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横沥镇一新盘项目施工现场 |
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长安一楼盘推售的97平方米户型样板间 |
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文/图 陈泽煌 2023年东莞楼市新篇章已经开启。据笔者不完全统计，今年六大片区（数据截至今年1月9日《东莞市国土空间总体规划（2020-2035年）》发布前）预计将有38个新楼盘待售，另有多宗去年出让的涉宅地块待入市。其中，中心城区的南城、东城以及临深片区的塘厦、凤岗新盘较多，而往年供应量较多的水乡、滨海片区则新盘寥寥。 整体上看，在2022年东莞楼市供需保持平衡的背景下，2023年待入市新盘势必接受激烈市场竞争的考验。新的一年，东莞哪些楼盘值得关注及期待？笔者进行了梳理盘点。 城区片区:大平层项目“吸睛” 在去年东莞楼市“7·4政策”中，中心城区的南城、东城、万江、莞城四大街道被列入“限购区域”，而后在12月解除限购。但无论政策如何，作为经济发展成熟、配套设施齐全，区位及交通对接完善的城区片区，其对购房者的置业吸引力较之其他片区一直有增无减。 从去年城区楼市表现来看，虽然成功竞拍出去的南城广发南地块、万江龙湾地块均已出炉规划，但短时间内仍难改变主城区供应紧缺的现状。且这两块地块将打造成高端产品，定位是改善型客户，对于刚需购房者来说，只能退而求其次，选择同属城区片区的高埗、石碣两镇置业。 2023年，城区片区预计有12个新盘上市扎堆入市，大平层产品“井喷”，对于想买城区楼盘的购房者，将是不错的机会。例如紧挨着东莞市政府的万科臻湾汇项目，预计主推140-260平方米大平层；“网红盘”华润悦府项目则将在新一年推出220—390平方米的户型；还有去年6月保利拿下的万江地块，也将打造成主推143-248平方米户型的保利鹭湾花园项目。 水乡片区:待入市新盘体量小 作为近年来东莞楼市的价格“洼地”，水乡片区吸引了不少城区外溢刚需客户的青睐，是东莞新房成交的热门区域之一。去年，水乡片区在售的楼盘项目有20余个，其中有不少也是热门楼盘，例如万科公园里、华侨城云瑞府等。 从目前市场动态上看，今年的水乡片区仅有首开熙江玥庭、盛和星岸轩、洪梅峯范水岸花园3个项目有上新迹象。 其中，首开熙江玥庭项目所在地块是东莞首宗限售价地块，在出让时就规定了首次上市申报均价不得高于23831元/平方米（毛坯）。而从开发商方面透露的信息来看，项目位于洪梅大道西侧，与洪梅站直线距离仅600米，位置优越。根据公示，该项目共规划4栋高层住宅，主推95-125平方米三至四房，项目体量并不是很大。 盛和星岸轩是中堂地价最高的项目之一，地块成交楼面价12791元/平方米。该项目占地仅约1.4万平方米，总建筑面积约2.8万平方米，目前其楼栋高度已经基本达到预售标准，预计将在春节后开盘。 位于洪梅的峯范水岸花园则在去年11月完成投资备案，该地块属城市更新项目，届时将由金地东莞打造成集住宅、商业等功能的社区。从地理位置上看，该项目1公里左右有水乡中心公园、站前绿地公园等休闲场所，附近还有洪梅中心小学、洪梅中学、洪梅医院等教育、医疗资源，公共配套较为完善。 松山湖片区:“真松湖”盘热度不减 松山湖园区及其辐射的“环松湖”镇街，历来因规划利好而备受购房者青睐，各大房企也在该片区拿地积极，当地楼市发展持续向好。在去年的集中供地中，该片区内的多宗地块已完成备案建设，例如珑远森湖翠珑湾、新世纪天赋花园、东实莞香苑等项目均计划在新年上新。 此前，园区范围内深业松湖云城、中海·松湖林语、万科松樾等“真松湖”楼盘，自面世起均热度不减。新一年园区内也将有华润松湖润府、华侨城松湖原岸将有望持续热度。 其中，华润松湖润府已在本月开放展厅。该项目共规划13栋高层，是华润置地在松山湖的“润系”首作大盘，也是东莞首个落地无人值守配套设施的“未来社区”。松湖原岸项目则是华侨城松月文化广场的住宅组成部分，共计有800户住宅，目前项目正在建设中，主力户型为95-198平方米四房，预计将在今年3月入市。 “环松湖”区域也一直是众多购房者关注的市场板块，就价格而言，大朗、大岭山等各镇的房价差异明显，但最终还需新盘的备案价出炉方能比较。从现有动态来看，大岭山在今年待入市的新盘有万科嘉城花园、珑远森湖翠珑湾；石龙待售项目有新世纪天赋花园；寮步待售有越洋广场项目；位于石排的奥园翡翠松湖已进入登记阶段；而大朗的东实莞香苑则是三限房项目，选购需要满足一定的条件。 滨海片区:区域价值备受认可 滨海片区的楼盘去年的销售表现不俗，如一湾云璟、康华云溪等均为热销盘，可见其区域价值备受认可。今年，该片区将有华润滨海广场、深物业滨海港湾、保利和悦春风以及大中阳光花园4个项目等待入市。 其中，备受关注的长安华润滨海广场项目在1月5日获得建设用地规划许可证，并首次对外公布项目案名。公开信息显示，该项目地块在去年12月的第四批次土拍中由华润竞得，地块北侧将用于布局居住功能，用地面积约4万平方米，届时将打造成超高层住宅产品。 位于虎门的滨海港湾项目，由深圳市深物业城市更新公司投资开发。该项目预计共规划13栋住宅楼及1栋安居房，整体呈闭合式布局，主力户型将是143平方米的四房产品。据开发商方面透露，项目预计将于本月开放营销中心。 位于厚街的和悦春风，是去年第三批集中供地中，保利拿下的厚街镇寮厦社区地块的规划项目。资料显示，项目规划总建面可达约9.1万平方米，主要建设有4栋住宅和1栋商业。从地理位置上看，该项目属于厚街中心板块，距离厚街万达广场约300米，位置优越。 同处厚街的大中阳光花园项目同样值得期待。其位于康乐北路与体育路交会处，紧邻建设中的时代金融中心。项目最大的优势是紧邻寮厦站B出口，是名副其实的“地铁盘”。据了解，该项目住宅部分计容建面约8万平方米，有3栋超高层住宅单位，主力户型为建面约110-140平方米的产品。从面积段来看，预计客群为“刚改”购房者。 东部产业园片区:供应节奏再次放缓 虽然与其他片区相比，东部产业园片区就目前经济实力、住房开发程度而言，尚处于相对落后水平。不过，其主要优势在于板块发展潜力大、自然环境资源聚集，且有众多重大产业项目支持，未来区域人口红利被看好，板块人居价值更加凸显。此外，该片区亦属于东莞房价“洼地”，也是不少购房者外溢置业的选择地之一。 该片区在去年上半年的供应可观，但进入下半年后的新盘量并不多，供应节奏缓慢，仅有保利、碧桂园、和昌众筑的项目仍活跃在市场上。今年该片区上新节奏再次放缓，预计仅有宏发开元广场、骏雅苑2个项目待售入市，且从产品类型来看，供应依然以刚需型、商业类产品为主。 值得一提的是，东莞地铁3号线的东坑站将设于东坑大道，其路线上的项目——约135.9米高的宏发开元广场，届时将成为东坑标志性高楼。该项目周边有着东裕广场、政务服务中心、东坑中学、荔枝公园等重要配套，地理区位价值将越发凸显。 此外，该片区已开发多年的谢岗骏雅苑项目迟迟未能入市。根据最新动态显示，该项目总用地面积约2.1万平方米，规划用地性质为商住用地，将建设商业住宅楼和公寓式办公楼，规划居住户数为238户，都是90平方米左右的户型。据悉，目前该项目正在动工建设中，今年入市有望。 东南临深片区:城市更新项目提速 东南临深片区去年新房住宅供应量大，先后有粤港湾华堂里3号、安居·臻悦花园、碧桂园莞佳·云麓半山、三正·鹏程上花园等众多项目或上新或加推，特别是去年下半年以来，楼盘接二连三备案推货，市场供应充足。与此同时，随着城市更新进程的加速，该片区的住宅用地供应一直在增多，预计今年将有包括旧改项目在内的8个新盘待售。 其中，塘厦除了东实旗景花园（三限房）确定今年推售之外，还有卓越华堂星光园、前海桂湾府2个住宅项目。前者是卓越和华堂联手在塘厦打造的另一精品商住项目，规划有商办LOFT和写字楼；后者则是前海控股首个市场化房地产项目，总建筑面积约为21.21万平方米，共配套有10栋住宅塔楼、2栋商业配套楼。 凤岗除了东实旗晖花园（三限房）外，今年也有万科观湖花园待售。该项目属于官井头村商住更新单元，在去年11月份获得建设用地规划许可证。项目所在的凤岗官井头居住氛围比较浓厚，周边聚集着中海云麓公馆、名流印象花园等超大型居住社区。与此同时，项目处在深圳地铁10号线东延线大运城邦站范围内，开车前往龙岗中心城和大运中心只需十几分钟，半个小时即达深圳中心区。 樟木头现阶段市场的在售楼盘不多，今年将有金穗润华府和一村山庄待售。前者早在2017年便投资开建，但多年未入市。其总建面约8.1万平方米，规划总户数为287户，目前楼栋接近封顶，已经达到预售条件。后者则属于城市更新项目，在去年12月份获得建设用地规划许可证，其紧邻樟木头火车站，住宅面积约4.7万平方米，有望在年中入市。 作为“临深重镇”的黄江也将有城市更新项目“上群花园”入市。其项目总建面约9.3万平方米，以商住混合为主，并将分两期进行开发，面向客群将是刚需群体。 值得一提的是，目前东莞全市已取消限购，该片区的楼盘也在一定程度上迎来利好，最直观的表现就是重获“房票”的深圳购房者再度进场，片区楼市的周成交量上涨明显。因此，也有业内人士对新一年该片区楼市的表现保持乐观。
