“非居改保”应遵循三个基本原则

　　广东建设报讯  记者唐培峰报道：11月1日，深圳市住房和建设局就《关于既有非居住房屋改造保障性租赁住房的通知》（以下简称《通知》）公开征求意见。《通知》指出，改造后的保障性租赁住房面向本市的新市民、青年人等群体出租，租金标准按规定执行，年度租金涨幅不超过5%。

　　“非居改保”需满足相关条件

　　《通知》主体内容包括“非居改保”的适用范围、基本原则、改造条件、改造要求、改造程序、监督管理、退出机制、保障措施等八个方面。

　　其中，在适用范围方面，《通知》明确，闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓库等非居住类存量房屋，可申请改造为保障性租赁住房。为保障该市产业发展空间，《通知》还明确，工业用地或者物流用地上厂房、研发用房、仓库等非居住存量房屋，在满足产业发展需求的前提下方可进行改造。实施过程中，由产业部门根据产业发展规划和要求研究出具是否同意改造的意见。

　　“非居改保”应遵循三个基本原则：一是合理选址，供需匹配；二是市场运作，政策支持；三是市级统筹，区级实施。此外，“非居改保”在建筑用途、产权、现状以及改造利害关系人的权益保障等方面，需满足相关条件，包括：不动产权证（或建设工程规划许可证）证载用途为商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房或者仓库等非居住用途；不存在查封登记、异议登记等限制转移登记的情形；存在抵押登记等他项权益的，应当取得所有他项权益人同意；商业、办公、旅馆（酒店）、研发用房应以栋、座或者层为单位进行改造，厂房、仓库应以栋或者座为单位进行改造；单个项目改造建筑面积不低于1000平方米等条件方可实施改造。

　　为保障非居住房屋改造后的保障性租赁住房的居住条件，切实发挥住房功能，《通知》从结构、消防、设计施工技术标准、水电气设施、环保、节能与绿色改造、物业等七个方面，对改造活动提出了具体要求，包括“非居改保”应以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，供水、供电、供气设施改造应当符合国家、省和本市相关标准、规范，并实行抄表到户等等。

　　竣工联合验收5年内不能销售

　　《通知》显示，“非居改保”项目的申请人原则上为房屋所有权人。为便于“非居改保”项目落地，房屋所有权人也可以委托实际开展住房租赁运营的专业化住房租赁企业等市场主体作为申请人。为保障改造项目有序实施，《通知》从认定申请、项目认定、项目实施、竣工联合验收等四个方面，对“非居改保”项目实施进行规定。

　　改造后的保障性租赁住房通过竣工联合验收后方可投入使用，原则上自竣工联合验收之日起5年内（含本数）不得改变用途，并按照深圳市保障性租赁住房管理相关规定进行管理，不得上市销售或变相销售，不得进行分拆登记、分拆转让、分拆抵押，租赁合同中不得包含期限届满自动续租条款。

　　改造后的保障性租赁住房面向深圳市的新市民、青年人等群体出租，租金标准按规定执行，用水、用电、用气价格按照居民标准执行，年度租金涨幅不超过5%；对外出租单次租赁期限原则上不低于30天，经承租人同意，可按月、季、年收取租金，但应当按照住房租赁资金监管规定进行监管。此外，为防范出租床位等“群租”乱象，改造为宿舍形式的保障性租赁住房原则上应当趸租给用工单位，作为单位员工宿舍使用。

　　此外，《通知》要求，深圳各区住房建设部门应当建立后续监管机制，重点对已取得认定书项目未经竣工联合验收或者竣工联合验收未通过即投入使用、通过“以租代售”等形式违规转让、改造后用于非保障性租赁住房用途等违规行为进行检查，并依法将其作为不良信用记录列入信用目录，并且可要求退回已获得的专项资金补助。