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“金九”营销季，楼盘现场人气提升 |
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近期东莞楼市上有众多纯新项目开放营销中心 |
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房企以各类营销活动吸引消费者眼球 |
文/陈泽煌 图/陶丽蓉 在经历小幅下跌之后，东莞楼市“金九”前逐渐开始回暖，8月底销售行情已经连续两周上涨。究其原因，虽然楼市调控不断加码，但刚需置业族仍有购房需求。 从目前走势来看，几乎所有东莞房企都在冲刺“金九”，除市面上一批新盘即将上市外，房企将重点精力放在营销造势上，部分楼盘的降价促销愈加频繁，频推特价房、团购房等。放眼市场，从产品到价格再到配套，为迎接“金九银十”营销节点，各房企已经做好充分的准备。 [数据] 成交平稳 备案入市房源增多 笔者了解到，上周（9月6日至12日）东莞全市商品房共供应1108套，合计约4.2万平方米。其中，住宅新增供应320套，合计约3万平方米，新增供应分别来自纯新盘振业清溪雅苑——首次供应308套75平方米-126平方米二至四房，以及碧桂园狮子洋——加推12套约142平方米双拼别墅。 虽然上周住宅新增供应略有降幅，但市场仍保持活跃。笔者获悉，上周不仅有临深片区的纯新盘振业清溪雅苑首次亮相，开盘即推多种户型房源，还有大岭山镇华堂睿晟·松湖云溪、洪梅镇海德·璟悦台、石龙镇天麟天悦、道滘镇水岸君悦东方、大朗镇中海松湖云锦等近10个项目或推出样板示范区，或开放营销展厅及样板间，或启动新盘上市计划等，这也让部分板块几近“断供”的局面得以改善。 成交方面，根据合富大数据显示，上周全市新建商品住宅网签639套，网签面积共计约7.47万平方米，成交基本平稳。此外，上周另有1567套商品房完成备案，三正·鹏程上花园、佳兆业·碧海云天、西平新地中心、金众柏悦公馆、碧桂园·云悦半山等8个项目的商品房拿到预售证，加推入市在即。 乐有家研究中心研究员桂夷宗认为，每年9月作为房地产行业一年中重要的营销节点，很多房企已提前做了许多蓄客准备工作，因此集中在近期加大推货力度，并通过各种方式争取意向客户，预计楼市热度有望回升。 [产品] 刚需为主 各种需求皆有选择 从市场情况来看，“金九”入市的房源依然较多。这段时间不少楼盘推出了新品房源，正式打响“金九”争夺战。在最近的楼盘推售中，就有两大纯新项目吸引不少购房者的目光。 其中，位于清溪镇中心区的振业清溪雅苑项目，由深圳房企“振业集团”打造，项目位于香芒路北面，西侧为清溪镇政府和公共绿地，南侧为清溪公园，区位交通及配套优势颇为出众。据了解，该项目采用近两年兴起的“社区围合式”布局，由8栋23层的全独栋高层组成，沿用地周边排布，其规划总建筑面积约11.7万平方米，绿化率40%以上，且园林设计理念以“东莞之音”为概念主题，提取乐谱、音符元素，通过设计演变，构成统一设计语言应用于景观布局及细节中。 “我们项目通过数字技术，声、光、电科技营造场景，呈现未来科技体验感；用绿化多层次空间，营造生态自然社区，提升住户幸福感，打造不一样的生活方式。”据销售人员介绍，该项目主力户型为约75平方米的两房两厅、约95平方米的三房两厅及约125平方米的四房两厅，售价约2.5万元/平方米，产品主要针对刚需客群。 位于石龙镇方正路的天麟天悦项目在9月11日开放营销中心和样板房。该项目总占地面积约1.2万平方米，总建筑面积仅约3.8万平方米，住宅总户数为356户，属于小体量楼盘。从规划中可以了解到，该布局以中央园林为轴，洋房成点状式独栋分布，户型设计则以约96平方米-139平方米的三至四房为主，南面朝向，南北对流，有良好的通风采光，推窗即见江景，是市面上难得的“江景房”项目之一。虽然目前该项目的售价还没公布，但参考石龙镇的新房均价（约1.5万元／平方米）及二手房均价（约1.3万元/平方米），预计该楼盘的性价比也将受到刚需族垂注。 据优房超·瑞城搜数据显示，今年“金九”期间开发商推出的房源仍以刚需和首改房源为主，其中90平方米-125平方米的户型颇为主流。有业内人士认为，目前市场上的购房需求大多为刚需族、首改族置业，由于房价是首要考虑因素，首次购房者只能选择相对适中的户型房源。 与此同时，笔者走访部分片区的加推楼盘发现，目前市面在售基本是“刚需改善全覆盖”的产品。比如，洪梅镇万科·星城即将首推面积约77平方米-115平方米的三至四房，常平镇金地名著在售面积约105平方米-128平方米的三至四房，虎门镇世茂佳兆业璀璨时代在售面积约99平方米-127平方米三至四房、沙田镇碧桂园狮子洋二期将再加推面积85平方米-131平方米三至四房。此外，市面上仍不乏别墅、商业公寓等产品供应，不同类型产品让各类置业人群皆有选择。 [营销] 方式升级 花式活动贯穿“金九” 9月既有“开学季”、教师节，还即将迎来中秋佳节与“银十”的“十一黄金周”。因此，此前已有部分房企使出浑身解数做足蓄客工作，软文营销、线下圈层邀约、线上“综艺”、团购会、艺术展以及周末各式各样的暖场活动等一一亮相，整个市场气氛浓郁、活跃度高，各房企可谓是“铆足劲”抓紧抢占市场。 本月初正值“开学季”，不少房企以此为主题展开营销，比如麻涌一楼盘举行“喜迎开学季 到访送文具”活动，吸引了众多适龄学生亲子家庭参与。同时，也有楼盘组织举办了创意DIY、艺术创作、家庭运动会等不同形式的亲子类活动。 而在教师节期间，各房企“答谢师恩”主题营销活动更是层出不穷。笔者了解到，在教师节当天，很多楼盘项目专门推出“教师节专场”，符合条件的教师成交即可享受额外购房优惠，另可通过到访获得月饼等礼物。城区某楼盘则以“教师节”为契机举办周末暖场活动，通过小朋友创意DIY风筝、画册等手工作品献礼教师，营造项目人气。 此外，东莞万科升级营销方式，在近期推出一档线上新房体验类真人秀——《新家的体验之旅》。首播当天，有近千名网友点击进入直播间参与节目，并通过多轮抽奖获得电器、购房券、“清空购物车”等福利。笔者了解到，该档节目的亮点在于每期主题不同，能为观众解读房产行业的“疑难杂症”，购房者也能通过其获得更多的楼市信息，通过体验和发现，去探索美好人居的更多可能。 “从营销方式来看，当前开发商活动基本倾向于人气暖场和品牌造势，人气上来了自然就能促进销售。”乐有家研究中心研究员桂夷宗表示，当前东莞楼市基本保持稳定，“金九”期间部分开发商除了加大推盘房源量，还提供了部分优惠政策。 [观察] 以价换量 部分楼盘“打折”促销 相比营销活动，很多项目“折扣优惠”广告更加显眼。依照“金九银十”的“惯例”，许多房企为冲刺业绩往往会主动推出具有吸引力的促销降价活动。“购房者对价格是最敏感的。在项目配套相差不大的情况下，同处于一个片区的项目之间，价格较为优惠的项目还是能脱颖而出。”业内人士表示，更有一些房企推出更优惠的特价房源作为噱头吸引眼球。 位于塘厦镇的金众柏悦公馆将在明天开盘，笔者日前在该项目踩盘了解到，该项目为在即将到来的中秋节蓄客，将有大幅度的开盘折扣活动，并会陆续推出特批、特惠房。“产品从98平方米至138平方米的不同户型都有，都带精装，按照折扣价格，每套可以优惠4至6万元不等。”该项目一置业顾问告诉笔者。 无独有偶，位于石龙镇的新鸿基·珑汇也一口气推出10套优惠房源，为建面约92平方米的3房江景洋房，均价约2.3万元/平方米，其对外宣称“新房购房优惠9.8折”“3万享6万”等。笔者上周在该项目营销中心看到有不少购房者前来咨询，项目销售人员告诉笔者：“这次公司在金秋时节选择加大优惠幅度，也是为了去库存、冲业绩。” 此外，笔者还了解到，目前市面上在售的项目，或多或少均推出限量特批特价房源，都有不同程度的优惠。位于横沥镇的一楼盘营销负责人李小姐认为：“目前市场的观望情绪浓厚，并且购房者的心思很难猜，打折促销可能是最能直接吸引他们的手段。” 对此，有业内人士分析认为，目前东莞部分片区的新房供应量相对较大，而同质化的产品又比较多，在这种行情下，“以价换量”不失为一种明智之选。“比如水乡片区的麻涌镇、滨海片区的虎门镇、临深片区的凤岗镇，前几年比较依赖外地人口的购买需求，本地客户相对较少。但今年以来受政策及行情影响，成交减量，为了吸引刚需购房者的关注，纷纷用折扣、特价等方式尽快回笼资金。”该业内人士表示。 优房超·瑞城搜分析认为，随着年底资金回笼以及冲击年终业绩等压力加大，开发商纷纷促销让利，以价换量为当前市场主要竞争策略，各楼盘通过提高优惠力度吸引潜在购房者，或将提振人气。 [后市] “银十”将至 楼市热度有望延续 据不完全统计，本月有南山府、奥园·翡翠澜湾、康华君汇广场、深业·松湖云城、新城·御珑公馆、卓越·蔚蓝领秀、京彩未来家云墅、招商·雍祥府、万科·公园里以及安居臻悦花园等近十个项目即将开盘入市，也有金地名著、嘉华嘉誉湾、保利金地领峯、碧桂园狮子洋等在售项目将陆续加推新品，产品供应类型丰富。其中，既有南山府、万科星城、怡好天成花园等打造的“紧凑户型”，如73平方米三房、77平方米三房、88平方米四房，也有保利时区、万科臻山悦花园、世城悦湖花园等将入市的190平方米、249平方米的大户型四至五房，或212平方米、228平方米的大平层产品等，应有尽有。 而从区域分布来看，这些楼盘基本上遍布六大片区的各个镇街，连常年供应量少的石龙镇、企石镇、道滘镇都将会有楼盘面世。 业内人士认为，纵观目前东莞楼市，房企除了“金九”抓紧时机促销跑量外，“银十”新品货源也将接踵而至。各房企在不断打造产品差异化、有力推动项目去化的同时，也在积极寻求营销方式的创新，更加关注购房者的需求和体验。 [提醒] 理性购房切忌跟风 对于刚需购房者来说，“金九银十”到来，海量产品上市，纯新项目集中，新项目入市首批产品定价相对优惠，可选性强。同时，作为重要的营销节点，部分房企为冲刺业绩，以价换量，迅速走货，个别项目推出特惠限量一口价等促销活动，置业者可选择在此时段入市。但业内人士提醒，即使价格再优惠，购房者还是应该多一分冷静，不要盲目置业。 一般说来，购房者在买房之前要做好“基础”功课，例如学会看项目销控表。销控表是销售中使用的真实反映销售状况的表册，便于选房。假若对于数据的真实性不放心，建议多去几次销售中心进行观察，或从权威渠道了解项目的真实销售情况。对于销控表上的数据，购房者要学会刨根问底，多渠道进行了解。 另外，对于营销中心已有配建好的样板房，在参观过程中一定要对比户型图去了解。一些小户型的样板间，销售人员为了扩大房子的空间感，可能会摆放一些特别定制的家具，而购房者日后自己购买家具时，就会发现存在房屋空间不够、家具不能摆放的问题。要谨记，样板房是经过精心设计的，为了避免样板房和最终买到的房子差距过大，还是要多问、多看、多了解。最后，在签订合同的时候也要询问清楚各项事宜，查看核实各种证件及不良因素。 不管如何，购房者一定要认真选择购房时机，如果选定旺季买房，不要轻易被一些表面现象所蒙蔽，多去现场参观了解、多对比项目要素有助于最佳选择。
