目较多，本月依然有27个项目在售，不但新盘成交亮眼，清溪润溪山、保利和光尘樾、北大资源公馆，新城玺樾门第等旧盘也表现强势，积极加推。 滨海板块 多盘进入尾货阶段 据合富大数据显示，“金九银十”期间滨海板块楼市推货量共2170套，同比去年同期大涨201%，并且以商业公寓为主的项目推货体量更大，如嘉霖深湾壹号及湖景12合计推出公寓近千套。 从镇街表现来看，虎门镇在本月共有5个楼盘开盘或加推，现场到访人气不俗；沙田镇虽然今年在售项目大幅减少，仅有佳兆业碧海云天及天琴湾小批量推货，但受行情持续向好，当地房企推货节奏有意放缓，选择根据节点调整的意愿更为强烈；厚街镇在售住宅项目仅有一个，潜在项目如佳兆业时代天韵、万科中天金域世家已进入预热阶段，即将择机入市；而长安镇在售也仅有龙光江南大境单盘，其在国庆期间举办暖场营销，现场成交业绩飘红。 总体上看，滨海板块在售楼盘项目较少，并且多个楼盘即将进入尾货阶段，故今年滨海楼市整体折扣大幅收窄，促销让利活动减少，营销主题也以“清尾货”作为噱头促销为主，但这并不妨碍板块楼市的热度和价位。 松湖板块 新盘供应扎堆入市 松湖板块包含松山湖园区、寮步镇、大朗镇、大岭山镇、东坑镇5大镇区，该区域在“金九银十”期间新盘扎堆入市，区域市场竞争尤为激烈。其中，寮步镇迎来万科金域东方、华侨城纯水岸、裕大知府、源悦、保利金地领峯，保利卓越中环广场6个新盘首开；大岭山镇、东坑镇分别有万科汉邦松湖半岛、松湖之光项目新盘亮相；大朗镇的安华香蜜松湖加推在售；松山湖园区则无全新楼盘上市，其园区内的深业项目已进入开工阶段，后续入市待定。 笔者统计了解到，松湖板块楼市在本月推出货量约2739套，且整体去化快，洋房产品去化率更是高达九成以上。目前该板块推盘户型以刚需产品为主，三房户型占比约八成。例如万科金域东方、万科汉邦松湖半岛推出的75平方米—78平方米紧俏小三房，因其总价低，地段佳，故整体关注度极高。 业内人士分析认为，松湖板块楼市此批楼盘产品入市价格适中，加之地理位置优越，购房者对区域的认可低。 东北板块 区域楼市逐渐回暖 东北板块楼市在“金九银十”期间热度有所回升，显而易见的即是当地房企的推盘节奏加快，其中紫云壹号、碧桂园旗山玖珑湾两个纯新项目已在9月首开入市；金地名京、招商雍景湾、宏远帝庭山继续加推新品；而星汇常一居则有望在本月开盘入市。 从数量上看，该板块楼盘在“金九银十”开盘及加推量约为1847套，同比去年大幅增加，其住宅签约量为1020套，也较去年同期增加近四倍。从产品类似上看，刚改户型是市面上的供应主流，如紫云壹号首开81套120平方米—142平方米房洋房，均价约2.3万元/平方米，碧桂园旗山玖珑湾首开256套98平方米—143平方米三、四房，均价约2.2万元/平方米，金地名京、招商雍景湾以及宏远帝庭山均加推洋房产品，以三、四房户型为主，戛纳湾则加推90平方米—112平方米的大复式四房，实用面积可达约148平方米。 据了解，东北板块目前在售楼盘有18个。常平镇作为该板块最为活跃区域，除了紫云壹号、碧桂园旗山玖珑湾新盘入市外，金地名京、常平九里，颐安云玺等项目保持蓄客阶段；桥头镇、横沥镇均为旧盘加推，在售项目不多，整体依靠阳光粤港栖凤台、宏远帝庭山等项目冲量；谢岗镇和企石镇楼市依然较为冷淡，均表现在旺季期间暂无推盘节点，不过，前者后续潜在新盘有中熙玖赋公馆、骏雅苑两个纯新项目，四季度供应将不落下风。
