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海珠区鹤洞大桥南广州锌片厂南片区、沙渡路鹤洞大桥北侧橡胶一厂地块需配置安置房源 |
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荔湾区南岸路地块长时间被用作装饰材料专业市场 |
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海珠区琶洲西区AH040329、AH040157地块地理位置优越 |
文/图 羊城晚报记者 陈玉霞 日前，广州发布了今年第二批集中供地计划。据悉，此次供地共集中推出14宗，起拍总价253亿元，将在7月18日进行限时竞价出让。其中天河、荔湾和海珠三区将有6宗地块出让，位于天河的一宗地块起拍楼面地价逾4万元/平方米。虽然此次供地数量大为减少，但多数用地仍要求配建政府性用房。 继续取消“竞自持”环节 从公告看，此次将推出的14宗用地中，天河、海珠和荔湾这三个中心区共有6宗，花都、南沙和增城等外围区域共5宗，白云和黄埔分别有2宗和1宗。 从整体数量上看，此次集中供地是2021年至今土地集中出让中供应宗数和总面积最少的一次，约是今年第一轮供地面积的一半。不过，一手住宅供应相对紧张的中心区此次仍有宅地出让，且地块综合素质都不错，它们的顺利出让，除了能缓解所在区域楼市供应相对紧缺的态势，也能为市场回暖树立一定的信心。因此，广州中原研究发展部认为此次供地属于“贵精不贵多”的模式。 增加高质量用地以期顺利出让的同时，该批用地的出让规则继续放松。早在今年第一轮集中供地中，政府就取消了“竞自持”环节。这一期的公告显示，除了海珠区锌片厂南片区、沙渡路鹤洞大桥北侧橡胶一厂地块之外，其余地块也取消了“竞自持”环节，直接变成“限地价+摇号”。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，取消“竞自持”对于开发商来说，意味着成本降低而盈利空间增大，会提升参与拍地的积极性。土拍市场活跃度的增加，有利于加快当前广州楼市的复苏态势。 一半用地要配建政府性房源 为更好地满足人才及新市民等多样的保障性住房需求，广州近年来在持续增加政策性房源的供应，其中，在出让的地块中配建一定量的政策性住房是一大渠道。在今年的首轮集中供地中，就有多宗地块捆绑保障性住房的配建，包括安置房、保障性租赁住房、人才住房等，例如白云区马沥智慧健康产业园AB0903166、AB0903176地块就需配建6.5%无偿移交的公共租赁住房。 即将开始的第二轮集中供地，有7宗用地要求配建安置房、政府性房源等品种。值得一提的是，寸土寸金的中心区，也有不少地块要求配建政府指定的用房，包括安置房、政府性房源等。 例如，海珠区琶洲西区AH040329、AH040157地块宗地面积15483平方米，计容建面88115平方米，但有38.7%的建筑面积（34112.2276平方米）用于建设拆迁安置办公物业；天河区燕塘地块三（AT020883地块），竞得人须配建政府性房源计算容积率建筑面积8405平方米；天河区育新街南侧AT0304011-1地块，竞得人须配建计算容积率建筑面积6384平方米的保障性租赁住房。 【中心供地热区扫描】 天河区：燕塘地块起拍总价达70.6亿元 宅地断供近20个月的天河区，此次终于将推出两宗用地，此轮集中供地中总价最高、起拍单价最高的地块就出现在天河区。 其中，燕塘地块三（AT020883地块）备受关注，它已经连续多年出现在广州经营性用地供地蓝皮书中，至今才正式出让。该地块位于天河区梅花园地铁站东面400米左右，西面临近白云山，地段和生态环境都不错。加上该宗用地面积逾8万平方米，是中心区难得的大面积地块，故其起拍总价达到70.6亿元，这对开发商的资金需求非常高。在扣除8405平方米的配建面积后，该地块起拍楼面地价折合为44211元/平方米。 另外一宗用地为育新街南侧地块AT0304011-1地块，位于天河智慧城核心区中部、华观路以北，往北是火炉山森林公园，东侧紧邻东大湖，也是一宗具有自然景观资源的地块。虽然用地面积比燕塘地块三小，但其占地也有近3.3万平方米，起拍总价约24.4亿元。 广州中原研究发展部数据显示，至5月底，天河区一手住宅库存量约为20.2万平方米，去化周期仅为6.5个月，属于供应紧缺的区域。由于供应紧张，加上该区多个高端项目带动影响，天河区的刚需产品价格已有微升。“五一”档期可售的珠江花城、保利天汇等项目，主流售价为5.5万-6.5万元/平方米。 荔湾区：两宗用地都靠近珠江 和荔湾区今年首轮集中供地宗数一样，此次该区也将推出两宗用地，总占地面积约5.4万平方米，总建筑面积则约15.9万平方米，起拍总价合计39.46亿元。此次两宗用地均靠近珠江。 南岸路26号AL011113地块紧靠南岸路、内环路高架，长时间被用作装饰材料专业市场。与该地块一路之隔的项目，为金众西关海、保利天珺两个一线江景楼盘。因此，尽管该地块也近珠江，但未来该楼盘的视野恐被上述两盘有所遮挡。值得一提的是，保利天珺项目所在的冷冻厂地块，于2019年以30.2亿元起拍价出让，最终以约35.6亿元总价成交，折合楼面地价42560元/平方米。而今，一路之隔的南岸路地块，起拍价为16亿元，是荔湾区老西关板块近三年来罕见的宅地。 西塱AF022050地块，用地面积为38755平方米，起拍价约23.5亿元，位于花地大道南渔尾大桥西北侧，紧靠元邦明月水岸住宅小区，西南面为花地河，距离西塱地铁站约1.1公里。该地块周边目前以旧仓库厂房、旧村为主，环境和配套都有较大改善空间。 荔湾区现阶段一手住宅库存量仍有近54万平方米，去化周期约10.9个月，属于合理的供求区间。一些定位高端的项目如广船滨江上都、广州幸福湾、中海保利朗阅等项目，售价已在6万-10万元/平方米；而更受刚需群体追捧的新世界凯粤湾、越秀天瀛等盘，前者售价“5万字头”，后者则为4万多元/平方米。 海珠区：配建面积多，总价降低 与今年首轮供地近20万平方米的占地面积相比，海珠区此次供地两宗，总占地面积仅约7.9万平方米，总建筑面积达23.83万平方米，起拍总价共25.86亿元。 两宗用地，一宗为鹤洞大桥南广州锌片厂南片区、沙渡路鹤洞大桥北侧橡胶一厂地块，位于海珠区工业大道北以西、珠江后航道以东，原厂区以鹤洞大桥为界，分为南北两部分，其中北区距离沙园地铁站较近；一宗为琶洲西区AH040329、AH040157地块，位于今年热盘琶洲南TOD北面，两者之间仅相隔一条黄埔涌。两者都具有优越的地理位置，但为何起拍总价看起来相对实惠？ 从用地公告可见，广州锌片厂南片区、沙渡路鹤洞大桥北侧橡胶一厂地块，宗地面积63516平方米，但可建设用地面积为43771平方米，计容建筑面积为150175平方米，当中有超过六成的计容建筑面积、即91116平方米将要用于配建安置房源（安置住宅物业计算容积率建筑面积不少于65000平方米，安置商业物业计算容积率建筑面积不少于26116平方米），同时须配建相应配套的地下车位985个。配建面积之多，该地块的起拍总价仅为11亿元。
