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珠海楼市去库存压力较大 受访者供图 |
日前，合富研究院(珠海)发布了7月楼市报告，珠海房价新鲜出炉。据月报数据显示，2022年7月的珠海楼市，房价环比上涨4%。那么，是否意味着市场回暖？各区域的表现又如何？ 市场成交 住宅均价略有上涨 据合富研究院(珠海)监测统计，7月全市新房住宅成交均价为每平方米23297元，环比上涨4%，同比下跌19%。7月全市新房住宅成交面积为24.95万平方米，环比下跌1%，同比下跌47%。 数据显示，从今年2月起，珠海新房住宅成交均价便开始下降，连降4个月，6月有所反弹，7月再次小幅上涨。但与今年的1月均价相比，仍有较大的差距。 主城中心区由于在售项目少，而且多月持续无新增，成交量出现较大下降幅度。7月，新房住宅成交面积1.19万平方米，环比下跌23%，同比下跌74%；而成交均价为33976元/平方米，与上月基本持平，同比下跌11%。 从每月的走势来看，自2021年12月起，主城中心区基本无新增供应入市，成交方面每月都相对较低，而价格走势却相对较平稳。主城新区（含南湾及唐家）7月楼市表现整体供销放缓。7月新房住宅成交约8.59万平方米，环比下跌9%，同比下跌48%。成交均价为每平方米29779元，与上月基本持平，同比下跌11%。其中，唐家均价约为每平方米27866元，环比下降1%，同比下降8%；南湾均价约为每平方米31166元，环比下降3%，同比下降12%。 主城新区在2021年12月后，新增供应及成交量较此前都有明显下降，而且房价走势也稍有下行。横琴受制于区域政策的特殊性，横琴处于阶段性供货状态，在售项目有限，成交量维持低位水平。7月新房住宅成交1.31万平方米，环比下跌24%，同比下跌67%；横琴成交均价每平方米47347元，环比上涨1%，同比下跌9%。 从橫琴的住宅量价走势来看，自2021年8月起，橫琴的成交量基本都较低。主要原因是受区域政策的影响以及在售住宅项目较少。珠海西区（含斗门、金湾、高栏港），整体成交处于小幅攀升状态，主要集中在斗门；7月西区成交13.86万平方米。由于西区的成交量多集中在以价换量的项目，因此成交价格出现结构性下降。整体成交均价每平方米14439元，同比下跌21%，环比下跌4%。其中，斗门每平方米12780元，环比稍涨1%，同比下降13%；金湾每平方米23592元，环比基本持平，同比下降4%；高栏港每平方米10198元，环比略涨2%，同比下降15%。 从西区的住宅量价走势来看，自2021年10月后，西区楼市无论是供应或成交量，都较此前下降较多，价格也比此前略低。 网签成交 环比略有下降 据合富研究院(珠海)监测统计，7月珠海全市网签共2723套（含住宅、商业及办公），环比下降3%，面积约26.81万平方米，环比下降4%。其中住宅2383套，环比下降2%，面积约24.95万平方米，环比下降1%。 从今年1月-7月的新房网签量来看，除受春节影响的2月外，每月网签量均变化不大。 在住宅网签前10的项目中，位于斗门的华发又一城位居榜首。华发作为实力最强的珠海本土房企之一，目前不管是在售的项目数量，还是项目的成交量都属于珠海之最，在成交前10项目中，有3个属于华发。另外，前10的项目中，以斗门及唐家的项目居多。 住宅库存 去化周期延长 据合富研究院(珠海)监测统计，截至2022年7月，全市新房住宅库存约370.50万平方米，去化周期约为14.50个月，较上月延长0.86个月。2021年下半年至今，受大环境及疫情反复的影响，客户来访受限，全市成交呈下行趋势，库存不断积压，去化周期延长。 从上图表中可看到，今年以来库存持续高压，而且从2021年中开始，去化周期不断上升。目前，去化周期已是自2020年以来的最高值。 在库存区域分布方面，以斗门、金湾、南湾（十字门）居多，这三个区域合计库存占比超过六成。另外，唐家库存也相对较大，仅次于南湾。而主城中心区库存却非常低，占比不足7%。 总体来看，今年7月，虽然珠海楼市较为冷淡，但环比上，房价略有上涨，而成交量基本变化不大。然而，在与往年的同期相比，仍有较大的差距。在库存及去化周期方面，去化周期明显在延长，而库存面积最大的依然是西区。因此，珠海楼市目前仍没恢复到往年的水平。从目前的状态来看，去库存成为最迫切的需求。 （艾琳）
