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2022年房地产市场将进入全新周期 |
2022年第一季度已结束，对于地产行业而言，业内人士坦言，这是充满希望的一年。而回顾2021年，对于珠海房地产市场来说是一场不小的考验，可谓跌宕起伏：上半年市场热情高涨，各地不断加大调控力度；到了下半年，市场突然转向，成交量明显下降，楼市整体表现前“火热”后“收紧”，楼市政策先紧后松。 国有建设用地共成交360万平方米 整体土地成交情况方面，2021年珠海国有建设用地出让共成交75宗，同比下滑34%；土地总面积360万平方米，同比下滑44%；金额245亿元，同比下滑36%。受外部影响明显，全年高开低走，整体成交低迷。 住宅用地成交方面，2021年珠海住宅用地共成交18宗，同比下滑10%；成交土地总面积约93万平方米,同比下滑32%；揽金约213亿元，同比下滑34%。 各区域成交来看，金湾区成交住宅用地面积最大，为41万平方米（占比45%），其次是高新区21万平方米（占比22%）、香洲区17万平方米（占比18%）、斗门区14万平方米（占比15%），横琴及高栏港无住宅用地成交。 业内人士分析，2021年香洲主城中心区和横琴土地资源稀缺，成交多集中在金湾、斗门及高新区等热门板块。 2021年珠海商服用地共成交10宗，同比下滑54%；成交土地总面积约52万平方米,同比下滑41%；揽金约22亿元，同比下滑67%。各区域成交来看，斗门区成交商服用地面积最大，主要为旅游用地，为47万平方米（占比90%）；其次是香洲区3万平方米（占比6%）、横琴新区1万平方米（占比2%）、金湾区1万平方米（占比2%），高新区及高栏港无商服用地成交。 业内人士分析，2021年商服用地成交有限，尤其横琴由于粤澳深度合作区初步成立仍处磨合中，土地出让速度减缓；斗门则由于宋城旅游区的相关土地出让缘故，商服用地成交面积占比最大。 各类型物业网签合计成交66901套 整体成交方面，虽2021年下半年市场成交量下滑，但由于上半年市场成交火爆，带动全年各类型物业合计网签成交66901套，同比增长23%；其中住宅、办公、商业物业分别成交48787套、8075套、2072套，同比分别增长27%、37%、23%。 住宅物业成交方面，2021年全市住宅物业共网签成交48787套（约500万平方米），同比增长27%。各区域成交比重方面，香洲区、斗门区为成交量最大区域，其次是金湾区、高新区、高栏港经济区及横琴新区。月度走势方面，业内人士分析，上半年疫情缓解，整体市场热情高涨，部分热门板块出现阶段性供不应求现象；下半年受金融端收紧及大环境影响，整体市场表现低迷，四季度金融端放宽及案场价格战仍难挽颓势。 办公物业成交方面，2021年全市办公物业共网签成交8075套（约60万平方米），同比增长23%。 各区域成交比重方面，香洲区为成交量最大区域，主要集中于香洲主城区及保税区板块，其次为横琴新区，高新区及斗门区少量成交。 业内人士分析，月度走势方面，呈阶梯上涨态势，年末四季度由于卓夫国贸金融大厦、横琴万象世界、珠澳湾等多项目集中网签，成交量快速上涨。2021年办公市场（尤其公寓办公）从网签上看，表面虽有起色，究其原因则是部分项目集中网签所致，珠海办公市场整体处于低位徘徊的状态。 商业物业成交方面，2021年全市商业物业共网签成交2072套（约13万平方米），同比增长37%。各区域成交比重方面，斗门区、金湾区、香洲区为成交量最大区域，主要以住宅小区街铺物业成交为主；其次是横琴新区、高新区、高栏港经济区商业物业。月度走势方面，整体成交相对平稳，年底由于多项目集中网签成翘尾状。除集中网签影响，珠海商业市场成交持续走低，市场存量过多，整体处于供过于求的状态。 2022年市场触底回升迹象显现 有业内人士认为，2022年房地产市场进入全新周期，稳字当头，重提房地产作为“支柱产业”，“政策底”已经明确，市场触底回升迹象显现，但不会有“大转折”大水漫灌，只会有涓涓细流。 “预计2022年市场走势前低后高，上半年仍以保量为主，主要有如下原因：目前政策环境有利于市场恢复；房企系统风险可控，市场供应能够保证；信贷投放额度恢复，市场需求复苏等综合因素。预计一季度成交量能够完成筑底，经历半年成交量的逐步恢复，改善房价下跌预期，逐步带动价格恢复，预计二季度房价止跌。”该业内人士说，“2021年的土地成交规模减小，城市更新防止大拆大建等政策实施，将导致后市新增供应减少，加上库存减少、城市人口流入等综合原因，珠海楼市2023年前后或将迎来一拨量价小阳春走势。” 文/图 艾琳
