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自5月1日起，全市“三旧”改造（城市更新）项目将按照“基础补偿+增值共享”的核心思路 |
文/羊城晚报记者 文聪 图/羊城晚报记者 王俊伟 今后进行“三旧”改造，住宅类物业该如何补偿？非住宅类物业又该如何安置？这些问题都可以在东莞市政府日前印发的《东莞市“三旧”改造补偿安置成本核算暂行指引》（以下简称《指引》）中找到答案。据悉，自5月1日起，全市“三旧”改造（城市更新）项目将按照“基础补偿+增值共享”的核心思路，通过“物业置换和货币补偿”相结合的模式，实施一套全市统一、公开透明、简明易行、科学合理的补偿安置成本核算标准。 明确项目补偿安置时间界限 对于高开发强度的东莞来说，“三旧”改造（城市更新）是节约集约用地的主战场。《指引》适用于全市采用政府主导模式和公开招引实施主体模式实施的“三旧”改造（城市更新）项目。 《指引》提出，启动“三旧”改造（城市更新）项目时，应当明确项目补偿安置时间界限，原则上自各镇街（园区）项目改造启动公告发布之日起，项目范围内未经批准实施的新建、扩建、改建和改变用途等不当行为增加的补偿安置费用、补偿安置项目，均不纳入补偿安置成本核算范围。由具备资质的第三方测绘机构对项目拆除范围内土地、建（构）筑物的权属类型、区位、用途、结构、面积等情况开展测绘和权籍调查，经技术审查单位审查确认后，确定补偿安置范围。 补偿安置成本核算内容共有八项，主要包括土地补偿、建筑物主体补偿、房屋装饰装修补偿、构筑物、附属物补偿、搬迁费补偿、临时安置费（非住宅类物业的物业置换包含临时安置费）、停产停业损失、奖励等。 非住宅用地停产停业有补偿 补偿安置标准，这是各方最为关注的焦点。根据《指引》，非住宅类物业和住宅类物业，均采取“物业置换和货币补偿”相结合的模式。其中，非住宅物业改造用途可分为工业、商服和住宅。 非住宅类物业改造为工业用途的，土地和地上建筑物分别核算。土地采取物业置换，置换物业性质为可分割转让的产业用房，结合置换物业建安成本确定置换比例。其中，属于国有出让建设用地的，按土地面积1:0.55-0.65置换产业用房；属于集体建设用地的，按土地面积1:0.6-0.7置换产业用房。 非住宅类物业改造为商服、住宅用途的，土地和地上建筑物整体核算。对于国有出让的商服用地，结合现状建筑物的具体情况，按照权籍调查确认的建筑面积，置换不超过同等建筑面积的商业用房。 非住宅用地停产停业该如何补偿呢？《指引》中明确规定，有合法经营手续的经营性场所（含经营性场地和房屋），且相关生产经营活动存续的，以权籍调查确认的建筑面积为核算基数，停产停业损失按照该镇街（园区）同类型房屋市场租金进行核算，停产停业期限按照6个月计算；或者根据税务部门出具的纳税情况等证明，按照补偿安置方案发布前1年内企业实际月平均税后利润核算不超过6个月的停产停业损失。 推进盘活旧改项目开发进程 对于集体土地及地上住宅房屋，《指引》也给出了补偿标准——采取整体核算，以权籍调查确认的面积为基数，按相应比例核定置换物业的建筑面积。其中，已办证的，四层及以下已建房屋，按权籍调查确认的建筑面积置换1:0.5比例商品住宅和不超过1:0.5比例保障性商品住宅；未办证的，四层及以下不超过600平方米的已建房屋，按权籍调查确认的建筑面积置换1:0.5比例商品住宅和不超过1:0.5比例保障性商品住宅。 “东莞市政府正式印发实施《指引》，旨在进一步深化创新改革。”中原地产研究院有关负责人解读认为，政府已经开始参与主导“三旧”改造（城市更新），补偿安置标准方案的全面完善和公正公开，将有利于推进盘活旧改项目开发进程，进一步促进东莞未来新房供应量增加。 相关新闻 “五一”期间东莞住宅网签252套 羊城晚报讯 记者文聪报道：回顾“五一”小长假的东莞楼市，战果如何呢？东莞住建局官方公布的数据显示，今年4月29日-5月3日，全市商品住宅网签套数共计252套，相比于去年“五一”小长假（2022年4月30日-5月4日）住宅网签359套，今年住宅成交同比下跌29.8%。 中原地产研究院对东莞100多个项目监控显示，今年“五一”小长假期间，客户来访量同比下降10%，但日均来访量比平常周大涨，主要由于大型暖场活动增多、降价促销力度加大、带看奖励、成交奖励、渠道涨佣、等营销手段带动市场人气上升。但值得注意的是，许多项目来访量中活动上门客居多，看房购房意向客户并不多，来访转化率为7%处于低位，同比去年“五一”和平常周均下跌1个百分点，反映市场信心不足，客户观望情绪仍然比较重。 从片区认购10套以上的项目看，区域分化明显，中心城区、松山湖片区、滨海片区比较活跃，主要是由于这三大片区属于经济强镇且区位价值明显。其中，中心城区珑远万江翠珑湾项目优惠力度较大叠加地段好，去化较好，以及石龙镇的项目新开盘入市；松山湖片区的大岭山镇的项目新开盘入市热销，以及松湖润府项目持续热销；滨海片区一湾云璟、佳兆业碧海云天等项目以价换量效果较好；东南临深片区较为平淡，主要是大运万科城项目持续热销；其余两大片区市场活跃度保持低位。
