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二手房小户型单价接近5万元的小区华发四季（图片来源于网络） |
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珠海网红公园香山湖公园越来越美，对片区房价也产生了正面影响 吴琳琳 摄 |
二手房价比一手新房还贵？珠海一些二手房凭借优质学区以及周边较为完善的配套，挂牌价格已经远超同区域内的一手新房。 购房者 二手房贵过新房 业主甚至不让看房 珠海市民周先生近期打算在珠海新香洲区域购入一套二手学区房，希望给孩子提供更优质的教育条件。“我们想选择凤凰中、小学学区，这样我上班也会更近一点，可是看了一圈下来，觉得这个区域的房源价格高得太离谱。” 据周先生讲述，本来就是华发业主的他首选区域内的华发四季小区，但是该小区房源少价格高，小户型均价直逼5万元，比区域内新盘价格还高。“一套面积90平方米的朝北的户型，挂牌价格450万元，单价高达每平米49784元，据我们了解，旁边的新楼盘珠光里程花园均价也才每平方米45000元左右，这太离谱了。”周先生说，“而且我们也在不同的网站上找到了一些小户型房源，但大部分业主并不是诚心卖房，中介沟通之后要么涨价要么直接说不卖了，都只是在试水房价而已。更有甚者，连房都不让看，说接受价格就直接买，这可是好几百万元的房子啊，真是闻所未闻。” 现场走访 片区楼房密集 小户型总价低更抢手 为此，记者走访周边中介了解到，该区域内较高档的小区业主卖房态度都比较难沟通。“有些买家看上了就坐地起价，有些要求一次性付全款，有些谈好了价格又突然不卖了……他们反正觉得不愁卖吧，等着继续涨价呢。”房产中介工作人员也显得无奈。 在凤凰中学投入使用前，珠海老牌重点中学文园中学一直是家长们眼中的香饽饽。根据网上二手房信息，其周边的优质学区房五洲花城二期小户型最高挂牌价格也不过每平方米45000元左右。 据了解，凤凰中学片区内学区房源以大户型居多，100平方米以内的稀缺小户型房源极少，所以一旦有小户型业主放盘，很快就会卖出去，单价也高出大户型不少，但对于购房者而言，总价低似乎更重要，所以便出现了一房难求的情况。 业内人士表示，凤凰中学片区之所以房价上涨、一房难求，是由于周边高标准新建了中小学，片区内房源跃升为优质学区房。此外，该区域后面香山湖公园建设的逐步推进，周边居住环境有了明显改善，也对房价产生了正面的影响。而且除了小学、中学外，珠海一中高中部也在旁边，对家长们来说，该区域的房源确实是一步到位、比较省心的选择。“而且周边行政单位较多，片区内房源入住率高，也直接决定了放到二手市场的房源少，因为稀缺，所以价高不愁卖。” 业内人士 学区和配套资源相对集中 供应量不足是主要原因 据了解，在珠海二手房市场，同一片区内二手房单价超过一手新盘的情况目前似乎只有新香洲华发四季片区。同样炙手可热的文园中学学区房五洲花城三期新盘整体均价约每平方米46000元左右，而五洲花城二期二手房也没有超过这个价格。 那么，二手房价格超越同片区的新房，是否意味着市场正朝着不健康的方向发展呢？ 红馆国际总经理施华彬从事地产行业已有多年。她对二手房价超越一手新盘的情况似乎看得更为理性。她认为，价格更多是价值体现的方式之一。“现在二手价格直逼新房甚至超出新房价格，并且成交较为活跃的区域集中在新香洲，其核心支撑是教育学区、居住氛围成熟、区域规划升级、交通路网畅顺综合作用结果，当然还和新房供应有限甚至是略显不足有关系。”施华彬说，“未来预计对于二手价格的规范体系会逐步建立，在过税价、评估价、成交价之间平衡约束。当然，执行过程也需要完善监督执行体系以及更市场化运作。” 施华彬认为，供求关系决定和影响的价格，综合资源结构性均衡后，房价一定会有一个相对理性的回归。 珠海住建局 正着手准备研究存量房交易监管办法 据悉，此前深圳市司法局就《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》公开征求意见，在二手房交易方面，明确完善房地产市场价格监管机制，并建立存量商品房价格引导制度。 该征求意见稿第七十六条【房地产价格监管】中明确，市主管部门和市场监管部门应当建立房地产交易价格监测制度，并可以根据房地产交易价格异常波动情况，适时采取必要措施稳定房地产交易的价格水平。对于部分区域、项目存量商品房交易价格出现异常情况的,市主管部门可以会同市场监管等有关部门对相关房地产企业、经纪和估价机构、房屋租赁企业,采取约谈、书面报告、风险提示、暂停业务开展等措施;违反价格法律法规的,由市场监管部门依法进行处罚。 第七十七条【存量商品房价格引导】则规定，市主管部门建立存量商品住房买卖的合理价格引导机制,定期发布全市商品住房项目合理成交价格。对于社会关注度较高、价格波动较大的存量商品住房项目,市主管部门及时发布合理成交价格,引导市场理性交易。 业内普遍认为，这个意见稿由司法系统制定，意味着针对二手房的监管，法制化、常态化。这是最大的亮点，也是对二手房市场来说最厉害的招数之一。如同新房的限价制度，对市场整体影响甚为深远。 据记者了解，除了银行会对申请按揭贷款的房子进行评估外，目前珠海市对二手房市场并没有具体的监管措施。有房产中介表示，珠海二手房成交可能出现三个不同的价格，即实际成交价、银行贷款评估价和税局缴税指导价，但珠海市场目前还较为平稳，所以不会相差太多。 记者也从珠海市住建部门获悉，目前该部门也正着手准备研究存量房交易监管办法，重点就是针对二手房交易行为和资金进行监管。（何叶舟）
