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“带押过户”新政有望进一步激发二手房市场的交易活力（资料图） |
文/羊城晚报记者 文聪 图/羊城晚报记者 王俊伟 去年年底，东莞发布二手房新政，推行存量商品房“带押过户”模式。如今两个月过去了，新政实施情况如何？记者3月1日走访获悉，经过前期的内部学习培训，目前已有部分银行可以执行“带押过户”，但具体细则和操作流程尚在制订当中，还需等待一段时间。 中原地产研究院的业内人士认为，上述新政将进一步激发二手房市场的交易活力，为市场注入新的动力。 利好：今后卖方无须提前还贷赎楼 去年12月30日，东莞市住房和城乡建设局发布《关于推行存量商品房“带押过户”模式的通知》（以下简称《通知》）称，推行存量商品房“带押过户”模式，可有效降低房屋交易风险和成本，缩短房屋交易周期，在激发存量商品房市场交易活力的同时，有利于新建商品房市场和存量商品房市场之间相互促进，更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 什么是“带押过户”？简单而言就是——二手房交易过程中，如果涉及到未结清贷款的问题时，无须提前还贷先赎楼了。 据了解，原有模式下办理二手房交易过户，买卖双方签约后，买方先向银行提出贷款申请；贷款审批通过，卖方先结清原房屋在银行的贷款，再到不动产登记部门办理抵押注销登记；双方到不动产登记部门申请办理二手房过户转移登记，房屋登记到买方名下，买方和银行申请办理房屋抵押登记；抵押登记完成后，银行同意向买方放款，买方（或委托银行）再向卖方账户支付购房款。 而实施二手房“带押过户”后，购房人无须提前还贷，主要的办理流程简化：只要买卖双方达成房产交易意向，卖方向卖方贷款机构提交提前还款申请和“带押过户”申请，买方向买方贷款机构提交贷款申请资料；买卖双方及双方贷款机构共同向不动产登记机构申请办理存量商品房抵押权注销登记、转移登记、抵押权首次登记业务，并向税务部门缴交税费；对符合登记条件的申请，登记机构同步审核、同时记载于不动产登记簿。 监管：推行公证机构监管资金模式 “原有模式下，买卖双方需要在登记机构和银行之间来往多次，不但手续繁多、周期长，而且解押、交易、再抵押过程不能无缝对接。中间过程如果有司法查封等突发状况，将给交易双方带来一定风险。此外，卖方为了结清原银行贷款的费用，需要筹措资金，额外增加了房屋过户成本。”据业内人士介绍，东莞推行存量商品房“带押过户”模式，不仅解决了解押、交易、抵押等环节较多的问题，也减少了交易过程的风险，并且还为卖家解决了筹措资金先行还贷的困难。 对于“带押过户”资金安全问题，《通知》中提出，推行交易资金由公证机构公证提存账户监管模式，发挥公证职能。公证机构应严格按照《民法典》《公证法》《提存公证规则》等有关规定，设立独立的公证提存账户，公证机构提存监管资金要覆盖未清偿债务总额，保障金融债权安全。 公证机构、商业银行等相关机构要加强协调对接，制定具体可行的业务流程，建立完善安全的资金提存监管模式，订立“带押过户”专项工作协议，明确资金提存监管各环节办理时限，建立风险防控机制，保障房产交易顺利进行。 执行：具体细则和操作流程未确定 《通知》要求，全市各银行业金融机构应严格落实存量商品房“带押过户”有关规定，推动贷款审批与抵押登记业务的业务流程、审批管理等无缝衔接，形成具体操作规程或者业务指南，做好相关业务人员培训和客户宣讲等工作。 目前“带押过户”政策实施得怎么样？东莞一家银行的客户经理告诉记者，近期都在对业务人员进行内部学习培训，已经可以执行“带押过户”，但具体细则和操作流程还在制订当中。大致是只接受买卖双方在本行之间办理该项业务，按二手房正常流程签约后，过户时去房管部门签署一份三方合同。 对于东莞推行存量商品房“带押过户”模式，中原地产研究院的业内人士解读认为，与传统的二手房交易相比，带押过户模式简化了结清、解押、过户流程，交易效率更高；带押过户模式下，使用买方借款资金偿还卖方贷款，卖方无须为还贷筹措资金，有效节约卖方提前还款所需资金成本，将进一步激发二手房市场的交易活力，为市场注入新的动力。
