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房企加速布局东莞市场 |
文/图 邓窕玲 在稳地价、稳房价、稳预期的大背景下，东莞土地市场供应逐步放量，商住用地占比上升，同时城市更新也在加快推进。上半年，东莞供应14宗商住地，总金额达261亿元，涉及寮步、虎门、黄江、万江等镇街，由万科、保利、碧桂园、中海、深圳南山等房企拿下。 业内人士表示，东莞土拍市场热度高，吸引众多知名房企竞争，优质地块颇受关注，万科、保利等品牌房企也通过积极拿地，以持续深耕东莞市场。随着各大房企布局东莞市场速度加快，各地块规划项目陆续推进，东莞楼市未来发展也值得期待。 12宗地块达最高限价成交 今年上半年，东莞土地供应充足，共成功出让14宗商住地，主要集中在松山湖片区和东部片区，总成交面积超66万平方米，成交总价261亿元。除黄江2宗地块外，其余12宗均达到最高限价才成交。 第一季度，东莞出让的地块多位于经济强镇且面积较大，加上房企去年业绩理想，拿地积极性高，多宗地块达到终次报价。同时，由于全国22个城市上半年集中供地，对房企资金实力要求高，房企回归理性谨慎拍地，导致第二季度东莞土拍市场热度有所回落。4月份东莞唯一一宗挂牌出让的地块位于万江，由于主城区土地供应紧张，该地块吸引众多房企竞拍。5月份，土拍热度有所回落，黄江TOD双地块仅六七家房企竞拍，历时均超3小时且均未触及终次报价，其中一宗地块配建条件苛刻，房企均谨慎竞拍。 房企加快布局东莞市场 近年来，越来越多房企加快布局东莞市场，资金实力相对雄厚的大品牌房企市场占比大。据了解，2019年商住招拍挂中20家房企有9家为首次入莞；2020年，在品牌房企群雄逐鹿、市场竞争激烈的环境下，仍有前海、润恒源、祥源控股、中梁等新房企进驻东莞。2021年，新房企持续进驻东莞，越秀等新房企首进东莞，并在5月份竞得寮步地块。 笔者从东莞市自然资源局获悉，接下来东莞将有7宗地块供应，其中6宗商住地，1宗商务金融地，主要集中在水乡片区和城区，分布在茶山、樟木头、石碣、南城、望牛墩、道滘、麻涌等7个镇街。其中，商住地方面，面积最小的为樟木头地块，占地2.51万平方米，建面约7.54万平方米；面积最大的为茶山地块，占地超13万平方米，建面约28.7万平方米，该地块是7宗地块中唯一占地超10万平方米的江景地块。另外，将供应的1宗商务金融地位于南城CBD，占地1.51万平方米，建面约12.87万平方米，将为中心城区土地供应注入“新鲜血液”。 各片区地块出让情况 【城区片区1宗】 4月28日，城区片区今年首宗地块出让，经过激烈的竞拍，最终被碧桂园以20.4亿元拿下，折合楼面价20761元/平方米。这是今年上半年东莞城区片区唯一出让的一宗商住地。 该地块位于万江街道谷涌社区，占地44883.65平方米，容积率2.5。地块毗邻中堂，紧邻东江南支流，自然资源比较好，居住环境较为优越，周边有第七小学、谷涌幼儿园、谷涌医院、谷涌市场等，生活配套比较完善。同时，地块毗邻107国道及环城路，十分钟左右车程可达莞深高速或广深高速，交通便利。 笔者留意大，万江近两年都有土地供应，成为城区片区的供应主力。目前，万江在售的新楼盘有保利首铸天际、天健阅江来、保利世茂阳光城阅云台等项目，销售均价约4万元/平方米。其次，奥园誉江苑、珑远万江翠珑湾等全新项目正在建设中。 【水乡片区1宗】 东莞今年首宗出让地块来自麻涌，这也是水乡片区上半年出让的唯一一宗地块。该地块竞拍当天，吸引众多房企参与，最终被深圳南山以12亿元竞得，折合楼面价10777元/平方米。 该地块位于麻涌镇南洲村，处于莞穗交汇处，临近广深沿江高速。其附近有华阳湖1号、保利滨湖堂悦等项目，居住氛围较为浓厚。其次，周边配套较为齐全，有麻涌第三小学、南洲幼儿园、南洲村综合市场、华阳综合市场、华阳湖国家湿地公园等。 去年，水乡片区受新城片区规划利好支撑，土拍热度持续上升，成为土拍市场的“新宠”。此外，水乡片区楼市近年来稳步发展，不少中心城区的刚需群体外溢该片区购房，该片区楼市均价超过2万元/平方米。 【滨海湾片区2宗】 上半年，滨海湾片区共出让了2宗商住地，其中厚街10万平方米的地块被东莞邦凯以20亿元+配建15%拿下，折合楼面价18298元/平方米；虎门中心地块被万科以32亿元+配建17%夺下，折合楼面价22152元/平方米。 值得一提的是，虎门中心地块位于虎门镇龙眼社区、大宁社区，占地约10万平方米。地块周边有南部湾万科城四期、虎门富民鞋业皮具城，以及富民服装双子城、富民服装商贸中心、百达国际电商城等多个服装批发商场，还有写字楼、酒店以及会展中心，居住、商业氛围浓郁，生活配套齐全。目前，该地块已备案投资，项目名为“万科之星花园”。 滨海湾片区包括虎门、长安、厚街、沙田等镇，其中虎门、厚街、沙田楼市热度较高。目前，厚街在售楼盘比较多，主要有万科中天金域世家、佳兆业阳光城天韵等项目，均价约3万元/平方米。 【临深片区2宗】 今年1月份，招商以3.3亿元获得凤岗镇“迷你”地块，折合楼面价24021元/平方米；3月份，保利15.5亿元拿下清溪3万平方米地块，折合楼面价18980元/平方米。至此，临深片区上半年土拍收官，共出让2宗地块。 凤岗地块位于凤岗西北部，距凤岗镇政府约2公里。周边有万科凤岗四季花城、凤岗碧桂园等多个小区，居住氛围较浓。地块属于凤岗中心片区，是凤岗重点发展区域，凤岗体育馆、商业街、政府机关、学校、公园等汇聚，配套完善。 清溪地块处于清溪东部区域，距清溪镇政府约3.3公里。地块周边工厂较多，附近有农贸综合市场，配套整体不完善。不过，地块周边有多宗旧改项目，未来环境将得到改善。 随着粤港澳大湾区和广深科技创新走廊的建设稳步推进，临深片区将继续迎来利好。今年，临深片区将有多个纯新项目入市，在售项目也比较多，房价在2.5万元/平方米左右。 【东部片区3宗】 今年上半年东部片区的土拍热度高，共出让3宗地块，均被保利竞得。其中，黄江两宗TID地块被保利以65亿元竞得；桥头地块被保利以11.5亿元竞得。 黄江两宗地块位于黄江镇北岸社区、宝山社区，属于黄江北站TID项目，合计开发用地面积约7.7万平方米，将建成汇聚智慧科技、工业设计、交通换乘等功能于一体，兼具高端住宅、时尚购物、休闲娱乐、创智服务等功能的城市综合体，打造为莞深科创CBD门户地标。地块临近黄江最大的工业园——裕元工业园，周边有黄江镇第二小学、黄江人民医院、黄江人民公园等，生活配套较为齐全。 东部片区目前住宅供应较为充足，在售项目主要有中泰峰境、招商雍景湾、碧桂园玫瑰臻园、保利和光尘樾，均价为1.8万元/平方米—2.2万元/平方米。东部片区目前是东莞楼市的价格洼地，不少房企进驻该片区，预计未来楼市也将迎来新的发展。 【松山湖片区5宗】 上半年，松山湖片区地块供应数量最多，共成交5宗商住地。其中，松山湖地块被万科以254833万元拿下，折合楼面价25800元/平方米；寮步“迷你”地块被深圳南山以50768万元竞得，折合楼面价23749元/平方米，刷新寮步楼面价纪录；大朗地块被中海以36亿元竞得，折合楼面价25999元/平方米；首进东莞的越秀地产以12.72亿元拿下寮步地块，折合楼面价21595元/平方米；保利以1.9亿元拿下大岭山“迷你”地块，折合楼面价19545元/平方米。 近年来，松山湖产业利好带动整个片区发展，各大开发商在松山湖片区拿地积极。今年上半年，松山湖片区共出让了5宗商住地，预计未来新房供应充足。目前，该片区在售楼盘比较多，其中寮步镇的新房供应充足，主打刚需改善户型。就价格而言，该片区各镇街之间的房价差异明显，寮步、大岭山等镇售价为每平方米3万+，而石排、石龙的房价多为“1”字头。
