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土拍激烈的唐家半岛区域是目前珠海改善性需求购房的首选 图/格力地产 |
文/艾琳 2021年落幕，2022年开启。随着上月30日香洲三溪科创小镇商住地块成功出让，2021年的土拍正式落下帷幕，2021年全年土拍成绩尘埃落定，土拍一直被视为反映楼市的晴雨表。有业内人士表示，回顾2021年的珠海土拍，用“波澜不惊”来形容最合适不过。 2021年上半年以来，珠海楼市火热，一些热门板块，众多房企竞争激烈，多以溢价竞得。上半年结束后，历经4个月的土地市场冷淡期，10月份才迎来新一波土拍热，由于首次对企业拍地有所限制，后半程入场多为国企或央企，概念板块鲜少溢价，溢价多为市区或已趋于成熟的新城板块。 那么，去年珠海土拍战绩如何？哪个区域最火？哪些地块最抢眼？ 总体数据：成交18宗，揽金213亿元 总体数据显示，2021年珠海商住地块成功出让18宗，揽金约213亿元，成交总面积约93万平方米。对比2020年（卖地20宗、出让总金额325亿元、成交总面积约137万平方米），2021年卖地少了2宗，出让总面积少了44万平方米，成交总价减少了112亿元。值得一提的是，2020年，单单香洲区的成功出让总额便高达215亿元。 在2021年18宗商住地块中，土拍热门区域以金湾、香洲为主，各分别成交7宗和9宗。其中，金湾热门成交区域以滨海商务区为主，包括滨海商务区3宗、航空新城及邻侧2宗、西城B片区2宗。香洲区则包括南屏2宗、保税区1宗、三溪科创小镇2宗、科创北围1宗、唐家半岛1宗、金鼎2宗。斗门本次仅出让2宗，分别位于白蕉和乾务。成交总金额方面，香洲夺得头魁，以108亿元位居榜首，其次是金湾，为93亿元。 2021年，珠海成功出让总面积约93万平方米，排榜首为金湾区，成交总面积约41万平方米，其次为香洲区，成交总面积约38万平方米。 在珠海历年土拍总价前十名排行榜上，2021年无一地块上榜。但在珠海楼面价总前十名榜单上，2021年有一宗新上榜者。2021年4月27日，万科击退华发、海伦堡、美的等多家房企，最终以总价301641万元斩获保税区内商住地，溢价率37%，楼面价达20558元/平方米。排名总榜第9的同时，也刷新了保税区的区域最高楼面价。 香洲、唐家半岛等置业热地竞争激烈 从相关媒体整理的商住地土拍溢价率前5名来看，竞争激烈的板块大多数是置业板块，包括主城香洲、唐家半岛、西城B片区及航空新城等。其中，香洲区占3席，竞争颇为激烈。 值得一提的是，2021年10月，珠海首次对企业拍地有所限制，除了是既有资金外，同时还需要符合“三道红线”。在这样的规则下，后半段唐家半岛的地块、航空新城邻侧的地块以及市区三溪科创小镇的地块，均分别产生了24%、18%、30%的溢价。有业内人士认为，一方面，意味着房企更要有实力和眼光；另一方面，也可看出政府及房企对板块持乐观的态度。 其中，2021年全市土拍溢价率最高的地块为位于南屏、华发商都斜对面编号20250的地块。据悉，该地块吸引了正方、万科、保利、龙光、招商、禹洲、旭辉、建发、金地、中海、华发等11家开发商关注，最终龙光以9.63亿元加配建5900平方米拿下，溢价率达到50%。 前半程民企发力 后半程国企、央企发力 再来看房企方面，据相关网站统计，今年共13家房企成功夺魁，但首次在珠海拿地的仅世光创建这一家房企。换句话来说，绝大部分地块被深耕珠海多年的房企拿走。 值得一提的是，在10月后，也就是对企业以“三道红线”的限制下，珠海成交的宅地中，大部分地块都被国企或央企抄底拿下，例如南光、格力、华发等。对此业内人士表示，事实上，对于其他大城市而言，下半年的土拍，国企是大赢家也并不意外，品牌房企拿地已然需要“掂量掂量”，只能是国企们兜底。 从统计表可以看到，拿地总金额最高的为南光置业（约33.33亿元）。2021年，南光以豪横之姿连取滨海商务区三宗地块（两宗纯宅地，一宗综合用地），出乎大家意料。此外，南光加上此前在滨海商务区已落有一子，如今共有四子落位，可谓重仓在此。紧接着为华润，以31.56亿元成为今年拿地成交总金额排名第二的房企，其进驻的区位为置业投资热地科创北围，2020年这里也是溢价地块频发之地。而华发则悄无声息地挤进榜单第三名。 成交总用地面积方面，南光共拿下15.8万平方米商住地，成为2021年成交面积榜第一名。华润、华发紧跟随后，分别拿下14.6万平方米、12.73万平方米商住地。 有趣的是，成交面积前几名榜单上虽无万科的身影，但业内人士透露其疑似将参与多宗地块的合作，诸如南光滨海商务区地块以及近日成功出让的三溪科创小镇地块。 香洲区出让面积共38万平方米 2021年香洲区一共卖出9宗商住地，出让面积共38万平方米，卖地总金额达108亿元。其中，上半年竞争激烈，溢价地频出，同时地块也均极具看点。 第一，是华润竞得的北围综合地块。一来，体量非同小可，该地块占地面积146009.86平方米，建筑面积≤359618.16平方米。二来，涉及丰富的业态，涵盖居住、商业、商业、旅馆业、公园绿地、文化设施、小学以及城市道路。在不少业内人士看来，该项目如一颗“深水炸弹”，投入沉寂许久的北围，目前项目产品已曝光，住宅名为海湾润府，这是华润置地全球第10座“润府”，非常值得期待。 第二，是万科竞得保税区综合地块。据悉，华发、美的、海伦堡、万科、金地、时代等多家开发商皆参与该地块的竞拍，最终被万科以37%溢价摘得，可谓十分抢手。有业内人士指出，该地块同样涉及多项业态，同步补足保税区的配套，总的来看，该地块既是轨道上盖物业，又有商业，绿化景观等配套加持，与横琴、十字门相距不远，或将是横琴深合区发展红利外溢首站。 第三，是三溪科创小镇的两宗商住地块。作为主城区最后一块可以连片开发区域，可描画的蓝图也更丰富。如今，珠海三溪科创小镇已正式步入有节奏出让地块、配套同步动工、产业引入的启动期。区域在规划开发、地理位置、交通互通、产业发展方面，都有不错的基础优势，未来这里将成为珠海主城重要的发力点。目前，板块内首个住宅项目漫舒·溪里规划已亮相，项目位于珠海三溪科创小镇启动区核心区域，将与三溪公园、简氏宗祠、苏曼殊故居作为整体打造，非常值得期待。 金湾卖地7宗 斗门卖地2宗 2021年金湾区卖出7宗地块，出让面积约41万平方米，卖地总金额约93亿元。其中，竞争最为激烈的地块位于西城B片区，该地块吸引了包括中海、华润、建发、保利、越秀、招商、金地、绿地、禹洲、中梁、龙光、远洋等等17家房企参与，可谓战况激烈！最终被海伦堡以48%溢价竞得。 当中，最具看点要属华发竞得的航空新城综合地块。“一方面，体量同样非同小可，且涉及业态丰沛，涵盖居住、商业、商务、幼托（15班）、广场、绿地、城市道路等土地用途。另一方面，航空新城未来一年将迎来配套的全部兑现，这块地，或将给航空新城建设画上一个完美的句号，将迎来一场新城人居新时代的开端，非常值得期待。”一位业内人士表示。 斗门区一共卖出2宗商住地，与2020年相比较为冷淡，出让面积约14万平方米，卖地总金额约11.57亿元。一宗为原乾务恒信糖厂地块，于2021年5月19日被星河以总价4.75亿成功竞得。从整体规划来看，该地块集住宅、商业、博物馆和社区公园于一体，同时又涵盖幼儿园、滨水景观娱乐平台、文化广场等丰富业态，于斗门乃至西区而言，都是极为少有的大型综合社区。 另一宗位于斗门智能制造经济开发区内，被世光创建以总价6.82亿元竞得。值得一提的是，2021年2月，斗门智能制造经济开发区获批成立，这是珠海时隔15年后，广东省正式批复的第三个省级经济开发区。根据规划，该经济开发区以“珠西制造高地·滨江生态新城”为战略定位，旨在打造珠江西岸千亿级智能制造示范区，是斗门未来发展极具看点的增长极。
